Baufinanzierung Kreditzinsen berechnen – Tipps und Beispiele

Draufsicht auf zwei Architekten, die im Büro an einem Projekt arbeiten
© piranka via Getty Images / iStockphoto

Mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie geht für viele ein Lebenstraum in Erfüllung. Dank der aktuell herrschenden Niedrigzinsen kann dieser Traum günstig realisiert werden. Um den Prozess für Sie möglich stressfrei zu gestalten, sollten Sie Ihre Baufinanzierung bis ins Detail planen. Die Berechnung der Kreditzinsen ist ein erster wichtiger Schritt.

Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Kreditzinsen richtig berechnen, welche Größen Sie dabei kennen müssen, wie der Zinssatz überhaupt zustande kommt und welche Fehler Sie vermeiden sollten.

Wichtige Faktoren bei der Berechnung von Kreditzinsen bedenken

Bei der Berechnung von Kreditzinsen müssen unterschiedliche Rechengrößen berücksichtigt werden:

Kreditsumme

Der Kreditbetrag umfasst die im Darlehensvertrag festgeschriebene Summe. Im Falle einer Baufinanzierung beinhaltet der Kreditbetrag alle Bau- und Nebenkosten. Bei einer Immobilienfinanzierung umfasst der Kreditbetrag den Kaufpreis der Immobilie sowie die notwendigen Nebenkosten.

Nominaler Zinssatz

Der nominale Zinssatz ist der Zinssatz, der im Kreditvertrag angegeben ist. Allerdings ist er nicht vollständig, da weitere Kosten, wie z. B. Bearbeitungsgebühren, nicht berücksichtigt sind.

Effektiver Zinssatz

Der effektive Zinssatz beschreibt den „echten Zinssatz“ da hier alle relevanten Nebenkosten und Gebühren berücksichtigt werden. Beim Vergleich unterschiedlicher Kreditangebote ist er die zu vergleichende Größe.

Bearbeitungsgebühr

Um den effektiven Zinssatz berechnen zu können, müssen alle Bearbeitungsgebühren bekannt sein.

Weitere Nebenkosten

Neben den Bearbeitungsgebühren können weitere Nebenkosten anfallen, die den effektiven Zinssatz beeinflussen, beispielsweise Notar- und Grundbuchkosten.

Ratenintervall

Eine monatliche, vierteljährliche oder jährliche Tilgung hat einen Einfluss auf den effektiven Zinssatz.

Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens beeinflusst die Zinskosten. Für Immobilienfinanzierungen werden häufig Laufzeiten von 10, 20 oder 30 Jahren vereinbart.

Zinsbindung

Bei niedrigen Zinsen kann es Sinn machen, den Zinssatz über die Laufzeit zu sichern, indem man eine Zinsbindung vereinbart. Kreditgeber lassen sich die Zinsbindung häufig mit einem Aufschlag vergüten.

Infografik zu wichtigen Faktoren bei der Berechnung von Kreditzinsen

Wovon ist die Höhe des Zinssatzes abhängig?

Nachdem nun alle relevanten Größen bekannt sind, können Sie Ihre Kreditzinsen berechnen. Doch wovon ist die Höhe des Zinnsatzes bei einer Finanzierung überhaupt abhängig? Folgende Faktoren haben Einfluss auf den Zinssatz:

