Zwischenfinanzierung: Informationen und Tipps

Eine Frau sitzt lachend auf einem Sofa.
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Für eine Immobilienfinanzierung ist in der Regel Eigenkapital notwendig. Doch nicht immer kann auf dieses sofort zugegriffen werden. Eine Zwischenfinanzierung kann helfen, diesen finanziellen Engpass kurzfristig zu überbrücken. Wir erklären, wie das funktioniert, welche Vor- und Nachteile es gibt und welche Kosten bei einer Zwischenfinanzierung anfallen können.

Zwischenfinanzierung: Definition und Erklärung

Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen kurzfristigen Kredit im Bereich der Baufinanzierung. Diese besondere Kreditform kann zum Einsatz kommen, wenn Immobilienkäufer zwar über Eigenkapital verfügen, dieses aber noch nicht zur Verfügung steht. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist oder das Eigenkapital in feste Anlageprodukte investiert ist, deren Laufzeitende noch nicht erreicht ist.

Gut zu wissen: Häufig wird statt von einer Zwischenfinanzierung auch von einem Überbrückungskredit oder einem Zwischenkredit gesprochen.

Unterschied Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung

Häufig werden die Begriffe Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung synonym verwendet. Dabei besteht zwischen beiden Finanzierungsarten ein Unterschied: Bei einer Zwischenfinanzierung ist die erforderliche Summe bereits vorhanden und der Auszahlungstermin steht bereits fest. Allerdings haben Immobilienkäufer noch keinen Zugriff auf das angesparte Geld. Etwa, weil die Bausparsumme eines Bausparvertrages bereits angespart ist, der Bausparvertrag aber noch nicht zuteilungsreif ist.

Im Gegensatz dazu ist bei einer Vorfinanzierung noch nicht sicher, wann die benötigte Summe zur Verfügung stehen wird. Dieses Risiko sichern Banken deshalb häufig mit höheren Zinsen ab. Zudem sind die Laufzeiten bei Vorfinanzierungen in der Regel länger als bei einer Zwischenfinanzierung.

Wer braucht eine Zwischenfinanzierung bei Immobilien?

Eine Zwischenfinanzierung kann beim Immobilienkauf in verschiedenen Situationen sinnvoll sein:

  • Finanzierung aus alter Immobilie: Wird für den Kauf einer neuen Immobilie der Verkaufspreis der alten Immobilie eingeplant, kann eine Zwischenfinanzierung auch bei einem Hausverkauf Sinn machen. Denn häufig steht der Verkaufspreis noch nicht (vollständig) zur Verfügung.
  • Eigenkapital ist fest gebunden: Häufig stammt Eigenkapital aus fest angelegten Sparprodukten. Das können beispielsweise Lebensversicherungen, Bausparverträge oder Festgeldkonten sein. Bis zum Freiwerden des Eigenkapitals kann dann eine Zwischenfinanzierung genutzt werden.
  • Wertpapiere als Kapital: Teilweise werden auch Erlöse aus Wertpapierverkäufen als Eigenkapital eingesetzt. Kursschwankungen können jedoch dazu führen, dass Wertpapiere zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs nur mit starken Verlusten verkauft werden können. Wer Kursschwankungen aussitzen möchte, kann einen Zwischenkredit in Betracht ziehen.
  • Kapital aus Erbschaften, Schenkungen oder Abfindungen: Auch aus Erbschaften, Schenkungen oder Abfindungen können größere Summen zur Verfügung stehen, die dann als Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung eingesetzt werden sollen. Doch häufig steht in diesen Fällen die Summe erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Verfügung. Zur Überbrückung kann ebenfalls eine Zwischenfinanzierung genutzt werden.

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Eine Zwischenfinanzierung läuft grundsätzlich in 5 Schritten ab:

  1. Immobilie finden: Zunächst gilt es eine passende Immobilie zu finden. Ist diese gefunden, geht es an den Vergleich von Finanzierungsangeboten.
  2. Baufinanzierung abschließen: Für den Erwerb wird eine individuelle Baufinanzierung bei einem Kreditinstitut nach Wahl abgeschlossen. Dafür wird in der Regel ein gewisses Eigenkapital gefordert.
  3. Zwischenfinanzierung zur Überbrückung beantragen: Finanzierungslücken beim Eigenkapital können mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden. Dafür kann es sich lohnen, die Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen. Nach der Antragstellung wird die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers bewertet. Bei positivem Ergebnis wird eine Zwischenfinanzierung in Höhe der zuvor festgelegten Summe gewährt.
  4. Zahlung der Zwischenfinanzierungszinsen: Während der Laufzeit der Zwischenfinanzierung werden die Zwischenfinanzierungszinsen gezahlt.
  5. Tilgung der Zwischenfinanzierung: Hat der Kreditnehmer Zugriff auf das Eigenkapital, wird die Zwischenfinanzierung getilgt.

