Mietkauf Eine Alternative zum Immobilienkredit?

Fassade eines hellen Altbaus
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Mieten oder kaufen? Mit dem Mietkauf ist beides möglich. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie der Mietkauf bei Immobilien in der Regel abläuft, welche Kosten und Steuern anfallen können und was es beim Mietkauf zu beachten gilt.

Definition: Mietkauf

Beim Mietkauf entfällt die Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen. Denn wie der Name schon sagt, ist der Mietkauf eine Kombination aus beidem. Diese Alternative zur klassischen Baufinanzierung bietet Eigenheiminteressenten die Möglichkeit, ein Haus oder eine Wohnung zunächst zur Miete zu bewohnen und nach Ablauf einer bestimmten Frist zu erwerben.

Wie läuft ein Mietkauf ab?

Der Kaufpreis für die Immobilie wird beim Mietkauf mit Abschluss des Mietkaufvertrags vereinbart. Dieser setzt sich aus dem Mietvertrag und dem Vertrag über den späteren Erwerb der Immobilie zusammen. Die Zahlung der Kaufsumme zuzüglich Zinsen wird zunächst gestundet. Die Tilgung erfolgt über die monatlichen Mietzahlungen. Diese werden in der Mietphase angespart und beim späteren Kauf ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Verbleibt nach Ablauf der vereinbarten Frist ein Restkaufpreis, hat der Mietkäufer diesen zu zahlen, bevor die Immobilie in sein Eigentum übergeht. Beim Mietkauf erhält der Mietkäufer also einen Immobilienkredit vom Mietverkäufer – eine Bank oder Bausparkasse ist nicht beteiligt. Deshalb gilt der Mietkauf eines Hauses oder der Mietkauf einer Wohnung als Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung per Baukredit.

Infografik zur Funktionsweise des Mietkaufs
Funktionsweise des Mietkaufs in der Übersicht

Welche Arten von Mietkauf gibt es?

Beim Mietkauf unterscheidet man grundsätzlich zwischen 2 Varianten:

  • Klassischer Mietkauf: Beim klassischen Mietkaufmodell ist der Mieter nach Ablauf einer Frist zum Erwerb der Immobilie verpflichtet. Zu diesem Zweck wird ein Mietkaufvertrag abgeschlossen, der sich für gewöhnlich aus einem Miet- und einem Kaufvertrag zusammensetzt. Die Zahlung der Kaufsumme zuzüglich Zinsen wird gestundet und zumindest anteilig über die monatlichen Mietzahlungen getilgt.
  • Optionskauf: Bei diesem Modell hat der Mieter die Option, das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben – eine Kaufpflicht besteht nicht. Der Vermieter gewährt dem Mieter jedoch ein Vorkaufsrecht. Der Optionskauf wird üblicherweise von Genossenschaften und anderen Bauträgern angeboten. Die Miete ist bei diesem Modell häufig deutlich höher als ortsüblich.

Welche Kosten fallen beim Mietkauf an?

Der Mietkauf stellt sich als Alternative für Eigenheiminteressenten dar, die nicht über ausreichend Eigenkapital für eine klassische Immobilienfinanzierung verfügen. Allerdings: Auch beim Mietkauf kann eine Anzahlung anfallen, die sich an die üblichen 20 % Eigenkapital anlehnt.
Was in jedem Fall anfällt, sind Notarkosten, denn der Mietkaufvertrag bedarf einer notariellen Beurkundung.
Eine wichtige Frage ist auch: Wann fällt beim Mietkauf die Grunderwerbsteuer an? Da beim klassischen Mietkauf ein Kaufvertrag geschlossen wird, wird die Grunderwerbsteuer normalerweise mit notarieller Beurkundung des Vertrags vom Käufer fällig.
Für den Fall einer Restsumme nach Ablauf der Mietfrist müssten zusätzlich zur monatlichen Miete Rücklagen geschaffen werden.

Sanierungs- und Modernisierungskosten

Schließlich sollte geklärt werden, wer bis zum Ablauf der Mietzeit anfallende Sanierungs- und Modernisierungskosten trägt. Bei Wohnungen kommt gegebenenfalls noch das Hausgeld, als weiterer Kostenpunkt hinzu. Sollte keine anderslautende Regelung getroffen werden, hat diese Kosten der Mieter bzw. Mietkäufer zu übernehmen, da das wirtschaftliche Eigentum mit Beurkundung des Mietkaufvertrags auf ihn übergeht. Das juristische Eigentum hingegen geht erst nach Zahlung der letzten Rate, beziehungsweise nach Zahlung eines eventuellen Restkaufpreises, auf den Mietkäufer über.

Checkliste: Kosten beim Mietkauf einer Immobilie

  • Anzahlung
  • Abschlussgebühr
  • Notarkosten
  • Miete und Zinsen
  • Grunderwerbsteuer
  • Rücklagen für Restsumme
  • Sanierungs- und Modernisierungskosten
  • Gegebenenfalls noch weitere, vom jeweiligen Einzelfall abhängige Kosten
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Wird beim Mietkauf die Miete angerechnet?

Beim Mietkauf werden die monatlichen Mietzahlungen auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet. Wie hoch der Anteil der angerechneten Miete ist, wird im Mietkaufvertrag festgelegt. Damit der Mietkauf für sie am Ende wirtschaftlich sinnvoll ist, sollten Mietkäufer darauf achten, dass dieser Anteil nicht zu niedrig ist.

