Indexmiete 2023: Bedeutung & Berechnung

Definition: Was ist eine Indexmiete gemäß § 557b BGB?

Eine Indexmiete ist eine Form der Mietzinsgestaltung, bei der die Kaltmiete an die Inflation gekoppelt ist. Das heißt: Die Höhe der Miete wird durch die Entwicklung der Verbraucherpreise bestimmt. In einem Indexmietvertrag vereinbarst du mit deinem Vermieter, dass dieser die Kaltmiete erhöhen darf, wenn die Verbraucherpreise steigen. Umgekehrt bist du berechtigt, die Miete zu mindern, wenn die Verbraucherpreise sinken.

Als Maßstab für Indexmieten dient der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland – der sogenannte Verbraucherpreisindex (VPI). Dieser wird für jeden Monat vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlicht.

Wie oft darf die Indexmiete steigen?

Eine Indexmiete muss mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. So schreibt es das Gesetz vor. Das heißt Folgendes: Dein Vermieter darf die Indexmiete höchstens alle 12 Monate anheben. Außerdem gilt die höhere Kaltmiete erst ab dem übernächsten Monat, nachdem dein Vermieter die Anhebung der Indexmiete angekündigt hat.

Übrigens ist dein Vermieter nicht verpflichtet, die Miete an die gestiegene Teuerung anzupassen. Manchmal wird in einem Indexmietvertrag auch vereinbart, dass die Anpassung der Kaltmiete erst ab einer bestimmten Mindestveränderung der Verbraucherpreise erfolgen darf, z. B. ab einem Anstieg oder einem Rückgang von 2 %.

Verbraucherpreisindex und Mieterhöhung: Wie hoch darf die Indexmiete sein?

Generell gilt: Die Höhe der Indexmiete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex. Eine Erhöhung oder Senkung der Indexmiete ist also prozentual auf den entsprechenden Anstieg oder Rückgang der Verbraucherpreise begrenzt.

Bei einem Indexmietvertrag gilt aber auch: Weitere Mieterhöhungen, die nicht auf einer Änderung des Verbraucherpreisindex basieren, sind unzulässig. Die einzige Ausnahme bilden Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB, sofern der Vermieter diese nicht zu vertreten hat.

Greift die Mietpreisbremse bei Indexmieten?

In Städten und Gemeinden, in denen die sogenannte Mietpreisbremse gilt, greift diese auch bei Indexmietverträgen. Das bedeutet: Wenn du einen Indexmietvertrag unterzeichnest, darf die Kaltmiete unter bestimmten Bedingungen eine festgelegte Obergrenze nicht überschreiten.

Allerdings greift die Mietpreisbremse nur bei der Ausgangsmiete eines Indexmietvertrags. Auf spätere Erhöhungen der Indexmiete wird die Mietpreisbremse nicht angewendet, sodass diese mit einer Indexmiete umgangen werden kann. Konkret heißt das Folgendes: Wenn die Verbraucherpreise steigen, darf dein Vermieter die Kaltmiete entsprechend dem Anstieg der Verbraucherpreise erhöhen – auch wenn die Indexmiete den gesetzlichen Mietpreisdeckel übersteigt.

Gilt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auch bei Indexmieten?

Grundsätzlich gilt für Mieterhöhungen die sogenannte Kappungsgrenze. Diese besagt, dass dein Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren höchstens um 20 % anheben darf. In manchen Städten mit besonders knappem Wohnraum gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 %.

Bei Indexmietverträgen greift die Kappungsgrenze allerdings nicht, da der Mietzins an die Verbraucherpreise gekoppelt ist. Dein Vermieter darf die Indexmiete also an die Teuerung anpassen, auch wenn die Miete dadurch deutlich stärker steigt als 15 oder 20 %. Allerdings gibt es hier ebenfalls Grenzen: Die Indexmiete darf nicht so drastisch steigen, dass die Erhöhung als Wucher einzuschätzen ist.

Wie hoch ist die Indexmiete 2023 und 2024?

Im Zeitraum von August 2022 bis August 2023 ist der Verbraucherpreisindex um ca. 6 % gestiegen. Da Indexmieten an diesen Preisindex gekoppelt sind, ist dein Vermieter berechtigt, die Indexmiete um den entsprechenden Prozentsatz zu erhöhen, sofern die letzte Erhöhung mindestens 12 Monate zurückliegt und alle anderen Anforderungen erfüllt sind.

