Grundsteuer: Tipps und Informationen

Blick von oben auf eine Kleinstadt in einer ländlichen Region mit Fluss.
© nordroden via GettyImages / iStockphoto

Mit der Grundsteuerreform wird das Grundsteuer- und Bewertungsrecht ab 2022 neu geregelt. Doch was ist überhaupt die Grundsteuer und wer muss sie zahlen? Dieser Artikel nennt die wichtigsten Fakten zur Grundsteuer und erklärt, was mit der neuen Grundsteuer auf Eigentümer von Grundbesitz und Immobilien zukommt.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer gehört zu den sogenannten Grundbesitzabgaben. Erhoben wird sie auf unbebaute und bebaute Grundstücke einschließlich der Immobilien sowie auf land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Die Grundsteuer fließt ausschließlich an die Städte und Gemeinden und ist eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen, um öffentliche Ausgaben zu finanzieren.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Grundsätzlich wird die jährliche Grundsteuer vom Eigentümer entrichtet. Wer seine Immobilien als Kapitalanlage vermietet, kann die Grundsteuer auf Mieter umlegen. Die Umlage der Grundsteuer erfolgt in diesem Fall über die Nebenkostenabrechnung.

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Kann die Grundsteuer voll auf den Mieter umgelegt werden?

Laut Betriebskostenverordnung (BetrKV § 2 Abs. 1) gehört die Grundsteuer ausdrücklich zu den Betriebskosten und kann in voller Höhe auf den Mieter umgelegt werden. Mieter können die umgelegte Grundsteuer nicht steuerlich geltend machen.

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Gut zu wissen: Als Vermieter sind Sie gegenüber der Gemeinde grundsteuerpflichtig. Ist Ihre Immobilie vorübergehend nicht vermietet, müssen Sie die Grundsteuer dennoch zahlen – auch wenn Sie die Abgabe in dieser Zeit nicht auf einen Mieter umlegen können.

Wer muss keine Grundsteuer zahlen?

Um von der Grundsteuer befreit zu werden, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt werden:

  • Der Eigentümer ist ein bestimmter Rechtsträger, z. B. eine gemeinnützige Stiftung oder eine Religionsgemeinschaft.
  • Das Grundstück wird zu einem bestimmten Zweck genutzt, z. B. zu einem gemeinnützigen Zweck, für Gottesdienste oder als Krankenhaus.
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Gut zu wissen: Wenn Sie Eigentümer von steuerbefreitem Grundbesitz sind, müssen Sie in manchen Bundesländern zunächst keine Steuererklärung einreichen. In dem Fall reicht es, dem zuständigen Finanzamt bis zum 31. Oktober 2022 eine Auflistung der von der Grundsteuer befreiten Einheiten vorlegen.

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 festgestellt, dass die bisherige Praxis der grundsteuerlichen Bewertung gegen das im Grundgesetz verankerte Gleichbehandlungsgebot verstößt und somit verfassungswidrig ist. Bis spätestens Ende 2019 musste das Grundsteuergesetz deshalb neu geregelt werden. Neben der Verfassungskonformität war das erklärte Ziel der Grundsteuerreform, die für die Gemeinden wichtigen Grundsteuereinnahmen zu erhalten, ohne die Bürgerinnen und Bürger übermäßig zu belasten.

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?

Die Grundsteuerreform bringt für Eigentümer von Grundstücken im Wesentlichen zwei Änderungen mit sich:

  1. Neuregelung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: Durch das neue Bundesmodell wird die bisherige Bewertung anhand des Einheitswertes ersetzt. Dadurch soll die steuerliche Ungleichbehandlung vergleichbarer Immobilien in benachbarter Lage künftig verhindert werden.
  2. Die neue Grundsteuer C: Die Bundesländer haben künftig die Option, eine Grundsteuer C auf baureife Grundstücke zu erheben, auf denen trotz entsprechender Möglichkeit keine Bebauung erfolgt. Dadurch sollen Spekulation auf Bauland verhindert und finanzielle Anreize zur Schaffung von Wohnraum geschaffen werden. Bisher gab es nur die Grundsteuer A auf land- und forstwirtschaftliche Betriebe und die Grundsteuer B auf bebaute und unbebaute Grundstücke.
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Gut zu wissen: Die meisten Bundesländer haben das Bundesmodell entweder unverändert oder mit Abweichungen übernommen. Andere Länder – wie Bayern, Hamburg oder Niedersachen – haben eigene Modelle eingeführt. Informieren Sie sich hier, wie die einzelnen Bundesländer die Grundsteuerreform umsetzen und welche Faktoren für die Grundsteuerbewertung maßgeblich sind.

Wie wurde die Grundsteuer bisher berechnet?

Vor der Grundsteuerreform wurde die Grundsteuer auf Basis jahrzehntealter Grundstückswerte berechnet. Diese Einheitswerte gingen im Westen auf das Jahr 1964 zurück; im Osten basierten sie sogar auf den Verhältnissen von 1935. Für die Berechnung der Grundsteuer wurde zunächst der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Dazu wurden die zugrunde gelegten Immobilienwerte mit einem bundesweit einheitlichen Faktor – der Steuermesszahl – und anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert. Der Hebesatz entschied letztlich über die Höhe der Grundsteuer und wurde individuell von den einzelnen Gemeinden festgelegt.

Wie wird die Grundsteuer ab 2022 berechnet?

Das bisherige dreistufige Modell zur Grundsteuerberechnung bleibt auch mit der Grundsteuerreform 2022 bestehen. Die Grundsteuer errechnet sich also nach der folgenden Formel.

