Was ist ein Bausparvertrag?

Was versteht man unter Bausparen? – einfach erklärt

Auch wenn die Zahlen rückläufig sind: Mit rund 22 Millionen abgeschlossenen Verträgen (Stand: 2023) gehört der Bausparvertrag in Deutschland noch immer zu den beliebtesten Finanzprodukten. Beim Bausparen geht es darum, Geld zu sparen, um später z. B. einmal bauen zu können. Beim Bausparen zahlst du regelmäßig einen bestimmten Betrag in einen Bausparvertrag ein und sparst so Guthaben an, das verzinst wird. Das Bausparguthaben dient als Eigenkapital für eine Baufinanzierung. Gleichzeitig erwirbst du mit dem angesparten Guthaben das Recht auf ein Bauspardarlehen mit festen Zinsen. Dieses Darlehen wird dir gemeinsam mit dem angesparten Guthaben ausgezahlt und muss dann ebenfalls zu einem festen Zins getilgt werden. Die jeweiligen Zinssätze werden beim Bausparvertrag schon bei Vertragsabschluss festgelegt, sodass du von zukünftigen Marktentwicklungen unabhängig bist.

Wofür kann ich einen Bausparvertrag nutzen?

Sinn und Zweck eines Bausparvertrags ist es, Eigenkapital für ein Haus oder eine Eigentumswohnung aufzubauen und sich damit zugleich das Recht auf ein zweckgebundenes Immobiliendarlehen zu einem festen Darlehenszins zu sichern. Du kannst dein Bausparguthaben aber auch für Modernisierungen, energetische Sanierungen oder eine Anschlussfinanzierung einsetzen. Seltener wird ein Bausparvertrag zum reinen Sparen genutzt.

Was ist die Bausparsumme?

Die Bausparsumme ist das Geld, das du ausgezahlt bekommst, wenn du dich dafür entscheidest, das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Die Bausparsumme setzt sich aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammen. Sie wird bei Vertragsabschluss festgelegt.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag? – die 3 Phasen des Bausparens

Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus Sparplan und Immobilienfinanzierung.

Er durchläuft dabei 3 Phasen: die Anspar-, die Zuteilungs- und die Darlehensphase.

1. Ansparphase: Was passiert in der Sparphase?

In der Ansparphase sparst du regelmäßig Guthaben an. Die Höhe der Sparrate wird bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt. Das Guthaben kann sowohl monatlich als auch durch jährliche oder einmalige Zahlungen angespart werden. Die Entscheidung liegt beim Kontoinhaber. Wie bei anderen Sparplänen erhältst du Zinsen auf das angesparte Guthaben. Deshalb zählt der Bausparvertrag auch als Form der Geldanlage. Der Guthabenzins wird, ebenso wie der spätere Darlehenszins, bei Vertragsabschluss vereinbart. Wie viel man mindestens in den Bausparvertrag einzahlen muss, hängt von den Konditionen des jeweiligen Bausparvertrags ab. Üblicherweise wird eine sogenannte Mindestansparsumme vereinbart, die oft zwischen 30 und 50 % der Bausparsumme liegt. Sobald du ausreichend Guthaben angespart hast, beginnt die Phase der Zuteilung.

2. Zuteilungsphase: Wann ist der Bausparvertrag zuteilungsreif?

In der Zuteilungsphase kannst du entscheiden, ob du das Bauspardarlehen in Anspruch nimmst oder ob du dir das angesparte Bausparguthaben – plus Zinsen und eventueller Fördergelder – auszahlen lassen möchtest. Die im Voraus festgelegte Bausparsumme ist nur die Höchstgrenze des in Anspruch zu nehmenden Betrages und muss nicht voll ausgeschöpft werden.

In dieser Phase spricht man davon, dass der Bausparvertrag „zuteilungsreif“ wird. Für die Zuteilung des Bauspardarlehens müssen jedoch verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. So muss beispielsweise die vereinbarte Mindestlaufzeit eingehalten werden. Zu welchem Zeitpunkt das Darlehen zugeteilt wird, hängt außerdem von der erreichten Bewertungszahl ab.

