Einfach erklärt: Liegenschaftszins

Eine Frau liegt auf einer Holzterrasse auf einer Liege und liest.
© rh2010 via Getty Images/iStockphoto

In Zeiten von Niedrig- oder sogar Negativzinsen können Immobilien als Kapitalanlage interessant sein. Wie riskant oder ertragreich ein Objekt ist, lässt sich am Liegenschaftszins ablesen. Wie er sich definiert, was er aussagt und wie sich der Liegenschaftszins berechnen lässt, können Sie hier nachlesen.

Was ist der Liegenschaftszins?

Per Definition gibt der Liegenschaftszins an, wie der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Insofern sind Liegenschaftszinssätze wichtige Rechengrößen für die Wertermittlung einer Immobilie. Der Liegenschaftszins wird vor allem für das Ertragsrechtverfahren herangezogen. Mit diesem Verfahren lässt sich berechnen, welche zu erwartende Rendite sich mit einer Immobilie als Kapitalanlage erzielen lässt. Auch für die Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie wird der Liegenschaftszins herangezogen.

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Gut zu wissen: Im Zusammenhang mit dem Liegenschaftszins meint eine Liegenschaft zumeist ein bebautes Grundstück mit einem Gebäude, durch dessen Vermietung oder Verpachtung Erträge erwirtschaftet werden. Der Verkehrs- oder Marktwert ist der Preis, den man auf dem Immobilienmarkt aktuell theoretisch erzielen kann.

Was sagt der Liegenschaftszins aus?

Als Rentabilitätskennzahl trifft der Liegenschaftszins eine Aussage über das voraussichtliche Verhältnis zwischen den Erträgen und dem Kaufpreis einer Immobilie. An den Liegenschaftszinssätzen lässt sich also ablesen, wie riskant oder ertragreich ein Objekt ist. Generell gilt: Je niedriger der Liegenschaftszins, desto wertstabiler die Immobilie und desto geringer das Risiko (z. B. von Mietausfällen). Dabei entscheidet die Art der Liegenschaft, welcher Liegenschaftszins heranzuziehen ist. So fallen die Liegenschaftszinssätze für Villen oder große, freistehende Einfamilienhäuser in der Regel niedriger aus als beispielsweise für Doppel- oder Reihenhäuser.

Wer ermittelt den Liegenschaftszins?

In Deutschland ermittelt und veröffentlicht der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte die Liegenschaftszinssätze für eine Stadt oder Gemeinde regelmäßig. Die Ermittlung der Liegenschaftszinsen erfolgt rückläufig. Das bedeutet, dass Transaktionen (Käufe und Verkäufe) herangezogen werden, die in der Vergangenheit tatsächlich auf dem Immobilienmarkt getätigt wurden.

Gutachter hinzuziehen

Der Liegenschaftszins wird mithilfe eines komplizierten Verfahrens ermittelt. Für eine möglichst genaue Wertermittlung zieht man deshalb am besten einen Sachverständigen für Immobilienbewertung zurate. Ein solcher Gutachter hat nicht nur Zugriff auf die vollständigen Daten des Gutachterausschusses, sondern kann auch eigene Vergleichsstudien heranziehen. Mitunter kann es jedoch sinnvoll sein, vorab mithilfe einer vereinfachten Rechenformel selbst eine grobe Einschätzung vorzunehmen.

Formel zur Berechnung des Liegenschaftszinssatzes

Bevor man einen Gutachter mit der Ermittlung des Ertrags- der Verkehrswerts beauftragt, kann man sich mithilfe einer vereinfachten Berechnungsformel einen groben Eindruck von der Wertstabilität   einer Immobilie machen. Bei dieser Formel wird sowohl der Bodenwert als auch die Restnutzungsdauer außenvorgelassen.

Vereinfachte Formel zur Berechnung des Liegenschaftszinses
Mit dieser vereinfachten Formel lässt sich der Liegenschaftszins grob einschätzen.
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Gut zu wissen: Der Jahresreinertrag berechnet sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wie z. B. der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung.

Berechnungsbeispiel für den Liegenschaftszins

Eigentumswohnung A kostet 500.000 € und bringt einen Jahresreinertrag von 15.000 €. Der Liegenschaftszins des Objekts errechnet sich wie folgt:

15.000 * 100 ÷ 500.000 = 3,00 %

Eigentumswohnung B hat einen Kaufpreis von 450.000 € bei einem Jahresreinertrag von 14.000 €. Auch hier wird zur groben Schätzung des Liegenschaftszinssatzes die vereinfachte Berechnungsformel angewandt:

14.000 * 100 ÷ 275.000 = 3,11 %

Aus dieser ersten groben Einschätzung folgt, dass Eigentumswohnung A aufgrund des niedrigeren Liegenschaftszinssatzes wertstabiler ist als Eigentumswohnung B. Für eine genaue Wertermittlung und Rentabilitätseinschätzung sollte jedoch am besten ein professioneller Gutachter zurate gezogen werden.