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

  • Der Grundsteuerwert bezeichnet den Wert des Grundstücks und wird mit der Grundsteuerreform auf Grundlage verschiedener Daten neu festgesetzt.
  • Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und variiert je nach Grundstücks- bzw. Immobilienart. Sie wurde im Zuge der Reform drastisch reduziert, um die Wertsteigerungen, die seit Feststellung der Einheitswerte 1935 bzw. 1964 erfolgten, auszugleichen.
  • Den Hebesatz legen die Gemeinden individuell fest und steuern darüber die Höhe der Grundsteuer. Um Mehr- oder Mindereinnahmen auszugleichen, kündigten die Kommunen bereits an, ihre Hebesätze bei Bedarf anzupassen, um ihr Grundsteueraufkommen stabil zu halten.

Wie viel Grundsteuer muss ich zahlen?

Die Höhe der jährlichen Grundsteuer hängt von den 3 oben genannten Faktoren ab: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Wie viel Grundsteuer im Einzelfall gezahlt werden muss, lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten. Die genaue Steuerschuld wird dem Eigentümer vom zuständigen Finanzamt im Grundsteuerbescheid mitgeteilt. Grundsätzlich gilt, dass sich die individuellen Grundsteuerzahlungen im Zuge der Reform verändern werden. Manche Eigentümer werden mehr Steuern zahlen müssen, andere weniger.

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Wie viel Grundsteuer zahlt man für ein Einfamilienhaus?

Wie viel Grundsteuer man für ein Einfamilienhaus zahlt, lässt sich ebenfalls nicht pauschal sagen. Auch hier gilt das dreistufige Berechnungsmodell. Für das folgende Rechenbeispiel wurde ein Grundsteuerwert von 300.000 € unterstellt. Die Steuermesszahl für Einfamilienhäuser ist im Zuge der Grundsteuerreform auf 0,31 ‰ (0,031 %) festgesetzt worden. Der Hebesatz von 478 % entspricht dem bundesweiten Durchschnitt im Jahr 2020.

Rechenbeispiel: Grundsteuer für ein Einfamilienhaus

300.000 € x 0,031 * 478 % = 444,54 €/Jahr

Wird die Grundsteuer auf Basis der Wohnfläche berechnet?

Im Bundesmodell zählt die Wohnfläche zu den wesentlichen Faktoren für die Grundstücksbewertung. In anderen Modellen, beispielsweise dem niedersächsischen Flächen-Lage-Modell, sind die Grundstücksfläche und die Fläche des Gebäudes für die Berechnung der Grundsteuer relevant. Neben der Fläche gibt es jedoch noch weitere Faktoren, die sich auf den Grundsteuerwert auswirken.

Ab wann muss man die neue Grundsteuer zahlen?

Bis zum 31. Dezember 2024 kann die Grundsteuer übergangsweise noch auf Grundlage der alten Einheitswerte erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 ist dann die neue Grundsteuer zu zahlen.

Warum muss man eine Steuererklärung abgeben?

Um Grundstücke nach den neuen Regeln zu bewerten, muss dem zuständigen Finanzamt die erforderlichen Angaben in elektronisch verwertbarer Form vorliegen. Das war zum Stichtag der ersten Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte – also am 1. Januar 2022 – noch nicht der Fall. Deshalb müssen Eigentümer nun eine Grundsteuererklärung abgeben. Die Hauptfeststellung soll künftig alle 7 Jahre erfolgen.

Welche Angaben sind für die Grundsteuererklärung erforderlich?

Im Bundesmodell sind für die Berechnung des neuen Grundsteuerwerts folgende Angaben erforderlich:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Nutzungsart
  • Wohnfläche
  • Baujahr der Immobilie

Unterschied Wohnfläche Und Nutzfläche

Für die Feststellung der Grundsteuer unterscheidet das Bundesmodell zwischen Wohn- und Nutzfläche. Zur Wohnfläche zählen sämtliche Flächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, häusliche Arbeitszimmer sowie anteilig auch Wintergärten, Schwimmbäder, Balkone, Terrassen, Loggien oder Dachgärten. Zur Nutzfläche zählen Keller, Dachböden, Abstellräume, Wasch- und Trockenräume sowie Heizungsräume.

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Bis wann muss ich meine Steuererklärung abgeben?

Die Grundsteuererklärung muss bis zum 31. Oktober 2022 beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Für die Grundsteuer ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der Grundbesitz belegen ist. Möglicherweise ist die Grundsteuererklärung also bei einem anderen Finanzamt einzureichen als die Einkommensteuererklärung.

Die Feststellungserklärung muss über das ELSTER-Portal digital an das Finanzamt übermittelt werden. Für die Übermittlung werden ein Benutzerkonto und ein Zertifikat benötigt. Wer ELSTER bereits nutzt, um zum Beispiel seine Einkommenssteuererklärung einzureichen, kann über das bestehende Zertifikat und Konto auch die Grundsteuererklärung einreichen.

Fazit: Die neue Grundsteuer kommt

Die Neuregelung der Grundsteuer gilt ab 2022. Bis zum 1. Oktober 2022 haben Eigentümer von Immobilien Zeit, um ihre Grundsteuererklärung an das zuständige Finanzamt zu übermitteln. Ob sie mit der Grundsteuerreform mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Fällig wird die neue Grundsteuer erstmals im Jahr 2025.

Die vorstehenden Inhalte dienen ausschließlich informativen Zwecken. comdirect – eine Marke der Commerzbank AG – übernimmt keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen. Die Informationen stellen keine Steuerberatung dar und ersetzen diese auch nicht. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.