Die Nachfrage an Immobilien steigt in fast allen Regionen Deutschlands in den letzten Jahren kontinuierlich an. Insbesondere durch die historisch niedrigen Zinsen möchten immer mehr Menschen ihren persönlichen Wohntraum erfüllen. Aber auch als Kapitalanlage erfreut sich das sogenannte „Betongold“ wachsender Beliebtheit. Geht der Käufer dabei den Weg über einen Immobilienmakler, wird bei erfolgreicher Vermittlung eine sogenannte Courtage fällig. Diese Provision sollten Sie im Rahmen Ihrer Baufinanzierung auf jeden Fall berücksichtigen. Aber wie hoch darf die Maklerprovision beim Immobilienkauf überhaupt sein? Und wer muss sie bezahlen?
Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Courtage und eine Anleitung, wie Sie die Maklerprovision berechnen können.
Tipp: Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie überhaupt kosten darf? Unser Budgetrechner hilft Ihnen dabei.
Was ist eine Maklerprovision und wann darf sie verlangt werden?
Unter der Maklerprovision, auch Courtage oder Maklercourtage genannt, versteht man die Vergütung des Immobilienmaklers. Diese fällt bei der Vermittlung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks an und muss von dem Käufer oder Verkäufer bezahlt werden. Wenn Sie den Erwerb oder Bau einer Immobilie planen, sollten Sie zusätzliche Gebühren wie die Maklercourtage rechtzeitig einplanen.
Gut zu wissen:
Die Basis für den Provisionsanspruch bilden die Verträge, die jeweils mit dem Makler abgeschlossen werden. §652 BGB regelt im Detail, wann ein Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision hat:
- Es wurde ein Kauf‐ oder Mietvertrag abgeschlossen
- Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht (Nachweis oder Vermittlung)
- Diese Tätigkeit war die Ursache für den Vertragsabschluss
Wann darf keine Maklerprovision verlangt werden?
In diesen Fällen darf keine Maklercourtage verlangt werden:
Bei preisgebundenen Wohnungen, wie etwa einer Sozialwohnung, entfällt die Maklerprovision.
Ist der Makler gleichzeitig der Eigentümer, Verwalter, Vermieter oder Mieter einer Immobilie, kann keine Maklercourtage verlangt werden. Das ist auch der Fall, wenn Makler und Eigentümer im Falle einer Vermietung wirtschaftlich oder rechtlich eng verbunden sind.
Handelt es sich nur um eine Erneuerung oder Verlängerung eines bereits bestehenden Mietverhältnisses, ist eine Maklerprovision ebenfalls ausgeschlossen.
Wer muss die Provision des Immobilienmaklers bezahlen?
Der Gesetzgeber beschäftigt sich schon seit einiger Zeit mit diesem Thema – häufig wird das Wort „Bestellerprinzip“ in diesem Zusammenhang verwendet. Das Bestellerprinzip wurde 2015 eingeführt und gilt nur bei der Vermietung. Es sagt aus, dass die Person den Immobilienmakler bezahlen muss, die ihn „bestellt”, also beauftragt, hat. Das ist in der Regel der Vermieter. Allerdings kommt es bei allen Immobiliengeschäften auf den jeweiligen Vertrag an. Steht dort geschrieben, dass der Mieter die Maklerprovision für die Vermittlung zahlen muss, dann ist das ebenso zulässig. In der Praxis wird das heutzutage vielfach so angewendet. Lesen Sie deshalb sehr genau, was in den Anzeigen, Exposées und Angeboten steht, damit Sie nicht von diesem Kostenpunkt überrascht werden.
Für den Immobilienkauf und -verkauf gibt es bisher kein solches Bestellerprinzip. In einigen Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen, Hamburg) zahlt der Käufer alleine die Maklerprovision, während in anderen Verkäufer und Käufer sich die Courtage bei einem Hauskauf in der Regel teilen. Im August 2018 sprach sich die damalige Bundesjustizministerin Katharina Barley (SPD) jedoch für die Ausweitung des Bestellerprinzips aus. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Gesetzeslage entwickelt.
Kann man den Immobilienmakler und seine Provision umgehen?
Stellen Sie sich vor, dass Sie bei einem Makler Informationen zu einem Objekt einholen. Später bei der Besichtigung merken Sie, dass es sich bei dem Eigentümer der Immobilie um einen alten Schulfreund handelt. Gemeinsam beschließen Sie, den Immobilienkauf ohne den Makler durchzuführen – schließlich kennen Sie sich gut und die Maklerprovision könnten Sie so auch vermeiden. Aber Achtung: Das Gesetz schützt hier den Makler und die Provision ist dennoch fällig.
Wenn die Immobilie nicht vom Eigentümer selbst vermittelt wird und ein Makler vertraglich exklusiv beauftragt wurde, ist es ist weder möglich, noch gesetzlich erlaubt den Immobilienmakler und seine Provision zu umgehen – bereits die Anfrage bei einem Makler nach konkreten Informationen zu einem Objekt, welches er provisionspflichtig anbietet oder annonciert hat, begründet den Vertrag zwischen ihm und dem Interessenten. Sollte es später zum Hauskauf kommen oder der Mietvertrag wird unterschrieben, ist die Provision in angegebener Höhe zu zahlen. Selbst eine spätere Einigung zwischen dem eigentlichen Eigentümer und Käufer, kann dies nicht umgehen: Der Makler hat durch Ausübung seiner Maklertätigkeit nach §652 BGB Anspruch auf die Maklerprovision.
