Viele Menschen sind unsicher, ob sich ein Immobilienkauf heute überhaupt noch lohnt. Zwar sind die Zinsen vergleichsweise niedrig – aber auch bei den Lebensbedingungen streben viele Flexibilität an. Wir beantworten in diesem Artikel die wichtigsten Fragen zum Thema mieten oder kaufen und geben wertvolle Tipps zur Entscheidungshilfe.
Lieber mieten oder kaufen?
Nach Ermittlungen des Statistischen Bundesamtes leben rund 44 % der Deutschen in einem Eigenheim – rund 56 % wohnen hingegen zur Miete. Vergleichsweise niedrige Zinsen, steigende Mieten in den Städten und besondere Angebote zur Baufinanzierung lassen bei vielen Deutschen den Wunsch nach einer eigenen Immobilie wachsen. Die Frage, ob lieber mieten oder Eigentum erwerben, lässt sich allerdings nicht pauschal beantworten. Denn die Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses hängt von verschiedenen und meist ganz individuellen Faktoren ab. Dazu zählen beispielsweise:
- Finanzielle Rahmenbedingungen für die Immobilienfinanzierung
- Persönliche Voraussetzungen
- Lage und Umfeld der Kaufimmobilie
„Als Vermittler von Baufinanzierungen mit über 400 Partnerbanken und täglichem Kontakt mit rund 140 Interessenten stellen wir fest, dass das Interesse am Eigenheim auch in der Pandemie nach wie vor groß ist. Wir beobachten, dass es tendenziell einen Trend „ins Grüne“ gibt, zum Einen weil es erschwinglicher ist, zum Anderen weil der Wunsch nach einer Immobilie mit Garten gestiegen ist. Allerdings beobachten wir auch, dass wegen weiter steigender Kaufpreise Objekte tendenziell knapper finanziert werden müssen.“
Lars Müller-Lambrecht,
Bereichsleiter Baufinanzierung
Wann lohnt sich der Immobilienkauf?
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren besonders in den Städten immer weiter gestiegen. Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln hat 2020 für alle Landkreise in Deutschland die Mieten und Wohnnutzerkosten verglichen, um eine relative Vorteilhaftigkeit von Eigentum gegenüber Miete zu ermitteln. Das Ergebnis: In fast allen Landkreisen ist der Immobilienkauf vorteilhafter als zur Miete wohnen. Und das hat einen einfachen Grund: Zwar sind die Kaufpreise für Immobilien in den vergangenen Jahren mitunter deutlich gestiegen – die Zinsen sind jedoch weiter gefallen, sodass die Baufinanzierungskosten teils deutlich gesunken sind.
Anhand einzelner exemplarischer Landkreise lässt sich ablesen, dass der Immobilienkauf im Vergleich zur Miete in der Regel vorteilhafter ist. Verglichen wird dafür der Preis der Selbstnutzerkosten und die Mietpreise pro Quadratmeter.
| Landkreis | Kostenvorteil gegenüber Mieten in % 2018 |
|---|---|
| Hamburg | 43,1 |
| Berlin | 35,1 |
| München | 41,9 |
| Köln | 59,5 |
| Herne | 1,4 |
| Rhein-Hunsrück-Kreis | 18,9 |
| Mittelsachsen | 10,0 |
Gut zu wissen: Mit dem praktischen comdirect Finanzierungsrechner können Sie Ihre Immobilienfinanzierung ganz einfach kalkulieren. So können Sie beispielsweise die Nebenkosten für Ihren Immobilienkauf berechnen.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Einer der wichtigsten Faktoren beim Kauf einer Immobilie ist der Preis. Für potenzielle Käufer ist es jedoch oft schwierig zu beurteilen, ob der Preis angemessen oder zu hoch ist. Das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis kann dabei helfen. Es setzt dafür eine vergleichbare Miete in Relation zum Kaufpreis. Um eine vergleichbare Jahreskaltmiete zu ermitteln, sollten Kaufinteressenten Immobilien mit einer vergleichbaren Wohnfläche, Lage, Ausstattung und Alter finden und die Nettokaltmiete mit 12 multiplizieren.
