- Du kannst dein Haus oder deine Wohnung schon zu Lebzeiten an deine Kinder überschreiben.
- Du kannst die Schenkung an Auflagen knüpfen, z. B. an ein lebenslanges Wohnrecht.
- Der Schenkungsvertrag muss von einem Notar beurkundet werden.
- Bei einer Hausüberschreibung kannst du von Freibeträgen profitieren.
Kann ich mein Haus an meine Kinder überschreiben?
Viele Hausbesitzer möchten, dass ihr Haus nach ihrem Tod im Familienbesitz bleibt. Als Alternative zu einem klassischen Erbe kannst du dein Haus oder deine Wohnung schon vor dem Erbfall an deine Kinder übertragen. Bei einer Hausüberschreibung handelt es sich um eine Schenkung zu Lebzeiten. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einer vorweggenommenen Erbfolge.
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Wie läuft die Übertragung eines Hauses zu Lebzeiten ab?
Um dein Haus zu Lebzeiten zu überschreiben, bedarf es eines notariellen Schenkungsvertrages zwischen dir als dem Schenkenden und dem Beschenkten. Die Überschreibung eines Hauses zu Lebzeiten erfolgt grundsätzlich unentgeltlich – daher Schenkung. Dementsprechend verlangst du von deinen Erben keinen Kaufpreis für die Immobilie.
Sobald der Beschenkte im Grundbuch eingetragen ist, wird er zum neuen Eigentümer des überschriebenen Hauses und kann frei darüber verfügen. Der Beschenkte kann die Immobilie also verkaufen, vermieten oder weiterverschenken. Um Streitigkeiten zu vermeiden, solltest du darauf achten, dass der Schenkungsvertrag durch einen Rechtsanwalt oder Notar sorgfältig ausformuliert wird.
Ohne Notar kannst du ein Haus nicht überschreiben. Denn der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Auch die Umschreibung im Grundbuch (der Grundbucheintrag) des Beschenkten als neuen Eigentümer der Immobilie erfolgt durch den Notar.
Was muss ich beachten, wenn ich mein Haus überschreibe?
Wenn du dein Haus überschreibst, ist auch eine Schenkung unter Auflagen möglich. Das bedeutet: Die Überschreibung wird an Bedingungen geknüpft, die der Beschenkte als Gegenleistung für die Schenkung zu erfüllen hat.
Hausüberschreibung mit lebenslangem Wohnrecht
Bei einer Schenkung mit Wohnrecht sicherst du dir als Schenkender das Recht, in der überschriebenen Immobilie wohnen zu bleiben. Dabei kannst du sowohl ein lebenslanges Wohnrecht als auch ein zeitlich begrenztes Wohnrecht vereinbaren.
Hausüberschreibung mit Nießbrauch
Wenn du dein Haus oder deine Wohnung zu Lebzeiten überträgst, kannst du dir im Schenkungsvertrag ein sogenanntes Nießbrauchrecht eintragen lassen. Als Begünstigter kannst du die Immobilie dann nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten, obwohl du nicht mehr der Eigentümer bist. Der Nießbrauch verringert den Wert der überschriebenen Immobilie. Denn bei der Berechnung der Schenkungssteuer wird der Nießbrauchwert vom Marktwert der Immobilie abgezogen. Dadurch verringert sich die Schenkungssteuer, die der Beschenkte zu zahlen hat.
Hausüberschreibung mit Einmalzahlung
Du kannst im Schenkungsvertrag auch vereinbaren, dass der Beschenkte dir im Gegenzug zur Schenkung einen einmaligen Betrag zahlt. Alternativ kann der Beschenkte auch eine mögliche Restschuld der Immobilienfinanzierung übernehmen. Alternativ sind auch teilentgeltliche gemischte Schenkungen möglich.
Hausüberschreibung mit Leibrente
Die Zahlung einer Leibrente ist eine weitere Bedingung, die an die Überschreibung eines Hauses geknüpft werden kann. In diesem Fall verpflichtet sich der Beschenkte, dem Schenkenden bis an dessen Lebensende eine monatliche Rente zu zahlen.
Hausüberschreibung mit Pflegeverpflichtung
Schließlich kannst du als Gegenleistung für die Überschreibung deines Hauses oder einer anderen Immobilie auch eine Pflegeverpflichtung verlangen. Damit verpflichtet sich der Beschenkte, sich im Pflegefall um deine häusliche Pflege zu kümmern. Welche Pflegeleistungen das umfasst und ob auch ein Pflegedienst bestellt werden kann, solltet ihr vertraglich genau vereinbaren.
