Vonovia Immobilien im Aufwärtstrend

Wohnungen im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg mit Fernsehturm
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Die erste Immobilienaktie im DAX profitiert von niedrigen Zinsen und steigenden Immobilienpreisen.

Vonovia konnte als größter Immobilienbesitzer Deutschlands Umsatz und Gewinn in den ersten neun Monaten 2020 deutlich steigern. Das Unternehmen gehört zu den konstantesten Dividendenzahlern im DAX und profitiert von der andauernden Niedrigzinsphase. Bei den Analysten gehört Vonovia seit Jahren zu den bevorzugten DAX-Werten. Allerdings sind Immobilienwerte aktuell von der Mietpreisbremse bedroht und Mieterhöhungen sind in Pandemie-Zeiten äußerst unpopulär. Die Bewertung der Aktie liegt deutlich über dem DAX-Durchschnitt und die Verschuldung des Konzerns ist nach diversen Zukäufen deutlich gestiegen. Zudem ist das Image von großen Immobilienunternehmen nicht besonders positiv.

Pro Vonovia (WKN A1ML7J)

  • Überzeugendes Wachstum: Vonovia steigerte in den ersten neun Monaten des Jahres 2020 das operative Ergebnis (FFO) im Vergleich zum Vorjahr um rund 9 % auf 1,02 Milliarden Euro. Die Mieteinnahmen wuchsen bei einem Leerstand von nur 2,6 % um rund 12 % auf 1,7 Milliarden Euro. Die Kaltmiete erhöhte sich im Durchschnitt auf 7,07 Euro pro Quadratmeter und lag damit um 38 Cent über dem Vorjahreswert.
  • Steigende Dividende: Vonovia erhöht seit Jahren regelmäßig die Ausschüttungen. In diesem Frühjahr stieg sie um 13 Cent und damit um fast 10 % gegenüber dem Vorjahr. Für 2020 hat Vonovia eine erneute Steigerung um 12 % angekündigt. Nur aufgrund der starken Kurssteigerungen ist die Dividendenrendite zuletzt unter die 3-%-Marke gefallen. Auch für das laufende Jahr 2020 stellt das Vonovia-Management steigende Dividenden in Aussicht.
  • Zinswende verschoben: Extrem niedrige Zinsen sind für Immobilienaktien ein starker Werttreiber. Modernisierungen und Neubauten können so sehr günstig finanziert werden. Durch die erneute Lockerung der Zinspolitik in der Corona-Krise bleiben die extrem niedrigen Zinsen voraussichtlich noch für einige Jahre erhalten.
  • Optimistische Experten: Vonovia ist seit einigen Jahren bei den Analysten hoch angesehen. Zehn von 16 Experten empfehlen das Immobilienpapier zurzeit zum Kauf. Sechs sehen die Aktie als Halteposition, kein einziger empfiehlt den Verkauf. Der comdirect Analystenscore liegt damit bei überdurchschnittlichen 62 %.

Contra Vonovia (WKN A1ML7J)

  • Drohende Mietpreisbremsen: Anders als der neue DAX-Konkurrent Deutsche Wohnen ist Vonovia von der Berliner Mietpreisbremse kaum direkt betroffen, weil sich nur rund ein Zehntel des Wohnungsbestandes des Konzerns in der Hauptstadt befindet. Aber in Corona-Zeiten könnten Mietpreisbremsen auch in anderen Städten drohen. Mieterhöhungen sind aktuell alles andere als populär.
  • Hohe Aktienbewertung: Der Immobilienboom in Deutschland hält an. Trotz Corona-Pandemie lagen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2020 um 6,6 % höher als ein Jahr zuvor. Davon profitierte auch die Vonovia-Aktie und erreichte zwischenzeitlich ein Allzeithoch. Damit ist sie aber hoch bewertet. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis 2020 liegt bei rund 25 und damit weit über dem DAX-Durchschnitt.
  • Verschuldung gestiegen: Vonovia hat in den vergangenen Jahren kräftig zugekauft. Damit hat sich auch der Schuldenstand deutlich erhöht. Waren es zum Jahresende 2018 noch 29,7 Milliarden Euro, lagen die Verbindlichkeiten Ende September bei 37,3 Milliarden Euro. Die Eigenkapitalquote sank im gleichen Zeitraum von 39,9 auf nur noch 38,6 %.
  • Schlechtes Image: Das öffentliche Bild von großen Immobilienunternehmen in Deutschland ist grundsätzlich schwierig. Die eigenen Mieter werfen Vonovia seit Jahren vor, zu wenig Leistung für zu viel Geld zu bieten. Daher wird es für den Konzern in den nächsten Jahren zunehmend schwieriger werden, selbst für sinnvolle energetische Sanierungen Zustimmung zu finden.

Über Vonovia

Das Immobilienunternehmen Vonovia ist aus dem Vorgänger Deutsche Annington entstanden. Die Deutsche Annington erwarb als Tochtergesellschaft des japanischen Finanzdienstleisters Nomura 2001 rund 64.000 Wohnungen aus dem Besitz der Deutschen Bundesbahn. Ziele waren die Verwaltung, aber auch Privatisierung dieser Wohnungen. In den folgenden Jahren kaufte die Deutsche Annington regelmäßig größere Immobilienpakete auf. 2003 erstand sie 10.000 Wohnungen von der BIG Heimbau, einer ehemals genossenschaftlich organisierten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerin. 2004 folgten Wohnungen von Allianz und Werkswohnungen von RWE.

2005 gelang mit dem Kauf von Viterra, der Immobiliengesellschaft des Energiekonzerns E.ON, der Durchbruch zur Marktführerschaft. Der größte Immobiliendeal in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland umfasste rund 152.000 Wohnungen. Wie andere Übernahmen war das Geschäft umstritten, weil viele Mieter ihre Rechte bedroht sahen. 2013 ging die Deutsche Annington an die Börse. Nach dem lange angestrebten Erwerb des Konkurrenten Gagfah im März 2015 benannte sich die Gesellschaft in Vonovia um und wurde im September 2015 als erste deutsche Immobiliengesellschaft in den DAX aufgenommen.

Dort hat sie sich in den vergangenen fünf Jahren zügig entwickelt und gehört mit einer Marktkapitalisierung von rund 31 Milliarden Euro inzwischen zu den mittelgroßen Werten. Mit weiteren Zukäufen verwaltete Vonovia Mitte 2020 rund 415.000 eigene Wohnungen, fast 140.000 Garagen und Stellplätze sowie über 6.600 gewerbliche Einheiten in 639 Städten und Gemeinden in Deutschland, Schweden und Österreich. Dazu kommen mehr als 73.000 Wohnungen, die für Fremdeigentümer bewirtschaftet werden. Inzwischen hat der Konzern mehr als 10.000 Mitarbeiter.

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