Für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis teilt man den Kaufpreis durch die potenzielle Jahreskaltmiete. Liegt der Wert unter 20 spricht man von einem vergleichsweisen günstigen Kaufpreis. Liegt er hingegen über 20 deutet das auf einen hohen Kaufpreis hin.
Eine Beispielrechnung:
| Kaufpreis Immobilie | Vergleichbare Jahreskaltmiete | Kaufpreis-Miete-Verhältnis |
|---|---|---|
| 350.000 EUR | 18.000 EUR | 19,4 |
| 275.000 EUR | 12.000 EUR | 22,9 |
| 190.000 EUR | 8.000 EUR | 23,75 |
WICHTIG: Allerdings weist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis auch Schwächen auf, da beispielsweise die Kaufnebenkosten nicht mit einbezogen werden. Diese können aus Grunderwerbssteuer, Notar-, Makler- und Grundbuchkosten bestehen und betragen in der Regel bis zu 10 % des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten können allerdings auch höher liegen.
„Als Faustregel bei der Immobilienfinanzierung lässt sich sagen: Zumindest die Kaufnebenkosten sollten durch das Eigenkapital gedeckt sein. Sonst wird es schwierig, eine Finanzierungszusage zu erhalten.“
Lars Müller-Lambrecht,
Bereichsleiter Baufinanzierung
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte folgende Aspekte bedenken:
Eine gute Anbindung an die Infrastruktur und öffentliche Verkehrsmittel können den Wert einer Immobilie steigen lassen. Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von comdirect und PlanetHome können Sie Ihre Immobilie ganz einfach bewerten lassen. Auf Wunsch begleitet Sie Planethome auch beim anschließenden Verkaufsprozess.
Um das Eigenkapital zunächst weiter zu vermehren, kann statt des Immobilienkaufs zunächst eine Geldanlage sinnvoll sein. Denn zum Kaufpreis kommen noch die Kaufnebenkosten hinzu, die oft 10 % des Kaufpreises ausmachen und Rücklage für Reparaturen und Modernisierungen. Durch einen Vergleich der Rendite können Kaufinteressenten unter Umständen besser beurteilen, ob sie den Immobilienkauf noch um einige Jahre verschieben sollten.
Im Idealfall erzielen Käufer beim Verkauf der Immobilie einen höhere Preis als den einstigen Kaufpreis. Die Immobilienpreise können sich jedoch abhängig von der Lage unterschiedlich entwickeln. Deshalb sollten Käufer eventuelle Risikofaktoren, die zu einer späteren Wertminderung führen könnten, berücksichtigen. Dazu kann auch ein möglicher Leerstand der Immobilie zählen.
Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, kann in der Regel nur ein Steuerberater beantworten. Zwar können die Investitionen in eine vermietete Immobilie steuerlich abgesetzt werden. Jedoch müssen auch die Mieteinnahmen versteuert werden.
Gut zu wissen: Mittlerweile existieren für die Finanzierung eines Eigenheims zahlreiche Fördermöglichkeiten – beispielsweise in Form eines KfW-Kredits.
Was bedeutet eine Rezession für Immobilienpreise?
Bei einer Rezession stagniert oder fällt die wirtschaftliche Leistung eines Staates. Hält diese Phase über eine längere Zeit an, hat das auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise. Denn auf Grund der fehlenden Kaufkraft, sinkt häufig auch die Bereitschaft zum Kauf von Immobilien. Die Folge: Auf Grund der sinkenden Nachfrage können die Immobilienpreise sinken.
Gut zu wissen: In unserem comdirect Magazin finden Sie zahlreiche Tipps und Ratgeber zur Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung.