In einigen Fällen versuchen Vermieter durch Abstandszahlungen die Maklerkosten indirekt über den Mieter zurück zu bekommen. Das Gesetz verbietet jedoch Umgehungsmöglichkeiten. Es ist nicht erlaubt, eventuelles Zubehör oder Interieur wie z.B. eine Einbauküche aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Selbst die Abwicklung durch eine andere Person, wie Ehe‐ oder Lebenspartner, hebt den Provisionsanspruch nicht auf, da der Erwerb durch den ursprünglichen Kontakt des Makler zustande kam. Einzig der Umstand, dass ein Maklervertrag unwirksam wird, z.B. durch die fehlende Mitteilung über das für den Interessenten bestehende Widerrufsrecht, kann zu einer Aufhebung des Provisionsanspruchs führen.
Maklerprovision berechnen: Wie hoch darf die Maklerprovision sein?
Gut zu wissen: Unabhängig von der Art und Höhe der Provision muss der Betrag für den Interessenten sofort beim ersten Kontakt (also auch schon in der Anzeige) erkennbar sein bzw. mitgeteilt werden. Andernfalls hat er später keinen Bestand.
Bei der Vermietung darf die Courtage maximal so hoch wie 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer sein. Für den Immobilienverkauf gibt es dagegen keine gesetzliche Regelung. Das bedeutet, die Höhe der Maklercourtage kann variieren und zwar nicht nur nach Bundesland, sondern von Fall zu Fall. In der Regel orientieren sich Immobilienmakler für die Provisionshöhe jedoch an den marktüblichen Regelungen des jeweiligen Bundeslandes. In Baden‐Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg und vielen weiteren Bundesländern liegt die Maklerprovision z.B. insgesamt bei 7,14 Prozent.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Je nach Region und Nachfrage für das Objekt können Sie versuchen, die Maklerprovision zu verhandeln und somit die eigenen Kosten zu senken. Sollten Sie z.B. feststellen, dass das Objekt schon lange auf dem Markt und augenscheinlich schwer zu vermitteln ist, wäre eine Aufteilung der Maklergebühren zwischen Eigentümer und Käufer denkbar. Dann zahlt jeder einen Anteil. Als Verkäufer können Sie vor allem dann eine niedrigere Provision vereinbaren, wenn die Immobilie einfach und zu einem guten Preis veräußerbar ist.
Anleitung: Wie berechnet man die Maklerprovision?
Sollte ein prozentualer Wert für die Maklergebühren festgelegt sein, bezieht sich auf den später im notariellen Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis. Um die Provisionshöhe zu berechnen, benötigen Sie also den vereinbarten Kaufpreis sowie die Prozentangabe, die vertraglich vereinbart wurde.
Die Maklergebühr kann also beim Immobilienerwerb einen nicht unerheblichen Teil der Nebenkosten ausmachen und sollte deshalb immer genau mit einkalkuliert werden. Weitere zusätzliche Kosten wie Notar‐ und Grundbuchkosten können Sie mit unserem Rechner kalkulieren. So behalten Sie immer den Überblick über Ihr Finanzierungsvorhaben.
Beispielrechnung:
Kaufpreis 300.000 €
Maklerprovision: 7,14 %
300.000 € × 7,14/100 = 21.420 €
Wann muss die Maklerprovision bezahlt werden?
Sie wollen mehr über die Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung bei comdirect wissen? Hier haben wir die wichtigsten Informationen für Sie zusammengefasst.
Es ist nicht nur wichtig, die Maklerprovision zu berechnen, sondern auch, alle Eckdaten im Kopf zu behalten. Schließlich wollen Sie auch wissen, wann die Kosten anfallen. Grundsätzlich kommt es für den Zeitpunkt der Zahlung auf die Vereinbarung im Maklervertrag an – so kann es sein, dass der Makler sofort nach dem Notartermin seine Rechnung stellt und dann 1 bis 2 Wochen als Zahlungsziel festlegt. Es ist jedoch auch möglich, dass eine gewisse Zeit vergeht bis der Käufer oder Mieter seine Rechnung erhält. Hier heißt es ganz genau hinzuschauen, denn sollte die Provision nicht gezahlt werden, hat dies Auswirkungen auf den gesamten Kaufvorgang. Durch die Aufnahme in den notariellen Kaufvertrag kann in das Objekt bei Nichtzahlung vom Makler vollstreckt werden – er darf sich also mit seinem Provisionsanspruch aus der Immobilie „bedienen“.
Checkliste Baufinanzierung
Diese Checkliste hilft Ihnen dabei, Ihr Finanzierungsvorhaben Schritt für Schritt umzusetzen.
Übrigens: Die Finanzierung der Maklerprovision und weiterer Kaufnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer wird oftmals über vorhandenes Eigenkapital gedeckt oder wird aus dem Darlehen einer vereinbarten Baufinanzierung bezahlt. Ist letzteres der Fall, sollten Sie beachten, dass für den dann schon abgerufenen Teilbetrag Tilgung und Zinsen anfallen.