Rückforderungsrecht (Rückfallklausel)
Eine Rückfallklausel im Schenkungsvertrag kann den Schenker dahingehend absichern, dass die Immobilie im Falle einer Insolvenz des Beschenkten oder einer Scheidung an ihn zurückfällt. Dasselbe kann auch für den Fall vereinbart werden, dass der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt.
Wie viel kostet es, ein Haus zu überschreiben?
Ganz gleich, ob du dein Haus deinem Ehepartner, deinen Kindern oder deinen Enkeln überschreibst – für die Überschreibung einer Immobilie zu Lebzeiten fallen sowohl Notarkosten als auch das Entgelt für den Grundbucheintrag an. Wie viel es kostet, ein Haus zu überschreiben, richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Bei einem Geschäftswert von 400.000 Euro solltest du mit Kosten in Höhe von rund 1.000 Euro für den Notar und mit einem Entgelt von rund 500 Euro für den Grundbucheintrag rechnen. In diesem Fall liegen die Kosten für die Hausüberschreibung also bei rund 1.400 Euro. Wie viel es genau kostet, dein Haus zu überschreiben, kann dir aber letztlich nur der Notar sagen.
Im comdirect Magazin findest du wertvolle Informationen und Tipps, um den Immobilienwert zu ermitteln. Außerdem kannst du dich dort über die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland informieren.
Ist es sinnvoll, mein Haus auf meine Kinder zu überschreiben?
Es gibt verschiedene Gründe, dein Haus schon zu Lebzeiten an deine Kinder zu überschreiben.
Mit einer Hausüberschreibung kannst du die gesetzliche Erbfolge aushebeln, indem du selbst bestimmst, wer deine Immobilie bekommen soll. So musst du dein Haus nicht an deine gesetzlichen Erben weitergeben, sondern kannst es schon zu Lebzeiten einer anderen Person schenken. Vielleicht möchtest du aber auch sicherstellen, dass dein Haus im Familienbesitz bleibt. Mit einer Schenkung zu Lebzeiten kannst du dein Haus an eine bestimmte Person überschreiben und so eventuellen Erbstreitigkeiten vorbeugen.
Wenn du dein Haus nach deinem Tod vererbst, fällt einmalig Erbschaftssteuer an, sofern der Wert der Immobilie bestimmte Freibeträge übersteigt. Wenn du dein Haus zu Lebzeiten überschreibst, fällt zwar ebenfalls eine Abgabe in Form von Schenkungssteuer an. Die Freibeträge für die Schenkungssteuer kannst du allerdings alle 10 Jahre erneut voll ausschöpfen. Wenn du dein Haus nicht komplett, sondern zeitlich gestreckt in mehreren Teilen überschreibst, musst du ggf. keine Schenkungssteuer zahlen.
Nehmen wir an, dein Haus hat einen Wert von 800.000 Euro und du möchtest die Immobilie schon zu Lebzeiten deinen Kindern überschreiben. Der Schenkungssteuer-Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 Euro. Wenn du zunächst die eine Hälfte des Hauses und 10 Jahre später die zweite Hälfte überschreibst, kannst du jeweils den vollen Freibetrag von 400.000 Euro ausschöpfen und musst keine Schenkungssteuer zahlen.
Vielleicht hast du dich entschieden, eines deiner Kinder zu enterben. In diesem Fall hat das enterbte Kind dennoch Anspruch auf einen Pflichtteil am Erbe. Bei Kindern beträgt der Pflichtteil grundsätzlich die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Mit einer Hausüberschreibung kannst du jedoch die Höhe des Pflichtteils reduzieren. Denn eine solche Schenkung zu Lebzeiten mindert die Größe des Nachlasses, anhand derer sich der Erbanspruch errechnet.
Bei Schenkungen gilt jedoch ein Pflichtteilsergänzungsanspruch. Dieser besagt: Schenkungen der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall werden bei der Berechnung des Pflichtteils der Erbmasse zugerechnet. Wird das Haus im Jahr des Erbfalls überschrieben, wird dessen Wert zu 100 % dem Nachlass hinzugerechnet – der Berechtigte erhält den vollen Pflichtteil. Anschließend sinkt der Pflichtteilsergänzungsanspruch jedes Jahr um 10 %. Nach 10 Jahren ist der Pflichtteilergänzungsanspruch vollständig erloschen – die Hausüberschreibung wird bei der Berechnung des Pflichtteils nicht mehr berücksichtigt.
Der Pflichtteilsberechtigte kann gegen Zahlung einer Abfindung auf seinen Pflichtteil verzichten. Ein entsprechender Pflichtteilsverzicht muss ebenfalls notariell beurkundet werden.