  1. Faktor 1 – Bonität: Ein ausschlaggebender Faktor auf den Zinssatz möglicher Angebote ist Ihre Bonität. Die Kreditinstitute nehmen in der Regel eine Schufa-Abfrage vor. Hier sind offene Kredite, Zahlungsverhalten und Inkassoverfahren, wie etwa Mahnbescheide, gespeichert. Hier gilt: Je besser Ihre Bonität ist, desto niedriger sind die Zinsen.
  2. Faktor 2 – Darlehenshöhe: Bei vielen Kreditanbietern hat die Darlehenshöhe einen signifikanten Einfluss auf die Zinsen. Ab einer bestimmten Darlehenssumme werden etwa andere Kreditkonditionen angeboten. Denkbar ist auch, dass Auf- oder Abschläge berechnet werden, sollten bestimmte Summen unter- oder überschritten werden.
  3. Faktor 3 – Eigenkapitalanteil: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung mit einbringen, desto geringer ist der Zinssatz für ein Darlehen. Experten empfehlen mindestens 10 bis 20 Prozent der Kosten für den Bau oder Kauf einer Immobilie als Eigenkapital miteinzubringen. Dadurch wird nicht nur der Zinssatz vergünstigt, sondern auch das Finanzierungsrisiko gesenkt.
  4. Faktor 4 – Tilgungshöhe: Je höher die angestrebte Tilgung, desto niedriger der Zinssatz. Mit einer höheren Tilgungsrate geht eine kürzere Laufzeit einher, was in der Regel mit niedrigen Zinsen entlohnt wird. Wenn Sie eine Tilgung festlegen, die Sie sich auch bei konservativer Schätzung dauerhaft leisten können, vergünstigen Sie die Gesamtkosten Ihres Kredites.
  5. Faktor 5 – Erwerbstätigkeit: Auch Ihre Erwerbstätigkeit beeinflusst die Kreditzinsen. Je sicherer das Arbeitsverhältnis eingeschätzt wird, desto niedriger sind die Zinskosten. Für manche Berufsgruppen werden spezielle Anforderungen an das Eigenkapital gestellt oder Zinsaufschläge berechnet. Beamte und langfristig Angestellte können sich jedoch über eine bevorzugte Bewertung freuen.
  6. Faktor 6 – Nutzung der Immobilie: Die Nutzung der Immobilie beeinflusst ebenfalls den Zinssatz. Möchten Sie die Immobilie als Kapitalanlage nutzen, indem Sie diese vermieten, können spezielle Anforderungen an das Einkommen verlangt werden. Bei einer Eigennutzung können Sie hingegen von Förderdarlehen profitieren, was wiederum den Zinssatz positiv beeinflusst.
  7. Faktor 7 – Standort der Immobilie: Sogar der Standort der Immobilie kann einen Einfluss auf den Zinssatz haben. Da in manchen Regionen eine bessere Wertentwicklung zu erwarten ist, kann hier mit einer positiven Beeinflussung des Zinssatzes gerechnet werden.
  8. Faktor 8 – Flexibilität der Tilgungskonditionen: Flexiblere Tilgungskonditionen, wie etwa das Aussetzen einer Rate oder Sondertilgungsmöglichkeiten, verteuern den Zinssatz meistens. Für die dadurch entstehende Unsicherheit auf Seiten des Kreditgebers lassen sich die Kreditgeber häufig mit einem Zinsaufschlag entschädigen.
  9. Faktor 9 – Leitzins: Der von der europäischen Zentralbank (EZB) festgelegte Leitzins hat einen enormen Einfluss auf die Höhe der Kreditzinsen. Er gilt als Orientierung für Zinssätze und bestimmt zudem auch, zu welchem Zinssatz sich Banken Geld leihen können.

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Zinssatz berechnen – Beispiel

Das nachfolgende, fiktive Beispiel soll die Berechnung der Kreditzinsen verdeutlichen.

  • Kaufpreis der Immobilie: 300.000€
  • Darlehensbetrag: 250.000€
  • Zinssatz: 1,5% p.a.
Kreditart Finanzierung von Immobilienkauf
Darlehenssumme250.000 €
Eigenkapital50.000 €
Sollzins1,5 %
Bearbeitungsgebühr1.500 €
Rückzahlungsrate780 €
Kreditkosten gesamt322.131,09 €
Zinskosten72.131,09 €
Laufzeit34,42 Jahre
Effektiver Zinssatz1,549 %

Typische Fehler bei der Berechnung von Kreditzinsen vermeiden

Ein häufiger Fehler bei der Berechnung von Zinsen sind die nicht in die Kalkulation einbezogenen Nebenkosten eines Kredites. Um den effektiven Zinssatz zu berechnen, bedarf es einer Betrachtung der Gesamtkosten des Kredites. Bearbeitungs- oder Mahngebühren verteuern den Kredit und erhöhen somit den effektiven Zinssatz.

Schlimmstenfalls können nicht bedachte Kreditnebenkosten zu einer höheren Restschuld und somit zu einer teuren Nachfinanzierung führen, welche den effektiven Zinssatz der gesamten Finanzierung in die Höhe treibt.

Achten Sie daher darauf, dass Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung alle Faktoren in Ihre Kalkulation miteinbeziehen.

Tipps zur Berechnung von Kreditzinsen

  • Kennen Sie den Finanzierungsbedarf Ihres Vorhabens bis ins kleinste Detail
  • Berücksichtigen Sie die Unterschiede zwischen dem nominalem und dem effektiven Zinssatz
  • Berücksichtigen Sie alle weiteren anfallenden Nebenkosten und Gebühren, beispielsweise für Notar und Grundbucheinträge.
  • Planen Sie Ihre Finanzierung und erstellen Sie sich einen detaillierten Tilgungsplan.
  • Spielen Sie verschiedene Finanzierungsvarianten durch und vergleichen Sie mehrere Angebote, um die für Sie ideale Immobilienfinanzierung zu finden.

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