Baufinanzierung Der Traum von der eigenen Immobilie: Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
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Sie haben Ihr Traumhaus mit Garten gefunden? Sie wollen Ihr persönliches Wohnglück bauen lassen oder eine Eigentumswohnung als Rückzugsort oder Kapitalanlage kaufen? Dann gibt es eine gute Nachricht – im Rahmen einer Baufinanzierung ist das alles möglich. Stellt sich nur die Frage: Wie funktioniert eine Baufinanzierung? Wir erklären in 5 Schritten alles, was Sie wissen müssen.

Schritt 1: Finanzierungsanfrage stellen und Darlehen planen

Eine gute Baufinanzierung begleitet Sie in den nächsten Jahren und Jahrzehnten Ihres Lebens. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie bereits zu Beginn richtig kalkulieren: Es lohnt sich, schon vor dem Beratungsgespräch zu planen, was Sie sich leisten können. Denn vor allem Ihr Einkommen ist ausschlaggebend dafür, welche monatliche Rate Sie sich bei der Baufinanzierung leisten können. Damit Sie herausfinden können, wie hoch Ihr Budget ist, können Sie sich außerdem folgende Dinge überlegen:

  1. Wie hoch soll und kann die monatliche Rate sein?
  2. Wie lange möchten Sie Ihre Baufinanzierung abzahlen?
  3. Wie viel Eigenkapital können Sie in Ihr Vorhaben investieren?
  4. Wie viele Jahre soll der vereinbarte Zins idealerweiser gesichert sein?

Anhand dieser Daten können Sie kalkulieren, ob eine Immobilie in Ihrem Preisrahmen ist und sich Ihr Vorhaben verwirklichen lässt. Mehr Informationen rund um das Thema “Was kann ich mir leisten?” sowie einen Finanzierungsrechner finden Sie hier.

Schritt 2: Welche Kosten sollten einkalkuliert werden?

Wichtig für Ihre Rechnung: Sowohl der Kauf einer bestehenden Immobilie, als auch der Neubau eines Hauses und Kauf eines Grundstücks ist mit Nebenkosten verbunden. Diese Nebenkosten können bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Neben der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises ausmacht, fallen Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt in Höhe von knapp 2 % und in einigen Fällen auch noch eine Maklerprovision von bis zu 7,14 % an. Was viele nicht wissen: Fließen diese Kosten in die Summe ein, die Sie als Darlehen benötigen, so beeinflussen sie auch direkt den Zinssatz Ihrer Immobilienfinanzierung. Denn die Bank prüft bei jeder Baufinanzierung den sogenannten Beleihungsauslauf: Dabei wird Ihre gewünschte Darlehenshöhe ins Verhältnis zum Wert des Objektes gesetzt.

Sobald Sie sich Gedanken über Ihr Finanzierungsvorhaben und die anfallenden Kosten gemacht haben, können Sie bei comdirect online eine Finanzierungsanfrage stellen. Im Anschluss können Sie die Online-Live-Beratung oder eine telefonische Beratung bei comdirect in Anspruch nehmen, um Ihr finales Konzept zu erstellen.

Schritt 3: Das Beratungsgespräch: Kreditsumme, Eigenkapital und Zinsen

In einem persönlichen Gespräch helfen Ihnen die Berater von comdirect gerne weiter. Hier erhalten Sie nicht nur Antworten auf grundlegende Fragen, wie eine Immobilienfinanzierung funktioniert, sondern können gemeinsam Ihr individuelles Finanzierungskonzept erstellen. Im Beratungsgespräch werden unter anderem folgende Dinge besprochen:

  • Haushalts-Rechnung: Die Bank gleicht Ihre Einnahmen und Ausgaben mit eigenen Pauschalen für die Lebenshaltung sowie den bereits bestehenden Kredit-, Unterhalts- oder Ratenverpflichtungen ab. Hieraus ermittelt sich Ihr monatlich für die Finanzierung zur Verfügung stehendes Kapital.
  • Beleihungsauslauf: Die Bank setzte die Summe Ihrer gewünschten Hypothekenfinanzierung ins Verhältnis zum dem Wert, den die Immobilie für die Bank hat (dem sogenannten Beleihungswert). Je kleiner hier das prozentuale Verhältnis, umso geringer ist das Risiko für die Bank und umso günstiger der für Sie mögliche Zinssatz.