Für das Jahr 2024 gehen führende Wirtschaftsforschungsinstitute davon aus, dass die Verbraucherpreise in Deutschland nachlassen werden. So rechnet die Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose für 2024 mit einer Inflationsrate von 2,4 %. Sollte diese Prognose tatsächlich eintreffen, könnte auch der Anstieg der Indexmieten wieder abnehmen. Da solche Vorhersagen jedoch grundsätzlich mit Unsicherheiten verbunden sind, solltest du dich als Mieter mit Indexmietvertrag nicht darauf verlassen.

Beispiel: Wie berechne ich die Indexmiete?

Wenn du die Indexmiete berechnen willst, benötigst du 2 Informationen:

Wenn du diese beiden Angaben kennst, kannst du die Indexmiete mit folgender Formel berechnen:

Neuer Index / alter Index * 100 – 100 = prozentuale Anpassung der Indexmiete

Für unsere Beispielrechnung zur Indexmiete ziehen wir den jeweiligen Stand des Verbraucherpreisindex von August 2022 und August 2023 heran. In diesem Zeitraum hat sich die Teuerung von 110,7 auf 117,5 Punkte erhöht:

117,5 / 110,7 * 100 – 100 = 6,14

Innerhalb eines Jahres ist der Verbraucherpreisindex um 6,14 Punkte gestiegen. Auf Grundlage dieser Berechnung der Indexmiete darf dein Vermieter die Kaltmiete um 6,14 % erhöhen. Nehmen wir an, du hast im August 2022 deine erste eigene Wohnung mit einer Kaltmiete von 500 Euro angemietet. Auf Basis des gestiegenen Preisindex darf dein Vermieter die Indexmiete nun um 6,14 % auf 530,70 Euro erhöhen.

Vor- und Nachteile einer Indexmiete: Ist ein Indexmietvertrag gut für Mieter?

Was ist besser: Indexmiete, Staffelmiete oder Mietspiegel?

Angesichts der aktuell hohen Inflation bezeichnen Mietervertreter die Indexmiete häufig als Kostenfalle und fordern eine Deckelung oder sogar die Abschaffung der Indexmiete. Tatsächlich wirst du bei stetig steigenden Verbraucherpreisen finanziell doppelt belastet. Auch die Mietpreisbremse sowie die Kappungsgrenzen können mit einem Indexmietvertrag ausgehebelt werden.

Alternativen zur Indexmiete sind die sogenannte Staffelmiete und die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Was besser ist – Indexmiete, Staffelmiete oder ortsüblicher Mietspiegel –, lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten. Auch Staffelmiete und Mietspiegel können für dich als Mieter sowohl Vor- als auch Nachteile haben. In der folgenden Tabelle haben wir die wichtigsten Merkmale dieser beiden alternativen Formen für dich gegenübergestellt.

Staffelmiete versus Mietspiegel

Wie komme ich aus einem Indexmietvertrag heraus?

Indexmietverträge können sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Einen unbefristeten Indexmietvertrag kannst du unter Einhaltung der üblichen Kündigungsfrist von 3 Monaten fristgerecht kündigen.

Das Sonderkündigungsrecht gilt bei einem Indexmietvertrag nicht, da der Vermieter berechtigt ist, die Indexmiete an den Verbraucherpreisindex anzupassen.

Fazit: Indexmiete – kein Mieterschutz in Zeiten hoher Inflation

Mit der Inflation ist auch das Interesse am Thema Indexmiete gestiegen. Während sich Vermieter mit einem Indexmietvertrag gegen die zunehmende Teuerung absichern können, stehen Mieter bei steigender Inflation vor der doppelten Belastung aus gestiegenen Energie- und Verbraucherpreisen sowie höherer Kaltmiete.

Da die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze bei der Erhöhung von Indexmieten nicht greifen, werden aus der Politik immer häufiger Stimmen laut, Indexmieten zu deckeln. Bislang ist eine solche Regulierung jedoch nicht in Sicht. Bevor du einen Indexmietvertrag unterzeichnest, solltest du daher die Vor- und Nachteile dieser Form der Mietzinsgestaltung genau abwägen und dir überlegen, ob du mit einem Standardmietvertrag oder auch einer Staffelmiete unter Umständen finanziell besser planen kannst.