Deutsche Wohnen DAX-Aufstieg geschafft

Immobilienaktien
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Die Immobilienaktie wird bei Investoren bekannter. Die starke Fokussierung auf den Berliner Markt könnte aber Probleme bereiten.

Die Deutsche Wohnen hat als zweite Immobilienaktie nach Vonovia im Juni dieses Jahres den Aufstieg in den DAX geschafft. Die Geschäftszahlen für das 1. Halbjahr waren stabil. Die voraussichtlich noch lange anhaltenden Niedrigzinsen stärken die Bilanz und ermöglichen trotz Corona-Auswirkungen zunehmend Investitionen in Neubauprojekte. Allerdings ist die Deutsche Wohnen mit ihrem Fokus auf den Berliner Markt besonders stark von der Mietpreisbremse getroffen. Nachhaltige Sanierungen und Klimainvestitionen rechnen sich in diesem Umfeld nur schwer. Die Aktie ist zudem hoch bewertet. Die Analysten sind bei den Aussichten gespalten.

Pro Deutsche Wohnen (WKN A0HN5C)

  • DAX-Aufstieg geschafft: Die Deutsche Wohnen ist nach Vonovia der zweitgrößte Immobilienkonzern in Deutschland. Sie hat sich auf die Wohnungsbewirtschaftung, das Portfoliomanagement und die Wohnungsprivatisierung konzentriert. Zurzeit besitzt sie rund 161.500 Wohneinheiten und 2.800 Gewerbeimmobilien, 116.000 davon in der Hauptstadt Berlin. Im Juni schaffte die Aktie von Deutsche Wohnen den Sprung in den DAX.
  • Stabile Geschäftszahlen: Die Deutsche Wohnen hat im ersten Halbjahr trotz Corona und Berliner Mietpreisdeckel eine stabile Geschäftsentwicklung gezeigt. Das Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung lag mit 370,7 Mio. Euro um rund 1,5 % über dem Vorjahresniveau (365,1 Mio. Euro). Der operative Gewinn FFO I lag mit 0,80 Euro je Aktie nur ein Cent unter dem Vorjahresniveau.
  • Niedrigzinsen bleiben vorerst: Die seit Jahren niedrigen Zinsen waren und sind für die Deutsche Wohnen wie für alle Kreditnehmer ein Segen. Investitionen können dadurch sehr günstig finanziert werden. Der Verschuldungsgrad lag Ende Juni 2020 mit 38,6 % im Zielkorridor des Unternehmens. Aufgrund der ultralockeren Geldpolitik, mit der die Zentralbanken die Corona-Krise bekämpfen, zeichnet sich anhaltend „billiges Geld“ ab.
  • Investitionen in Neubauten: Die Deutsche Wohnen hat 40 % an der Leipziger Quarterback Immobilien AG erworben. Gemeinsam mit Quarterback hat Deutsche Wohnen jetzt rund 90 Neubauprojekte in den Segmenten Wohnen und Gewerbe. Das entspricht einem Volumen von über fünf Milliarden Euro. Zudem investiert Deutsche Wohnen in das Segment Pflege und Betreutes Wohnen.

Contra Deutsche Wohnen (WKN A0HN5C)

  • Schwieriger Immobilienmarkt Berlin: In den vergangenen Jahren hat die Deutsche Wohnen vom Boom-Standort Berlin überproportional profitiert. Inzwischen ist das Pendel umgeschlagen. Wegen der 2019 beschlossenen Mietpreisbremse in der Hauptstadt muss die Deutsche Wohnen bei ca. 30 % der Verträge die Mieten reduzieren. Der Mietausfall wird im kommenden Jahr bei rund 30 Millionen Euro liegen.
  • Nachhaltige Sanierung und Klimaschutz sind teuer: Trotz der globalen Corona-Pandemie will die Deutsche Wohnen weiter in Sanierung und Klimaschutz investieren. Die Refinanzierung dürfte sich allerdings unter den Bedingungen der Mietpreisbremse zunehmend schwieriger gestalten. Die Mieter sollen daher erst im Laufe der nächsten Jahre zur Kasse gebeten werden.
  • Hohe Aktienbewertung: Immobilienaktien sind angesichts des Immobilienbooms der vergangenen Jahre in Deutschland begehrt und entsprechend hoch bewertet. Auf der Basis der Gewinnschätzungen für 2020 beträgt das aktuelle Kurs-Gewinn-Verhältnis der Deutschen Wohnen rund 21 und liegt damit über dem DAX-Durchschnitt. Die Dividende ist mit 2,3 % dagegen zurzeit unterdurchschnittlich.
  • Skeptische Experten: Der Aufstieg in den DAX hat die Deutsche Wohnen in den Fokus der Anleger gebracht. Bei den Analysten ist sie zurzeit eher umstritten. Acht von 18 Experten empfehlen die Aktie aktuell zum Kauf. Sieben sehen sie als Halteposition, immerhin drei votieren für den Verkauf. Der comdirect Analystenscore liegt damit bei unterdurchschnittlichen 28 %.

Über die Deutsche Wohnen

Die Deutsche Wohnen SE ist eine seit 1999 börsennotierte Immobilien-AG. Im Juni 2020 ersetzte sie die Deutsche Lufthansa als DAX-Mitglied. Sie hat sich in den vergangenen Jahrzehnten auf die Wohnungsbewirtschaftung und -privatisierung konzentriert. Aktuell besitzt und verwaltet die Deutsche Wohnen rund 162.000 Einheiten, darunter rund 2.800 Gewerbeimmobilien. Mehr als zwei Drittel der Wohnungen befinden sich in Berlin.

Die Deutsche Wohnen wurde 1998 von der Deutschen Bank gegründet. Damals wurden die ersten Wohnungen vom Land Rheinland-Pfalz und der Pensionskasse des Chemieunternehmens Hoechst übernommen. Schon 1999 brachte die Deutsche Bank die Deutsche Wohnen an die Börse. Dort notiert die Gesellschaft seit 2006 als unabhängige AG und schaffte im Jahr 2010 den Aufstieg in den MDAX.

Den Sprung in die erste Riege der deutschen Immobilien-Aktiengesellschaften schaffte die Deutsche Wohnen mit Zukäufen. 2012 übernahm das Unternehmen die Baubecon von der Barclays Bank. Im November 2013 schloss die Deutsche Wohnen die Übernahme der GSW Immobilien ab. GSW war nach der Privatisierung der größten kommunalen Wohnungsgesellschaft Berlins entstanden.

Durch den Zukauf verstärkte sich der Schwerpunkt auf Berlin. Auch die ursprünglich in Frankfurt am Main ansässige Zentrale sitzt inzwischen in der Bundeshauptstadt. Mit einem Jahresergebnis vor Steuern von zuletzt 2,1 Milliarden Euro und seit Jahren zunehmenden Dividendenzahlungen ist die Deutsche Wohnen für Anleger interessanter geworden. Im laufenden Jahr will die Unternehmensleitung trotz Corona-Krise das Vorjahresergebnis halten.

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