3. Darlehensphase: Wie funktioniert die Tilgungsphase?

Entscheidest du dich dafür, das Baudarlehen in Anspruch zu nehmen, bekommst du dieses zusammen mit dem angesparten Guthaben ausgezahlt. Nun folgt die Darlehensphase, in der du das Darlehen plus Zinsen in Raten zurückzahlen musst. Die Tilgungsdauer wird bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt und ist in der Regel genauso lang wie die Ansparphase.

Erfahrungsgemäß macht ein Bauspardarlehen höchstens etwa 30 % der Gesamtfinanzierung aus und stellt deshalb meistens nur eine Komponente einer Baufinanzierung dar.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Beispiel: Wann ist ein Bausparvertrag mit 10.000 Euro Bausparsumme zuteilungsreif?

Hier ist ein fiktives Beispiel, wie ein Bausparvertrag mit 10.000 Euro Bausparsumme zuteilungsreif werden könnte:

So läuft es ab:

Die genauen Zeiten hängen von deinem Tarif und den Bedingungen der Bausparkasse ab.

Wie lange muss ein Bausparvertrag mindestens laufen?

Wie lange ein Bausparvertrag dauert, hängt davon ab, ob du dich dafür entscheidest, das Bauspardarlehen zu beanspruchen oder nicht. Ein Bausparvertrag endet also spätestens, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist – oder der Vertrag zuteilungsreif wird und du dir das angesparte Guthaben plus Zinsen auszahlen lässt. In der Regel ist die Zuteilungsreife eines Bausparevertrags nach 7 bis 10 Jahren erreicht. Grundsätzlich besteht jedoch auch die Möglichkeit, die Ansparphase zu verlängern. Allerdings hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Bausparvertrag 10 Jahre nach Erreichen der Zuteilungsreife von der Bausparkasse gekündigt werden kann. Gleiches gilt übrigens auch, wenn der Vertrag überspart ist.

Wie kann man einen Bausparvertrag kündigen?

Darüber hinaus hast du jederzeit die Möglichkeit, einen Bausparvertrag aufzulösen und dir das angesparte Geld auszahlen zu lassen. Welche Verluste du dafür in Kauf nehmen musst und wie lange es dauert, bis das Bausparguthaben ausgezahlt wird, hängt davon ab, in welcher Phase sich der Bausparvertrag befindet. In der Ansparphase musst du den Vertrag zunächst kündigen. In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Bei nicht fristgerechter Kündigung fällt häufig die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Außerdem ist der Anspruch auf das Bauspardarlehen mit der Kündigung verwirkt. Eine weitere Möglichkeit ist, den Bausparvertrag zu übertragen.

Kann ich über mein Bausparguthaben frei verfügen?

Grundsätzlich kannst du frei über dein Bausparguthaben verfügen, sobald die Mindestansparzeit und das vereinbarte Mindestguthaben erreicht sind. Du bist nicht verpflichtet, das Geld für wohnwirtschaftliche Zwecke zu nutzen. Hast du jedoch staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage erhalten, musst du diese zurückzahlen, wenn du das Guthaben nicht zweckgebunden einsetzt (z. B. für den Kauf, Bau oder die Renovierung von Wohnraum). Prüfe dazu am besten deinen Vertrag und mögliche Förderauflagen.

Was sind die Vor- und Nachteile eines Bausparvertrags?

Ein Bausparvertrag kann je nach individueller Lebenssituation und finanziellen Zielen sinnvoll sein. Während er beispielsweise durch Planungssicherheit und staatliche Zuschüsse punkten kann, sind auch Kosten und begrenzte Rendite zu berücksichtigen. Die folgende Übersicht fasst die zentralen Vor- und Nachteile übersichtlich zusammen:

Welche staatlichen Förderungsmöglichkeiten gibt es für das Bausparen?