Wann lohnt sich mieten statt kaufen?
Individuelle Faktoren können für die Anmietung einer Immobile statt eines Kaufs sprechen.
- Arbeitsverhältnis: Wer beispielsweise aufgrund seines Berufs unter Umständen häufig den Arbeitsplatz- oder -ort wechseln muss, sollte eventuell eine Mietimmobilie vorziehen.
- Sanierungs- und Renovierungskosten: Wer unter Umständen teure Kosten für Sanierungen oder Reparaturen sparen möchte, sollte sich für eine Mietimmobilie entscheiden.
- Eigenkapital: Häufig fehlt das nötige Kapital für einen Haus- oder Wohnungskauf. In diesen Fällen bleibt in der Regel nur das Mietverhältnis, da eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital meist sehr teuer ist.
Gut zu wissen: Egal, ob Haus oder Wohnung – für viele Deutsche ist ein Eigenheim ein Lebensziel. Allerdings bringt auch ein Mietverhältnis durchaus Vorteile, etwa bei den Instandhaltungskosten und der Flexibilität.
Vor- und Nachteile von Mieten und Kaufen
Mieten oder kaufen – oft spielen ganz persönliche Faktoren bei der Entscheidung eine Rolle. Wir zeigen mögliche Vor- und Nachteile in der Übersicht.
| Mieten | Kaufen | |
|---|---|---|
| Finanzierung | Keine Kreditaufnahme nötig. | Bei der Baufinanzierung teils lange Kreditlaufzeiten über mehrere Jahre oder Jahrzehnte. |
| Mietpreise | Mieter sind abhängig von eventuellen Mietpreissteigerungen. | Als Eigentümer muss man sich keine Sorgen um Mietsteigerungen machen. |
| Flexibilität bei Wechsel des Wohnorts oder Arbeitgebers | Mieter bleiben in der Regel örtlich flexibler, da ein Mietvertrag schneller gekündigt werden kann. | Immobilieneigentümer binden sich regelmäßig länger und auch ein Immobilienverkauf ist aufwendiger als die Kündigung eines Mietverhältnisses. |
| Reparaturkosten | Reparatur- und Instandhaltungskosten werden vom Vermieter übernommen. | Sämtliche Reparatur- und Instandhaltungskosten müssen selbst getragen werden. |
| Gestaltung | Die Spielräume für eigene Ideen und Wünsche sind bei Mietimmobilien eher begrenzt. | Ein Eigenheim kann ganz nach den eigenen Wünschen gestaltet werden. |
Gut zu wissen: Wer überlegt, ob es sinnvoll ist ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, sollte sich eine persönliche Liste mit individuellen Vor- und Nachteilen erstellen.
Fazit: Immobilie kaufen oder nicht – eine individuelle Entscheidung
Mietwohnung oder Hauskauf – diese Entscheidung hängt von vielen persönlichen Faktoren ab. Zwar ist in den meisten Regionen und Städten ein Eigenheim günstiger als zur Miete wohnen, doch unterschiedliche Aspekte können gegen den Kauf sprechen. Wer beispielsweise hinsichtlich des Wohnorts flexibel bleiben möchte oder teure Renovierungs- und Reparaturkosten scheut, sollte eine Mietimmobilie vorziehen. Ob sich hingegen ein Hauskauf lohnt, hängt auch von der Immobilie ab – so spielen beispielsweise die Lage und Infrastruktur eine wichtige Rolle.
Sie haben weitere Fragen zu Immobilienkrediten oder möchten wissen, was Sie sich bei der Baufinanzierung leisten können? Sie können jederzeit unsere Kundenbetreuer kontaktieren – per Telefon unter 04106 – 708 25 00, über unser Kontaktformular oder per Live-Chat. Unsere Kundenbetreuer sind rund um die Uhr für Sie erreichbar – 7 Tage die Woche, 24 Stunden am Tag.