Spekulationssteuer bei Immobilien: Infos und Tipps

Definition: Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Unter der Spekulationssteuer versteht man allgemein die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Einfacher gesagt: Wer einen privaten Vermögensgegenstand verkauft, muss den erzielten Gewinn unter bestimmten Bedingungen versteuern. Im Rahmen dieser Regelung muss die Spekulationssteuer auch beim Hausverkauf abgeführt werden.

Ob die Spekulationssteuer auf Immobilien anfällt, hängt in erster Linie vom Zeitpunkt des Hausverkaufs ab. Grundsätzlich gilt bei der Spekulationssteuer eine Veräußerungsfrist von 10 Jahren. Diese Frist gilt dann, wenn das Objekt vermietet wurde. Wer also Immobilien als Kapitalanlage besitzt und diese weniger als 10 Jahren nach Kauf wiederverkauft, muss Spekulationssteuer zahlen. Bei Eigennutzung gelten kürzere Haltefristen.

Warum kann man eine Immobilie erst nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen?

Mit der Spekulationssteuer reguliert der Gesetzgeber den Handel mit knappen, nicht alltäglichen Gütern wie z. B. Immobilien. Werden private Vermögensgegenstände innerhalb einer bestimmten Frist nach Anschaffung oder Herstellung gewinnbringend verkauft, wird dies steuerrechtlich als wirtschaftliche Tätigkeit gewertet.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer auf Immobilien?

Einen festen Steuersatz gibt es bei der Spekulationssteuer nicht. Wie hoch die Spekulationssteuer bei Immobilien und Grundstücken ausfällt, hängt vor allem von 2 Faktoren ab:

Was mindert die Spekulationssteuer?

Über die Höhe der Spekulationssteuer entscheidet in erster Linie der zu versteuernde Gewinn, den man durch den Immobilienverkauf erzielt. Dieser ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und anderer Kosten, die im Rahmen der Veräußerung anfallen. Die folgende Aufzählung ist eine Auswahl der Posten, die den Verkaufsgewinn und damit die Spekulationssteuer mindern:

Rechenbeispiel: So berechnet sich die Spekulationssteuer bei Immobilien

Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie sich die Höhe der Spekulationssteuer bei Immobilien im Groben errechnen lassen kann.

Wann fällt keine Spekulationssteuer bei Immobilien an?

Wer mit dem Verkauf seiner vermieteten Immobilie wartet, bis die Veräußerungsfrist von 10 Jahren verstrichen ist, zahlt keine Spekulationssteuer. Bei Eigennutzung gilt eine kürzere Haltedauer des Objekts.

Kann man ein Haus nach 2 Jahren wieder verkaufen?

Grundsätzlich hat man als Besitzer einer Immobilie die Möglichkeit, sein Haus, seine Wohnung oder sein Grundstück nach 2 Jahren wieder zu verkaufen. Allerdings fällt in diesem Fall die Spekulationssteuer an – auch wenn man die Immobilie in diesen 2 Jahren selbst genutzt hat.

Kann ich mein Haus nach 5 Jahren verkaufen?

Wer sein Haus nach 5 Jahren wieder verkaufen möchte, muss den Gewinn versteuern, sofern die Immobilie in dieser Zeit vermietet wurde – dann greift die 10-jährige Spekulationsfrist. Es besteht jedoch die Möglichkeit, das eigene Haus nach 5 Jahren steuerfrei zu verkaufen. Keine Spekulationssteuer zahlt, wer seine Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und in den 2 vorangegangenen Jahren selbst genutzt hat.

Fällt die Spekulationssteuer auch auf Grundstücke an?

Die Spekulationssteuer fällt sowohl auf bebaute Grundstücke als auch auf unbebaute Grundstücke an. Da ein unbebautes Grundstück nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann, gilt in diesem Fall immer die 10-jährige Spekulationsfrist. Selbst wenn das unbebaute Grundstück direkt an ein selbst genutztes bebautes Grundstück angrenzt und als Garten genutzt wird, muss die 10-Jahresfrist eingehalten werden – erst danach muss keine Spekulationssteuer auf das Grundstück abgeführt werden.

Du möchtest dein Mehrfamilienhaus verkaufen und hast eine der Wohnungen selbst bewohnt? Dann wird die Spekulationssteuer bei Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist nur anteilig für den vermieteten Teil des Hauses berechnet.

Spekulationssteuer: Wann gilt die 10-Jahresfrist nicht?

Ein möglicher Fall, in welchem die 10-Jahresfrist nicht gilt, ist die Eigennutzung. Diese 10-Jahresfrist gilt nämlich nur für vermietete Immobilien. Bei selbst genutzten Objekten verkürzt sich die Veräußerungsfrist auf 3 Jahre. Hat der Eigentümer im Verkaufsjahr und in den 2 vorangegangenen Jahren das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Wann muss Spekulationssteuer gezahlt werden?

Ist Leerstand Eigennutzung?

Grundsätzlich gilt Leerstand nicht als Eigennutzung. Wer sein Haus oder seine Wohnung vor dem Verkauf längere Zeit leer stehen lässt, muss also damit rechnen, Spekulationssteuer zu zahlen. Allerdings gibt es hier inzwischen eine Ausnahme. Laut aktueller Rechtsprechung (Stand 11.01.2023) kann Leerstand – ebenso wie eine kurzzeitige Vermietung – als unschädlich gelten, wenn die Immobilie:

vom Verkäufer zu Wohnzwecken selbst genutzt wurde. Die Rechtsprechung hierzu kann sich jedoch ändern.

Spekulationssteuer bei Immobilien: Ist es sinnvoll, ein Haus auf die Kinder zu überschreiben?

Die lebzeitige Überschreibung oder Schenkung eines Hauses an die Kinder hat keine Auswirkungen auf die Spekulationssteuer beim Hausverkauf. Die Spekulationsfrist beginnt immer an dem Datum, an welchem die Eltern den Kaufvertrag abschließen. Liegt die Anschaffung bzw. der Bau des Hauses durch die Eltern schon länger als 10 Jahre zurück, können die Kinder die Immobilie nach der Schenkung sofort verkaufen, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Bei Eigennutzung gilt auch hier die 3-Jahres-Frist.

Fazit: Spekulationssteuer – warten kann sinnvoll sein

Wer seine vermietete Immobilie verkaufen möchte, zahlt Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn er die Immobilie vor weniger als 10 Jahren angeschafft hat. Daher kann es sinnvoll sein, mit dem Hausverkauf zu warten, bis zu 10-jährige Spekulationsfrist verstrichen ist – oder das Objekt im Verkaufsjahr und in den 2 vorangegangenen Jahren selbst zu nutzen.