- Immobilienaktien sind günstig bewertet.
- Zinswende und starke Nachfrage fördern das Gewinnwachstum.
- Unternehmen investieren wieder in Sanierung und Neubauten.
Erst kam Corona, dann der Krieg in der Ukraine mit anschließender Inflation und massiven Zinssteigerungen, schließlich das Heizungsgesetz der Ampelkoalition. Das waren zu viele Belastungen für Immobilienaktien, die in den 2010er Jahren noch zu den stärksten am Aktienmarkt gehört hatten. Ein rasanter Kurssturz zog die börsennotierten Immobilienwerte in die Tiefe. Aber die Talsohle scheint durchschritten: „Im zweiten Halbjahr 2024 hat sich die Stimmung an den Wohnimmobilienmärkten verbessert“, sagt Jan Hutterer, Executive Director der Kirchhoff Consult GmbH, die zweimal jährlich den Stimmungsindikator Immobilienaktien ermittelt: „In diesem Sommer dürfte sich der Stimmungsindikator auf hohem Niveau stabilisieren.“
Wohnimmobilien stark gefragt
Während die Gewerbe- und Büroimmobilien noch unter der schwierigen Wirtschaftslage leiden, sprechen für eine Erholung der Wohnimmobilienaktien laut Hutterer einige Argumente. So gehören sie zu den wenigen Aktien, denen die Zolldrohungen von Donald Trump egal sein können, weil ihr Geschäft auf Deutschland oder Europa beschränkt ist. Zum zweiten bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen extrem hoch, gerade in den gefragten Städten wie Berlin, Hamburg und Köln. Und schließlich muss die Branche bei ESG-Kriterien und Sanierungsvorschriften weniger Angst von der neuen Bundesregierung haben als vor der Ampelkoalition. „Der Koalitionsvertrag ist für den Immobilienmarkt in weiten Teilen positiv“, urteilt Rolf Buch, langjähriger Vorstandschef des DAX-Unternehmens Vonovia.
Finanzierungskonditionen verbessert
Wie für Häuslebauer sind auch für Großvermieter die Finanzierungskosten der wichtigste Hebel für die Wirtschaftlichkeit ihrer Investitionen. Nach dem Inflations- und Zinsschock 2022 und 2023 ist wieder Ruhe eingekehrt. Die Zeit der Nullzinsen ist zwar vorbei. „Aber weitere Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank dürften die Bedingungen für die Refinanzierung noch einmal verbessern. Das stützt die Bewertungen von Immobilien“, erklärt Manuel Martin, Analyst für Immobilienaktien bei Oddo Investment. Dass die Bewertungen der Immobilienaktien ohnehin günstig sind, zeigen mehrere Kennzahlen. Zum einen haben die Aktien trotz der jüngsten Kurserholung viel niedrigere Kurs-Gewinn-Verhältnisse (KGV) als vor der Corona-Krise. Sie schütten im Vergleich zum DAX bzw. MDAX überdurchschnittliche Dividenden aus und der Börsenkurs der Unternehmen liegt in der Regel weiterhin unter dem sogenannten „Net Asset Value“. Das ist der Nettoinventarwert, zu dem die Immobilien in den Büchern der Unternehmen stehen. Ein Börsenkurs unterhalb des Nettoinventarwert signalisiert Nachholpotenzial für die Kurse. In den 2010-Jahren war das noch umgekehrt.
Vonovia investiert wieder mehr
Deutschlands größter Immobilieneigentümer Vonovia verfügt über knapp 535.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich. Nach zwei Jahren Zurückhaltung bei Investitionen schaltet der Konzern wieder auf Wachstum um. 2025 sollen 1,2 Milliarden Euro in energetische Sanierung, Neubau und den Ausbau von Photovoltaik und Wärmepumpen gesteckt werden, bis 2028 sogar bis zu zwei Milliarden Euro jährlich. Kapital kommt aus dem operativen Geschäft. Der bereinigte Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) legte im 1. Quartal im Jahresvergleich um 15 % auf rund 700 Millionen Euro zu. Unter dem Strich erzielte Vonovia einen Gewinn von 515 Millionen Euro – gut 50 % mehr als im 1. Quartal 2024. Dazu trugen auch die Mietsteigerungen bei. Die Durchschnittsmiete lag im 1. Quartal 2025 bei 8,15 Euro pro Quadratmeter – das waren 4,8 % mehr als im Vorjahr.
LEG wächst dank Zukauf
Dem MDAX-Wert LEG Immobilien hat die starke Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten und die Übernahme von Brack Capital Properties N.V. (BCP) im 1. Quartal kräftig Schwung gegeben. 9.100 Wohnungen aus dem BCP-Bestand kamen zuletzt zu den 157.000 LEG-Wohnungen hinzu. Die Mieteinnahmen stiegen von 6,67 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr auf 6,87 Euro. Unter dem Strich steigerte der Immobilienkonzern den Gewinn von 57,8 Millionen auf 243,2 Millionen Euro. Mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von rund neun und einer Dividendenrendite von knapp 4 % ist LEG günstig bewertet. Aktuell lauten 7 von 10 bei comdirect veröffentlichten Analysten-Einschätzungen auf „Kauf“, 3 sehen LEG als Halteposition.
