Grunderwerbsteuer Tipps zum Umgang und zur Berechnung der Steuer beim Immobilienkauf

Klassischer weißer leerer Innenraum mit offenen Türen, Parkett
© YKvision via Getty Images / iStockphoto

Endlich angekommen – für die meisten gibt es wohl keinen größeren Traum als das Eigenheim. Zeitgleich ist die Immobilie die beliebteste Geldanlage der Deutschen. Doch beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – beispielsweise die Grunderwerbsteuer. Was hat es mit dieser Steuer auf sich und was gilt es beim Immobilienkauf und der Baufinanzierung zu beachten?

Hier erfahren Sie, wie Sie die Grunderwerbsteuer berechnen, wann sie gezahlt werden muss und mit welchen Tipps Sie die Steuerlast beim Immobilienkauf senken können. So können Sie den Geldmittelbedarf für die Finanzierung Ihrer Immobilie exakt berechnen.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Gut zu wissen: Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer (Art. 106 Abs. 2 GG) und unterliegt der Steuerhoheit der Bundesländer. Daher unterscheidet sich der Steuersatz von Bundesland zu Bundesland. Eine Stundung der Grunderwerbsteuer ist nicht möglich. Es obliegt jedoch dem freien Ermessen eines jeden Finanzamts, die Zahlungsfrist für die Steuer aufzuschieben (§ 15 Abs. 2 GrEStG).

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb einer Immobilie erhoben. Sowohl Verkäufer als auch Käufer sind Steuerschuldner. In der Praxis wird die Steuerlast meistens vertraglich dem Käufer zugerechnet. Die Steuerlast beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und variiert zwischen den Bundesländern. Erst wenn die Grunderwerbsteuer beglichen ist, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Nur damit kann der Grundbucheintrag erfolgen, wodurch der Eigentumsbesitz erst an den Käufer übergeht.

Die rechtliche Grundlage: Das Grunderwerbsteuergesetz

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) wurde erst im Jahr 1983 ins Leben gerufen. Es regelt nicht nur die Besteuerung von Rechtsvorgängen bei inländischen Grundstücken beim Kauf, sondern auch beim Tausch oder bei Zwangsversteigerungen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?

In der nachfolgenden Übersicht sehen Sie, wie hoch der Steuersatz in Ihrem Bundesland ist.

Bundesland Alter SteuersatzLetzte ErhöhungNeuer SteuersatzSteuern bei Kaufpreis von 350.000€
Baden-Württemberg3,5 %05.11.20115,0 %17.500 €
Bayern3,5 %keine12.250 €
Berlin4,5 %01.01.20146,0 %21.000 €
Brandenburg5,0 %01.07.20156,5 %22.750 €
Bremen4,5 %01.01.20145,0 %17.500 €
Hamburg3,5 %01.01.20094,5 %15.750 €
Hessen5,0 %01.08.20146,0 %21.000 €
Mecklenburg-Vorpommern3,5 %01.07.20125,0 %17.500 €
Niedersachsen4,5 %01.01.20145,0 %17.500 €
Nordrhein-Westfalen5,0 %01.01.20156,5 %22.750 €
Rheinland-Pflanz3,5 %01.03.20155,0 %17.500 €
Saarland5,5 %01.01.20156,5 %22.750 €
Sachsen3,5 %keine12.250 €
Sachsen-Anhalt3,5 %01.03.20125,0 %17.500 €
Schleswig-Holstein5,0 %01.01.20146,5 %22.750 €
Thüringen5,0 %01.01.20176,5 %22.750 €

Gut zu wissen: Mit einer guten Finanzierungsplanung und unter Beachtung steuerlicher Tipps rund um die Grunderwerbsteuer können Sie die Steuerlast beim Immobilienkauf mindern.

Tipp: Wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen und Ihre Baufinanzierung planen, müssen Sie die Grunderwerbsteuer berücksichtigen. Berechnen Sie diese Kosten bequem online mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner.

Wie Sie die Grunderwerbsteuer berechnen

Tipp: Um das Steuerpotenzial voll nutzen und realisieren zu können, sollten Sie alle beweglichen Gegenstände in einen separaten notariellen Kaufvertrag aufnehmen. Möchten Sie Ihr Grundstück bebauen, sollten Sie auch für den Hausbau einen separaten Vertrag anfertigen. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nur für den Kauf des Grundstücks an.

Die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der im Kaufvertrag gelistete Gesamtbetrag.