Immobilie überschreiben: Welche Freibeträge gelten für die Schenkungssteuer?
| Verwandtschaftsgrad | Schenkungssteuer-Freibeitrag |
| Ehegatten, eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder | 400.000 Euro |
| Enkel | 200.000 Euro |
| Urenkel | 100.000 Euro |
| Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern, Großeltern, Stief- und Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten | 20.000 Euro |
| Alle sonstigen Beschenkten (z. B. Lebensgefährten, Stiftungen oder Vereine) | 20.000 Euro |
Haus überschreiben: Was ist die 10-Jahres-Frist?
Egal, ob du ein Haus überschreibst oder Aktien verschenken willst – für Schenkungen gilt grundsätzlich eine 10-Jahres-Frist. Das bedeutet, dass alle Schenkungen innerhalb einer Frist von 10 Jahren zusammengerechnet werden. Nehmen wir an, du überschreibst deinem Kind ein Haus im Wert von 400.000 Euro. Aufgrund des Freibetrags würde keine Schenkungssteuer anfallen. Nimmst du 5 Jahre später erneut eine Schenkung über 100.000 Euro vor, müsste dieser Betrag versteuert werden. Umgekehrt kannst du bei der Hausüberschreibung aber auch von der 10-Jahres-Frist profitieren.
Wie kann ich die 10-Jahres-Frist für mich nutzen?
Es gibt 2 Möglichkeiten, wie du die 10-Jahres-Frist für dich nutzen kannst, um die geltenden Freibeträge für die Schenkungssteuer auszuschöpfen: die Schenkung in Raten und die Kettenschenkung.
- Schenkung in Raten: Mit einer Hausüberschreibung in Raten kannst du von der 10-Jahres-Frist profitieren. Am besten lässt sich das an folgendem Beispiel erklären: Du besitzt eine Immobilie mit einem Wert von 800.000 Euro, die du an eines deiner Kinder überschreiben möchtest. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 Euro. Wenn du nun zunächst die Hälfte des Hauses und 10 Jahre später die zweite Hälfte verschenkst, kannst du jedes Mal den vollen Freibetrag von 400.000 Euro ausschöpfen und sparst so die Schenkungssteuer.
- Kettenschenkung: Bei einer Kettenschenkung überschreibt der Schenkende das Haus zunächst an eine Person, die die Immobilie dann an eine dritte Person weiterverschenkt. Ein Beispiel: Du möchtest dein Haus deinem Kind (Freibetrag: 400.000 Euro) überschreiben. Die Immobilie hat einen Wert von 800.000 Euro. Bei einer direkten Hausüberschreibung müssten also noch 400.000 Euro versteuert werden. Bei einer Kettenschenkung überschreibst du zunächst die Hälfte deines Hauses an dein Kind. Die zweite Hälfte überschreibst du an deinen Ehepartner. Dessen Freibetrag beläuft sich auf 500.000 Euro bzw. ist sogar unbegrenzt, sofern er das Haus selbst bewohnt. Nun kann der beschenkte Ehepartner seine Hälfte dann ebenfalls dem Kind überschreiben, um erneut den Freibetrag von 400.000 Euro auszuschöpfen.
Vorsicht bei einer Kettenschenkung: Das Finanzamt könnte zu dem Schluss kommen, dass es sich um eine direkte Zuwendung des zuerst Schenkenden an den zuletzt Beschenkten handelt. Um dem vorzubeugen, bietet es sich an, zwischen den Schenkungen eine „Schamfrist“ von 1 bis 2 Jahren einzuhalten. Eine rechtliche Vorgabe hierfür gibt es hier allerdings nicht.
Fazit: Ein Haus zu Lebzeiten überschreiben – eine sinnvolle Alternative zum klassischen Erbe
Anstatt dein Haus erst nach deinem Tod zu vererben, kannst du es auch schon zu Lebzeiten an deine Kinder oder Enkel überschreiben. Der entsprechende Schenkungsvertrag sollte jedoch sorgfältig von einem Rechtsanwalt oder Notar ausformuliert sein und muss zudem notariell beurkundet werden. Eine solche Schenkung zu Lebzeiten erfolgt in der Regel unentgeltlich, kann jedoch an verschiedene Auflagen geknüpft werden, z. B. an ein lebenslanges Wohnrecht für den Schenkenden (s. hierzu obige Ausführungen).
Es gibt verschiedene Gründe, sein Haus bereits zu Lebzeiten an die Kinder zu überschreiben, anstatt es erst nach dem Tod zu vererben. Der wichtigste Grund ist für viele die mögliche Ersparnis bei der Schenkungssteuer durch die geltenden Freibeträge. Der Vorteil: Anders als bei der Erbschaftssteuer kannst du diese Freibeträge alle 10 Jahre erneut voll ausschöpfen. Gleichzeitig fallen für eine Hausüberschreibung auch Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag an.
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