Der Staat bezuschusst Bausparverträge mit der Wohnungsbauprämie, der Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester.

Wohnungsbauprämie: Wie viel Geld bekommt man bei einem Bausparvertrag?

Die Wohnungsbauprämie, auch Bausparprämie genannt, ist eine jährliche staatliche Förderung. Sie muss nicht zurückgezahlt werden und ist steuerfrei.

Die Wohnungsbauprämie richtet sich nach der Höhe der eingezahlten Beträge. Seit Januar 2021 liegt die Wohnungsbauprämie bei 10 % der förderfähigen Sparsumme (Stand: November 2024):

Die Auszahlung der Wohnungsbauprämie ist daran gebunden, dass das geförderte Sparguthaben für „wohnwirtschaftliche Zwecke“ ausgegeben wird. Sprich: Das angesparte Geld muss tatsächlich in den Bau, den Erwerb oder die Renovierung von Wohneigentum fließen. Für die Wohnungsbauprämie liegt die Einkommensgrenze bei einem zu versteuernden Einkommen von 35.000 Euro pro Jahr für Singles bzw. 70.000 Euro pro Jahr für Verheiratete (Stand November 2024). Jeder, der in Deutschland unbegrenzt steuerpflichtig und über 16 Jahre alt ist, kann die Bausparprämie beantragen.

Arbeitnehmersparzulage: Vermögenswirksamen Leistungen beim Bausparen

Wer als Arbeitnehmer vermögenswirksame Leistungen in einen Bausparvertrag investiert, kann außerdem von der Arbeitnehmersparzulage profitieren. Der Staat fördert die vermögenswirksamen Leistungen mit einem Bonus von 9 % (Stand: November 2024):

Der Bundestag hat der Erhöhung der Einkommensgrenzen bei der Arbeitnehmersparzulage ab 2024 zugestimmt. Förderberechtigt ist, wer ein zu versteuerndes Nettoeinkommen von bis zu 40.000 Euro (Singles) bzw. 80.000 Euro (Ehepartner) pro Jahr hat (Stand November 2024).

Wohn-Riester

Wohn-Riester ist eine staatliche Fördermöglichkeit, die den Aufbau von Wohneigentum unterstützt und als Altersvorsorge dient. Du kannst von der Förderung auch profitieren, wenn du dein Zuhause altersgerecht oder barrierefrei umbaust oder seit 2024 energetisch sanierst. Gefördert werden selbst genutzte Immobilien durch jährliche Zulagen (bis zu 175 Euro pro Person und bis zu 300 Euro pro Kind) und steuerliche Vorteile. Voraussetzung ist unter anderem, dass du deine Immobilie bis zum Rentenbeginn selbst bewohnst. Andernfalls musst du erhaltene Förderungen zurückzahlen. Wohn-Riester kann sich also für dich eignen, wenn du langfristig planst, ein Eigenheim zu finanzieren. Vor Abschluss solltest du jedoch prüfen, ob die Förderung zu deinen Lebensumständen passt und welche Kosten durch den Vertrag entstehen.

Fazit: Bausparvertrag

Ob zum Hauskauf, Modernisierung oder als Ergänzung zur Finanzierung – Bausparen bleibt eine beliebte Option für angehende Immobilienbesitzer. Ein Bausparvertrag kombiniert Sparen und Immobilienfinanzierung. Dabei zahlst du regelmäßig in einen Vertrag ein und baust Eigenkapital auf, das später als Basis für ein zweckgebundenes Immobiliendarlehen dient. Besonders attraktiv sind feste Zinsen und staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage. Ein Bausparvertrag kann sich vor allem dann lohnen, wenn du ihn auch für ein Immobilienvorhaben verwenden möchtest. In jedem Fall solltest du genau prüfen, ob die Konditionen und Förderungen zu deinen Zielen passen.