Wo finde ich den Liegenschaftszins?

Wer den Liegenschaftszinssatz für eine Immobilie in Erfahrung bringen möchte, kann sich an die jeweilige Stadt oder Gemeinde bzw. den jeweiligen Gutachterausschuss wenden. Denn dieser ist dafür zuständig, die Liegenschaftszinssätze zu ermitteln und regelmäßig zu veröffentlichen. Für einen ersten Überblick kann man die aktuellen Liegenschaftszinssätze des Immobilienverbands IVD heranziehen.

IVD-Liegenschaftszinssätze

Als Bewertungshilfe für Immobiliensachverständige veröffentlicht der Immobilienverband (IVD) regelmäßig die mittlere Spanne der Liegenschaftszinssätze. Dabei handelt es sich um empfohlene Werte, die anzuwenden sind, wenn keine konkreten Marktdaten vorliegen. Die folgende Tabelle ist ein Auszug aus den mittleren IVD-Liegenschaftszinssätzen.

ObjektLiegenschaftszins (mittlere Spanne)
Villa, großes Einfamilienhaus (EFH)0,5–3,0 %
Freistehendes EFH1,0–3,5 %
Nicht freistehendes EFH, Doppel-/Reihenhaus1,0–4,0 %
Eigentumswohnung1,0–4,0 %
EFH mit Einliegerwohnung bis Drei-Familienhaus1,0–4,0 %
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Welche Faktoren beeinflussen den Liegenschaftszins?

Der Liegenschaftszins hängt von zahlreichen Faktoren ab. Zwei der wichtigsten davon sind die Lage und die Verkehrsanbindung des Grundstücks. Dabei sind Liegenschaften in Ballungsräumen in der Regel wertstabiler als in strukturschwachen Regionen, wo die Liegenschaftszinssätze meistens höher ausfallen. Auch innerhalb einer Stadt oder Gemeinde kann es Unterschiede bei den Liegenschaftszinssätzen geben, beispielsweise zwischen verschiedenen Wohngebieten.

Neben der Lage gibt es weitere Faktoren, die sich auf den Liegenschaftszins auswirken, hier eine Auswahl:

  • Gebäudetyp
  • Gebäudegröße
  • Bodenwert
  • Restnutzungsdauer
  • Baujahr oder fiktives Baujahr (nach Erweiterung oder Modernisierung)
  • Nutzungsart (privat, gewerblich)
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Gut zu wissen: Der Bodenwert bezeichnet den Wert eines unbebauten Grundstücks. Für die Bestimmung des Bodenwerts werden die Bodenrichtwerte der zuständigen Gutachterausschüsse herangezogen. Um die Restnutzungsdauer eines Objekts zu ermitteln, zieht man das Alter der Immobilie von der Gesamtnutzungsdauer ab. Die Gesamtnutzungsdauer ist gesetzlich vorgegeben und beträgt z. B. für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser einheitlich 80 Jahre.

Für wen ist der Liegenschaftszins relevant?

Als Rentabilitätskennzahl und Rechengröße wird der Liegenschaftszins vor allem für zwei Zwecke herangezogen:

  • Für die Wertermittlung einer Immobilie (Verkehrswert)
  • Für die Ertragswertermittlung einer Immobilie (Rendite)

Insofern ist der Liegenschaftszinssatz für Sachverständige, aber auch für Käufer und Verkäufer von Immobilien interessant. Aber auch Banken brauchen den Liegenschaftszins, um den Wert eines Objekts zu ermitteln und anschließend die Bedingungen für eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung festzusetzen.

Wie ermittle ich den Ertragswert einer Immobilie?

Zur Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Dabei soll ermittelt werden, wie hoch die Reinerträge sind, die sich mit einem Objekt dauerhaft erzielen lassen. Dementsprechend wird das Ertragswertverfahren vor allem für vermietete oder verpachtete Immobilien angewendet, also z. B. Mehrfamilien- oder Büro- und Geschäftshäuser. Für selbstgenutzte Objekte ist das Ertragswertverfahren weniger sinnvoll. Hier bedient man sich in der Regel des Vergleichswert- oder Sachwertverfahrens.

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Fazit: Liegenschaftszins – wichtig für die Wertermittlung von Immobilien

Der Liegenschaftszins ist eine wichtige Rechengröße, um die Rentabilität und das Risiko von vermieteten oder verpachteten Immobilien zu ermitteln. Da ein kompliziertes Verfahren anzuwenden ist, um den Liegenschaftszins zu berechnen, sollte man einen Sachverständigen für Immobilienermittlung damit beauftragen. Die örtlichen Liegenschaftszinssätze werden aber auch regelmäßig von den zuständigen Gutachterausschüssen für eine Stadt oder Gemeinde ermittelt und veröffentlicht.

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