TAG hat volle Kassen
Während die LEG ihren Schwerpunkt in NRW hat, unterhält der Hamburger Immobilienkonzern TAG den größten Teil seiner rund 83.000 Wohnungen in den östlichen Bundesländern – in Leipzig, Gera, Chemnitz, Erfurt und im Berliner Umland. In Polen vermietet TAG-Immobilien 3.350 Wohnungen, plant aber bis 2028 eine Aufstockung auf 10.000 Objekte. Nach der Platzierung einer Wandelanleihe verfügt TAG über fast eine Milliarde Euro liquide Mittel für die Realisierung neuer Projekte im Nachbarland. Mit einem KGV von unter 10 und einer Dividendenrendite nahe 3 % gehört TAG zu den niedrig bewerteten Aktien des MDAX. Fünf der bei comdirect veröffentlichten Analysteneinschätzungen sehen TAG derzeit als Kauf, zwei empfehlen „Halten“.
REITs und offene Immobilienfonds mit Problemen
Eine Alternative zu klassischen Immobilienaktien sind REITs (Real Estate Investment Trusts). Das sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die in Immobilien investieren und sie verwalten. Sie sind steuerbegünstigt, wenn sie einen großen Teil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten. Unter den fünf in Deutschlands aufgelegten REITs sind Alstria Office und der SDAX-Wert Hamborner REIT am bekanntesten. Beide Unternehmen konzentrieren sich jedoch auf Büro- und Gewerbeimmobilien und notieren zurzeit sehr weit unter ihren historischen Höchstständen. Auch mit offenen Immobilienfonds hatten Anlegerinnen und Anleger in den vergangenen Jahren wenig Freude. Einige namhafte Fonds mussten den Wert ihrer Immobilien und damit auch den Wert der Fondsanteile abwerten. Davon verschont blieb der auch bei comdirect Kunden beliebte hausinvest, der in den vergangenen fünf Jahren immerhin ein Plus von 12 % einbrachte.
Breit in Immobilienaktien investieren
Einzelne Immobilienaktien können anfälliger sein als der Gesamtmarkt. Zur Risikostreuung kommen deshalb auch Immobilienaktien-ETF in Betracht. Einen Fokus auf Europa bietet der Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate Ucits ETF, der bei comdirect als 0-Euro-ETF1 erhältlich ist. Ein weitgehend ähnliches Portfolio hat der iShares Stoxx Europe 600 Real Estate UCITS ETF. Besonders stark vertreten sind in diesen ETF britische Werte mit einem Gesamtanteil von rund 30 %. Danach folgen deutsche Immobilienpapiere. Am höchsten gewichtet ist die Aktie von Vonovia vor der Schweizer SWISS PRIME SITE N Aktie und der britischen Segro.
Aktien, Fonds und ETFs unterliegen Kursschwankungen. Bei Wertpapieren, die nicht in Euro notieren, sind zudem Währungsverluste möglich. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Damit sind Kursverluste bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich. Auswirkung von Inflation: Grundsätzlich beeinflusst die Entwicklung der Inflationsrate Ihren Anlageerfolg. Ein daraus resultierender Kaufkraftverlust betrifft sowohl die erzielten Erträge als auch Ihr investiertes Kapital. Die Auswahl der Wertpapiere und sonstigen Finanzinstrumente dient ausschließlich Informationszwecken und stellt kein Angebot, keine Aufforderung oder Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten dar. Sie soll lediglich Ihre selbstständige Anlageentscheidung erleichtern und ersetzt keine anleger‐ und anlagegerechte Beratung. Allein verbindliche Grundlage des Kaufs bei Fonds sind die derzeit gültigen Verkaufsunterlagen des Fonds („Wesentliche Anlegerinformationen“, Verkaufsprospekt sowie Jahres- und Halbjahresberichte, soweit veröffentlicht). Diese Unterlagen erhalten Sie auf der Fonds-Detailseite unter www.comdirect.de oder direkt beim Emittenten. Bei den hier dargestellten Informationen und Wertungen handelt es sich um eine Werbemitteilung, die nicht den gesetzlichen Anforderungen zur Gewährleistung der Unvoreingenommenheit einer Anlageempfehlung oder Anlagestrategieempfehlung genügt. Die Darstellung gibt nicht die Meinung von comdirect – einer Marke der Commerzbank AG – wieder. Darüber hinaus unterliegen die dargestellten Wertpapiere und sonstigen Finanzinstrumente keinem Verbot des Handels vor der Veröffentlichung von Anlage‐ oder Anlagestrategieempfehlungen. Stand: 09.06.2025; Quelle: comdirect.de
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