Zur Berechnung genügt daher eine einfache Formel:

Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer für eine Immobilie in Berlin zu einem Kaufpreis von 350.000 € würde somit betragen:

350.000 € x 0,06 = 21.000 €

Es lassen sich allerdings frei bewegliche Gegenstände vom Kaufpreis abziehen. Wird mit der Immobilie etwa eine Küche im Wert von 6.000 €, ein Gartenhaus im Wert von 2.000 € und ein Wassertank im Wert von 1.000 € mitverkauft, so reduziert sich der Wert zur Berechnung um 9.000 €.

Die Grunderwerbsteuer beträgt danach nur noch:

341.000 € x 0,06 =20.460 €

Sie haben immerhin 540 € gespart.

Wann Sie Grunderwerbsteuer zahlen müssen – und wann nicht

Grundsätzlich sieht das Grundsteuererwerbsgesetz vor, dass jeder Grundstücksverkauf besteuert werden muss. Dennoch gibt es Ausnahmen:

Grundstücksverkäufe unter 2.500 €

Beträgt der Verkauf eines Grundstücks weniger als 2.500 €, ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen (§3 Nr. 1 GrEStG).

Grundstückserwerb bei Schenkung oder Todesfall

Kommen Sie durch einen Todesfall im Rahmen einer Erbschaft oder durch eine Schenkung zu Grundbesitz, ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Es könnte jedoch eine Erbschaftssteuer anfallen.

Verkauf an Verwandte 1. Grades

Erwerben Sie ein Grundstück von einem Verwandten 1. Grades, müssen keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Dazu gehören Ehepartner, Lebenspartner, Kinder oder Eltern (§3 Grunderwerbsteuergesetz).

Gut zu wissen: Dank aktueller Niedrigzinsen ist bei bedarfsgerechter Planung der Erwerb einer Immobilie gut realisierbar. Die comdirect steht Ihnen hilfreich zur Seite. Wir agieren als unabhängiger Vermittler aus über 400 Finanzierungsportalen. Mit unserer unabhängigen Beratung finden Sie die passende Finanzierungslösung. 

Stellen Sie jetzt Ihre unverbindliche Finanzierungsanfrage!

So läuft die Zahlung der Grunderwerbsteuer ab

  1. Schritt 1: Planung der Finanzierung und Unterzeichnung des Vertrags
    Um Ihr Immobilienvorhaben zu realisieren, benötigen Sie eine gut geplante und gesicherte Finanzierung. Daher sollten Sie sich unbedingt vor dem Immobilienkauf mit der Höhe der für Sie geltenden Grunderwerbsteuer auseinandersetzen. Steht die Finanzierung, können Sie den Kaufvertrag unterzeichnen und so den Übergang des Eigentums einleiten.
  2. Schritt 2: Ihr Notar informiert das Finanzamt
    Nach der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags wird der Notar das Finanzamt über den Kauf informieren. Unmittelbar danach ist die Grunderwerbsteuer fällig. Das Finanzamt stellt einen Steuerbescheid aus und schickt Ihnen eine Zahlungsaufforderung.
  3. Schritt 3: Sie zahlen die Steuern an das Finanzamt
    Sie zahlen die Steuern fristgerecht an das Finanzamt.
  4. Schritt 4: Das Finanzamt stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
    Nach Eingang der Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist notwendig, um den Eigentumsübergang abzuschließen. Das Finanzamt schickt die Bescheinigung an den Notar.
  5. Schritt 5: Der Notar reicht die Bescheinigung beim Grundbuchamt ein
    Jeder Immobilienverkauf wird mit dem Eintrag ins Grundbuch abgeschlossen. Das Grundbuchamt kann allerdings nur tätig werden, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt vorliegt. Der Notar reicht die Bescheinigung beim Amt ein.
  6. Schritt 6: Das Eigentum geht an Sie über
    Nach dem Eintrag gehört die Immobilie Ihnen.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung? Erfahren Sie hier, welche Fördermöglichkeiten für Ihren Immobilienerwerb existieren oder berechnen Sie Ihren Finanzierungsbedarf mit unseren Finanzierungsrechnern.

Bei Fragen können Sie jederzeit unsere Kundenbetreuer kontaktieren – per Telefon unter 04106 – 708 25 00, über unser Kontaktformular oder per Live-Chat. Unsere Kundenbetreuer sind rund um die Uhr für Sie erreichbar – 7 Tage die Woche, 24 Stunden am Tag.