Vonovia Gebäude
Vonovia Gebäude
© Teka77 via Getty Images/iStockphoto

Vonovia: Fusion vorerst gescheitert

Marktführer Vonovia profitiert mit rund 414.000 Wohnungen von niedrigen Zinsen und steigenden Immobilienpreisen.

Vonovia konnte als größter Immobilienbesitzer Deutschlands Umsatz und Gewinn im ersten Halbjahr 2021 deutlich steigern. Das Unternehmen ist einer der konstantesten Dividendenzahler im DAX. Bei den Analysten gehört Vonovia seit Jahren zu den bevorzugten DAX-Werten. Allerdings ist die beabsichtigte Fusion mit Deutsche Wohnen vorerst erneut gescheitert. Die Bewertung der Aktie liegt deutlich über dem DAX-Durchschnitt und die Verschuldung des Konzerns ist nach diversen Zukäufen gestiegen. Zudem könnten die Zinsen auf mittlere Sicht steigen.

Pro Vonovia (WKN A1ML7J)

  • Marktführer in Deutschland: Vonovia (ehemals Deutsche Annington) ist das größte deutsche Immobilienunternehmen und stieg im Jahr 2015 in den DAX auf. Nach zahlreichen Zukäufen verwaltete Vonovia im Sommer 2021 rund 414.00 eigene Wohnungen sowie über 6.600 Gewerbeeinheiten in Deutschland, Österreich und Schweden.
  • Überzeugendes Wachstum: Vonovia schloss das erste Halbjahr 2021 mit einem Umsatz- und Gewinnplus ab. Die Einnahmen stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 10 % auf 2,31 Milliarden Euro. Der operative Ertrag (Group FFO) erhöhte sich um gut 13 % auf 765 Millionen Euro.
  • Regelmäßige Dividendensteigerungen: Vonovia erhöht seit Jahren regelmäßig die Ausschüttung. In diesem Frühjahr stieg sie gegenüber dem Vorjahr um 12 Cent auf 1,69 Euro. Gegenüber 2016 hat die Dividende um rund 50 % zugelegt. Die Dividendenrendite liegt bei rund 3,4 % und damit über dem Durchschnittswert im DAX.
  • Überzeugte Experten: Vonovia ist seit einigen Jahren bei den Analysten hoch angesehen. Neun von 14 Experten empfehlen das Immobilienpapier zurzeit zum Kauf. Fünf sehen die Aktie als Halteposition, kein einziger empfiehlt den Verkauf. Der comdirect Analystenscore liegt damit bei überdurchschnittlichen 64 %.

Contra Vonovia (WKN A1ML7J)

  • Fusion vorerst gescheitert: Auch der zweite Anlauf zur Übernahme der Deutschen Wohnen ist gescheitert. Bis zum 26. Juli konnte die Quote von 50 % der Deutsche-Wohnen-Aktien nicht erreicht werden. Die Vonovia-Aktie reagierte negativ auf diese Überraschung, Vonovia-Konzernchef Rolf Buch hat einen dritten Übernahmeanlauf angekündigt.
  • Niedrige Zinsen gut fürs Geschäft: Extrem niedrige Zinsen sind für Immobilienaktien ein starker Werttreiber. Modernisierungen und Neubauten können so sehr günstig finanziert werden. Sollten die Zinsen in Zukunft allerdings steigen, dürfte sich das negativ für Vonovia auswirken.
  • Hohe Aktienbewertung: Der Immobilienboom in Deutschland hält an. Trotz Corona-Pandemie stiegen die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2020 nahezu zweistellig. Davon profitierte auch die Vonovia-Aktie, die inzwischen hoch bewertet ist. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis 2021 liegt bei rund 21 und damit über dem DAX-Durchschnitt.
  • Verschuldung deutlich gestiegen: Vonovia hat in den vergangenen Jahren kräftig zugekauft. Damit hat sich auch der Schuldenstand deutlich erhöht. Waren es zum Jahresende 2018 noch 29,7 Milliarden Euro, lagen die Verbindlichkeiten Ende Juni 2021 schon bei rund 44,5 Milliarden Euro.

Über Vonovia

Das Immobilienunternehmen Vonovia ist aus dem Vorgänger Deutsche Annington entstanden. Die Deutsche Annington erwarb als Tochtergesellschaft des japanischen Finanzdienstleisters Nomura 2001 rund 64.000 Wohnungen aus dem Besitz der Deutschen Bundesbahn. Ziele waren die Verwaltung, aber auch die Privatisierung dieser Wohnungen. In den folgenden Jahren kaufte die Deutsche Annington regelmäßig größere Immobilienpakete auf. 2003 erstand sie 10.000 Wohnungen von der BIG Heimbau, einer ehemals genossenschaftlich organisierten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerin. 2004 folgten Wohnungen von Allianz und Werkswohnungen von RWE.

2005 gelang mit dem Kauf von Viterra, der Immobiliengesellschaft des Energiekonzerns E.ON, der Durchbruch zur Marktführerschaft. Der größte Immobiliendeal in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland umfasste rund 152.000 Wohnungen. Wie andere Übernahmen war das Geschäft umstritten, weil viele Mieter ihre Rechte bedroht sahen. 2013 ging die Deutsche Annington an die Börse. Nach dem lange angestrebten Erwerb des Konkurrenten Gagfah im März 2015 benannte sich die Gesellschaft in Vonovia um und wurde im September 2015 als erste deutsche Immobiliengesellschaft in den DAX aufgenommen.

Dort hat sie sich in den vergangenen fünf Jahren zügig entwickelt und gehört mit einer Marktkapitalisierung von rund 30 Milliarden Euro inzwischen zu den mittelgroßen Werten. Mit weiteren Zukäufen verwaltete Vonovia im Frühjahr 2021 rund 414.00 eigene Wohnungen, fast 140.000 Garagen und Stellplätze sowie über 6.600 gewerbliche Einheiten in 639 Städten und Gemeinden in Deutschland, Schweden und Österreich. Dazu kommen über 73.000 Einheiten, die für Fremdeigentümer verwaltet werden. Inzwischen ist die Mitarbeiterzahl des Immobilienkonzerns auf über 10.000 Personen gestiegen. Die freundliche Übernahme des größten deutschen Konkurrenten Deutsche Wohnen scheiterte Ende Juli, Vonovia-Konzernchef Rolf Buch hat Aktionären von Deutsche Wohnen inzwischen ein neues Übernahmeangebot bis zum 20. September gemacht.

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