Wie wird Mietkauf versteuert?

Die Versteuerung beim Mietkauf ist in erster Linie für den Vermieter bzw. Mietverkäufer relevant. Da der Mietkaufvertrag juristisch als Mietvertrag eingestuft wird, hat er die Mieteinnahmen zu versteuern. Im Gegenzug kann er beispielsweise Reparatur- oder Hausnebenkosten steuerlich absetzen. Die jährliche Grundsteuer ist vom juristischen Eigentümer der Immobilie zu entrichten – das ist bis zum schlussendlichen Erwerb der Mietverkäufer. Üblicherweise schlägt sich die Grundsteuer jedoch auch in der Miete nieder.

Die Grunderwerbsteuer – auch Grundstückssteuer genannt – fällt in Deutschland grundsätzlich beim Erwerb einer Immobilie an – und wird dagegen vom Mietkäufer gezahlt. Beim klassischen Mietkauf wird sie in der Regel unmittelbar nach notarieller Beurkundung des Mietkaufvertrags fällig.

Was sind die Vor- und Nachteile beim Mietkauf?

Bevor man sich für den Mietkauf entscheidet, sollte man sich mit den Vor- und Nachteilen dieser Form der Immobilienfinanzierung vertraut machen.

Vorteile beim MietkaufNachteile beim Mietkauf
Stabile Monatsraten:
Die monatlichen Zahlungen bleiben in der Regel konstant und sind unabhängig von der Zinsentwicklung.
Überhöhte Kauf- und Mietkosten:
Verbraucherschützer warnen vor überhöhten Kaufpreisen für Mietkaufobjekte; auch die Mieten sind häufig deutlich höher als ortsüblich.
Eigenheim ohne Bankkredit:
Der Mietkauf kann vor allem für Eigenheiminteressenten ohne ausreichend Eigenkapital oder Bonität eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung sein.
Keine staatliche Förderung:
Vor allem für junge Familie gibt es zahlreiche Förderprogramme und Zuschüsse für ein Eigenheim, die beim Mietkauf jedoch meistens nicht genutzt werden können.
Anrechnung der Miete:
Beim Mietkauf wird der monatliche Mietzins zumindest anteilig auf den Kaufpreis angerechnet und „verfällt“ nicht einfach.
Höhere Sanierungskosten:
Da der Mietkäufer mit Abschluss des Mietkaufvertrags als wirtschaftlicher Eigentümer gilt, trägt er anders als normale Mieter höhere Sanierungs- und Modernisierungskosten.
Probewohnen und Flexibilität:
Beim Optionskauf kann man das Haus oder die Wohnung zunächst „auf Probe“ bewohnen und bei Mängeln vom Kauf absehen.
Insolvenz des Verkäufers:
Da der Verkäufer weiter juristischer Eigentümer des Grundstücks ist, droht bei dessen Zahlungsunfähigkeit nicht nur der Verlust der Immobilie, sondern auch aller bisher geleisteten Zahlungen. Dieser Fall sollte deshalb unbedingt vertraglich geregelt werden.

Berechnungsbeispiel Vergleich Mietkauf und 100-Prozent-Finanzierung

ImmobilienfinanzierungMietkauf
Kaufsumme/
Darlehensbetrag
200.000 €200.000 €
Sollzinsbindung20 Jahre
Gebundener Sollzinssatz1,90 % p. a.
Anfängliche Tilgung4,00 % p. a.
Monatliche Rate983,33 €
(1. Monat:
Tilgung 666,66 €
+ Zinsen 316,67 €)
1.000 €
(Miete 600 € + Zinsen 400 €)
Getilgter Betrag
am Ende der
Sollzinsbindung/
Vertragslaufzeit
190.577,44 €144.000 €
Restschuld am
Ende der Sollzinsbindung
9.422,56 €56.000 €
Darlehensdauer bei
gleichbleibendem Zins
20 Jahre und 8 Monate28 Jahre

Dieses Rechenbeispiel vergleicht den Mietkauf einer Immobilie mit einer 100-Prozent-Immobilienfinanzierung. Eine Anzahlung bzw. Eigenkapital ist also nicht vorgesehen. Eine weitere Annahme ist ein Anteil der Miete von 60 %, der beim Mietkauf auf die Kaufsumme angerechnet wird. Bei diesem Beispiel wird deutlich, dass die Restsumme trotz höherer monatlicher Rate nach 20 Jahren deutlich größer ist als bei der Immobilienfinanzierung. Dadurch verlängert sich auch die „Laufzeit“ – also der Zeitraum, bis die Immobilie in das Eigentum des Mietkäufers übergeht.

Fazit: Mietkauf als Alternative zum Hausbau – auf die Konditionen kommt es an

Als Möglichkeit zur Eigenheimfinanzierung bietet der Mietkauf manche Vorteile und ist vor allem für Menschen interessant, die nicht über das erforderliche Eigenkapital oder ausreichend Sicherheiten für einen Bankkredit verfügen. Andererseits besteht das Risiko, dass ein Mietkauf am Ende wesentlich teurer ist als eine klassische Baufinanzierung. Ob ein Mietkauf sinnvoll ist, hängt letztlich davon ab, welche Konditionen Mietkäufer und -verkäufer vereinbaren.

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