Klingt kompliziert? Wir erklären es Ihnen an einem Beispiel:

Kaufpreis 300.000 Euro
+
Nebenkosten z.B. 3,5 % Grunderwerbssteuer 10.500 Euro 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten 6.000 Euro
=
Kapitalbedarf 316.500 Euro

Wenn Sie von der Bank 316.500 Euro als Baufinanzierung bekommen möchten, und der Wert des Objektes liegt wie in unserem Beispiel nur bei 300.000 Euro, dann wären das mehr als 105 % – das bedeutet, Sie würden einen „Risikozuschlag“ in Form eines höheren Zinssatzes für die gesamte Finanzierung bezahlen müssen. Gelingt es Ihnen aber, z.B. durch Eigenkapital in Höhe von 76.500 Euro, die von Ihnen benötigte Baufinanzierungssumme auf 240.000 Euro zu reduzieren, erreicht der Beleihungsauslauf ein Verhältnis von nur noch 80 %. Das honorieren die Banken und bieten dafür deutlich günstigere Zinssätze.

  • Aus der Beispielrechnung ergibt sich auch die Antwort auf die Frage, wie viel Eigenkapital Sie einbringen sollten. Es ist zwar möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen, allerdings ist dies der teuerste Weg. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto besser. Experten raten, zumindest die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital abzudecken. Ideal wären allerdings mindestens 20 % Eigenkapital. Bedenken Sie aber, dass immer einen Puffer für unvorhergesehene Kosten haben sollten.
  • Die finale Kreditsumme richtet sich natürlich nach dem Kaufpreis oder der benötigten Finanzierung für Ihr Bauvorhaben. Der monatliche Darlehensbetrag ergibt sich dabei aus den vorherigen Berechnungen und Überlegungen.
  • Zinssatz: Ihre monatliche Rate wird auch Annuität genannt. Sie setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Sie können dabei die Dauer der Zinsbindung und die Höhe der Tilgung bestimmen. So können Sie maßgeblich die Bedingungen Ihres Kredits beeinflussen. Zudem wirken sich Sondertilgungen auf die Konditionen aus.

comdirect vermittelt Sie im Anschluss an einen passenden Finanzierungspartner. Dabei wird aus über 400 Partnern das beste Angebot für Sie ausgewählt. So steht Ihrem Finanzierungsvorhaben nichts mehr im Weg.

Schritt 4: Beantragung: Welche Unterlagen benötigen Sie für eine Baufinanzierung?

Damit die Bank Ihre Angaben prüfen und das Darlehen bewilligen kann, werden neben einer einwandfreien Bonität einige grundsätzliche Unterlagen benötigt. Diese sind unter anderem:

  • Die letzten 3 Gehaltsnachweise bei Angestellten oder die letzten beiden Jahresabschlüsse bei Selbstständigen
  • Eigenkapitalnachweise
  • Kostenaufstellungen bei Neubauten oder ein Exposé bzw. Gutachten des Maklers oder des Verkäufers
  • Grundriss bzw. Bauplan mit genauen Maßen
  • soweit vorhanden: aussagekräftige Fotos des Objekts
  • Flurkarte / Lageplan
  • Aktueller Grundbuchauszug (in der Regel maximal 3 Monate alt)

Schritt 5: Die Kreditentscheidung und der Gang zum Notar

Die kreditgebende Bank prüft nun Ihren unterschriebenen Kreditantrag. Sie erhalten Ihren Darlehensvertrag, sobald die Kreditentscheidung erfolgt ist. Im Anschluss unterschreiben Sie diesen Vertrag und können dann einen Notartermin zum Abschluss des Kaufvertrages vereinbaren. Das ist Pflicht in Deutschland, denn erst durch das Siegel des Notars ist Ihr Kaufvertrag bindend.

So funktioniert die Baufinanzierung bei comdirect

Bei comdirect finden Sie ganz unkompliziert die richtige Baufinanzierung. Stellen Sie dazu einfach online Ihre Finanzierungsanfrage und lassen Sie sich telefonisch oder per Online-Live-Beratung beraten. Gemeinsam erstellen wir Ihr Finanzierungskonzept und vermitteln Sie dann an 400 unabhängige Finanzierungspartner weiter. Und dann? Einfach Finanzierungsangebot unterschreiben, die nötigen Unterlagen einreichen und auf die Kreditentscheidung warten.