Unser Tipp: Mit unseren praktischen Finanzierungsrechnern können Sie ganz einfach Ihr Immobilienvorhaben bei einem hypothetischen Abschluss bei comdirect berechnen. Neben der Berechnung von Bauzinsen und Tilgungsraten bietet der Rechner auch einen praktischen Budgetrechner.

Wie lange ist eine Zwischenfinanzierung möglich?

In der Regel ist eine Zwischenfinanzierung für bis zu 2 Jahre möglich. Zum Ende der Laufzeit muss das Darlehen dann vollständig abgelöst sein. Teilweise besteht auch die Möglichkeit zur flexiblen Rückzahlung. So kann die Kreditsumme schon während der Laufzeit der Zwischenfinanzierung vollständig getilgt werden.

Gut zu wissen: Bei der vollständigen Ablösung der Zwischenfinanzierung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Wie schnell bekommt man eine Zwischenfinanzierung

Eine pauschale Antwort, wie schnell eine Zwischenfinanzierung zur Verfügung steht, gibt es nicht. Denn nach der Beantragung steht zunächst die Prüfung der Kreditwürdigkeit des Antragsstellers aus. Diese kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Wurde der Zwischenkredit gewährt, wird dieser in der Regel jedoch zeitnah ausgezahlt.

Kosten der Zwischenfinanzierung im Überblick

Eine Zwischenfinanzierung ist in der Regel teurer als eine langfristige Immobilienfinanzierung. Denn auch wenn die Summe schon zugesichert ist, besteht für die Banken immer noch ein Restrisiko. Beispielsweise, weil der gewünschte Verkaufspreis der alten Immobilie nicht erzielt werden konnte oder weil Wertpapierverkäufe nicht die gewünschten Gewinne einbrachten.

Zinsen bei der Zwischenfinanzierung

Das potenzielle Verlustrisiko sichern die Banken in der Regel mit einem Zinsaufschlag zwischen 1 und 5 % der Finanzierungssumme ab. Der genaue Zinsaufschlag wird aus Ihren individuellen Kreditvoraussetzungen und der aktuellen Marktlage errechnet.

Gut zu wissen: Häufig bieten Banken einen günstigeren Zinssatz, wenn bereits ein Käufer für die alte Immobilie gefunden wurde und ein notarieller Kaufvertragsentwurf mit entsprechendem Zahlungstermin vorgelegt werden kann.

Vor- und Nachteile einer Zwischenfinanzierung

Wer eine Zwischenfinanzierung für die Immobilienfinanzierung in Betracht zieht, sollte die Vor- und Nachteile kennen.

Vorteile der ZwischenfinanzierungNachteile der Zwischenfinanzierung
Keine Tilgung, es werden lediglich die Zinsen gezahltHöhere Darlehenszinsen als bei langfristiger Baufinanzierung
Häufig Möglichkeit zur kurzfristigen RückzahlungHäufig hohe Mindestkreditsummen
Summe aus der Zwischenfinanzierung wird als Eigenkapital eingestuftVerlustrisiken der Banken werden häufig mit Zinsaufschlägen in Höhe von 1 bis 5 % der Finanzierungssumme kompensiert von bis zu 2 % der Finanzierungssumme

Fazit: Bei der Zwischenfinanzierung Konditionen vergleichen

Eine Zwischenfinanzierung kann für den Kauf eines Hauses oder einer Immobilie im Allgemeinen sinnvoll sein, wenn Eigenkapital eingesetzt werden soll, was zum Kaufzeitpunkt noch nicht verfügbar ist. Denn nicht selten wird die Traumimmobilie schneller gefunden als geplant. Die Zwischenfinanzierung bietet dann die Möglichkeit, die Chance zum Erwerb der Immobilie zu nutzen. Allerdings sollten Käufer stets die Konditionen einer Zwischenfinanzierung bei verschiedenen Anbietern vergleichen. Denn mitunter kann je nach Anbieter beispielsweise der Zinssatz mit einem vorgelegten notariellen Kaufvertrag über die alte Immobilie reduziert werden.

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