Hypotheken Definition und Tipps zu Hypothekendarlehen

Porträt einer Frau im Wind
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Das neue Traumhaus bauen, die geräumige Altbauwohnung im Szeneviertel kaufen oder den Dachstuhl ausbauen – Immobilienprojekte sind oftmals mit hohen Kosten verbunden. Ein hierfür benötigter Kredit wird häufig mit einer Hypothek abgesichert. Doch was genau ist eine Hypothek? Was muss man alles bei der Aufnahme einer Hypothek beachten? Und ist ein Hypothekenkredit überhaupt noch zeitgemäß? Hier erhalten Sie alle wichtigen Informationen rund um das Thema Hypotheken sowie praktische Tipps zur Immobilienfinanzierung.

Was ist eine Hypothek? Definition

Eine Hypothek ist in erster Linie die Absicherung eines Kreditinstituts bei der Finanzierung von Immobilienprojekten. Vergibt eine Bank einen Kredit zum Bau oder Kauf einer Immobilie, sichert sie sich mit einer Hypothek ein Recht an deren Verwertung, sollten die Rückzahlungen des Kredits nicht mehr erfolgen. Diese Verwertung kann etwa eine Zwangsversteigerung sein. Eine Hypothek ist ein sogenanntes Grundpfandrecht: das Recht des Kreditgebers, den Grund bzw. die Immobilie darauf zu pfänden. Daher wird die Hypothek immer über einen Notar ins Grundbuch eingetragen.

Was bedeutet „eine Hypothek aufnehmen“?

Spricht man davon „eine Hypothek aufzunehmen“, ist im Prinzip eine Immobilienfinanzierung gemeint, die über eine Hypothek abgesichert ist. Dabei wird üblicherweise ein Darlehen abgeschlossen und die Hypothek im Grundbuch vermerkt. Die korrekte Bezeichnung dieses Vorgehens lautet „ein Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht“ in Anspruch nehmen. Diese Vorgehensweise ist allerdings kaum noch üblich. Heutzutage wird – ähnlich wie bei der klassischen Baufinanzierung – mit Annuitätendarlehen gearbeitet: statt einer Hypothek werden Darlehen mit einer Grundschuld gesichert. Der Begriff Hypothek wird allerdings weiterhin – vor allem umgangssprachlich – als Synonym verwendet.

Immobilienfinanzierung mit Grundschuld – eine Alternative zur Hypothek

Ähnlich wie die Hypothek ist auch die Grundschuld eine Art des Grundpfandrechts. Sie muss ebenfalls über einen Notar ins Grundbuch eingetragen werden. Im Gegensatz zur Hypothek bietet sie aber mehr Flexibilität und kann den bürokratischen Aufwand bei Folgekrediten enorm reduzieren. Denn: Die Grundschuld ist im Unterschied zur Hypothek nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Das bedeutet, dass sich bei der Tilgung des Darlehens zwar die Darlehensschuld verringert, die Grundschuld aber in vollem Umfang bestehen bleibt. Das bringt sowohl Kreditgeber als auch Kreditnehmer viele Vorteile. Zum Beispiel entfallen Kosten bei der Aufnahme eines neuen Kredites, wenn dieser ebenfalls mit einer Grundschuld abgesichert werden soll oder im Falle einer Umschuldung, da hierfür kein erneuter Grundbucheintrag vorgenommen werden muss.

Vorteile einer Grundschuld für den Kreditnehmer auf einen Blick:

  • Die Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden
  • Die Grundschuld wird im Falle einer Umschuldung einfach umgeschrieben
  • Die Grundschuld erspart bei Aufnahme eines weiteren Darlehens, das besichert werden soll, erneute Notarkosten, Grundbuchkosten und bürokratischen Aufwand

Bauzinsen und Grundbuchkosten: Was muss ich bei Hypothekenkrediten beachten?

Die Kosten bei einer Immobilienfinanzierung mit einem Hypothekenkredit setzen sich aus den Hypothekenzinsen sowie Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Da aber die Immobile selber bereits eine Sicherheit für das Kreditinstitut ist, sind die anfallenden Kosten im Vergleich zu Konsumfinanzierungen eher gering. Weitere Vorteile: niedrige Bauzinsen und ein hohes Maß an Planbarkeit.

Wie hoch sind Hypothekenzinsen?

Gut zu wissen: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung können Sie durch ein anschließendes Darlehen weiterfinanzieren. Erfahren Sie mehr zur Anschlussfinanzierung.

Bei den für Immobilienfinanzierungen gängigen Annuitätendarlehen wird vorrangig mit Festhypotheken gearbeitet. Das bedeutet, dass die Hypothekenzinsen für eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren festgeschrieben werden. Dabei hängt die Höhe der Zinsen neben Einflussgrößen wie der Inflation auch von der persönlichen Bonität des Kreditnehmers ab. Die Kreditsumme wird nach einem Tilgungsplan mit monatlich gleichbleibenden Raten durch den Kreditnehmer abbezahlt. Zinsen sind immer nur auf die verbleibende Restschuld zu zahlen, nehmen also mit jeder Rückzahlung ab. Der Tilgungsanteil wird genau um diesen Betrag angehoben, sodass die zu zahlenden Raten immer gleich bleiben.

Wie kann ich einen Hypothekenkredit abbezahlen?

Die Abbezahlung eines Hypothekenkredits kann – wie bei einem Annuitätendarlehen – individuell festgelegt werden. Üblich ist die Abzahlung der Darlehenssumme in monatlichen Raten. Der individuelle Tilgungsplan sollte dabei eine schnelle Abzahlung des Kredites im Fokus haben. Gleichzeitig müssen die Raten aber so gewählt werden, dass sie den Kreditnehmer nicht zu sehr finanziell belasten. Im Idealfall machen sie nicht mehr als 40 % des Nettolohns aus. Genauso wichtig ist auch das vorhandene Eigenkapital bei Aufnahme eines Hypothekenkredits. Dieses sollte etwa 20–30 % der Kreditsumme ausmachen. Denn bei Annuitäten- und Hypothekendarlehen gilt: Je höher das Eigenkapital, desto geringer sind die Darlehenssumme und die anfallenden Darlehenszinsen – und desto schneller ist der Kredit abbezahlt.

Tipp: Berechnen Sie die Notar- und Grundbuchkosten einfach und schnell mit dem comdirect Notarkostenrechner.

Fallen weitere Kosten bei Aufnahme einer Hypothek an?

Zusätzlich zu den Bauzinsen fallen bei Hypothekendarlehen Kosten für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch und für den Notar an. Diese bemessen sich jeweils an der Höhe der Kreditsumme. Dazu können für den Hypothekenkredit auch Grundschuldzinsen erhoben werden. Diese sollen im Falle einer Zwangsvollstreckung die anfallenden Kosten decken. Die Höhe der Grundschuldzinsen liegt zwischen 5 %–10 % des Schuldenbetrags und wird jährlich berechnet.

Tipp zur Planung der Baufinanzierung: Kreditrechner nutzen

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Expertentipps zur Baufinanzierung und Immobiliendarlehen von comdirect

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