Altbauwohnungen im Sonnenschein.
Altbauwohnungen im Sonnenschein.
© Nikada via Getty Images / iStockphoto

Immobilienwert ermitteln: Informationen und Tipps

Egal, ob Käufer oder Verkäufer – häufig sind sich beide Parteien beim Kauf- bzw. Verkaufspreis einer Immobilie unsicher. Dabei kann der Marktwert einer Immobilie ganz einfach bestimmt werden. Wir zeigen, welche Bewertungsverfahren dafür angewendet werden, welche Faktoren eine Rolle spielen und wie Sie ganz einfach den Immobilienwert für den Kauf oder Verkauf ermitteln lassen können.

Wie berechnet man den Immobilienwert?

Der Marktwert einer Immobilie kann je nach Objektart mit verschiedenen Verfahren berechnet werden.

Sachwertverfahren

Das sogenannte Sachwertverfahren wird häufig für die Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt. Für die Berechnung werden der Wert der Immobilie und der Wert des Grundstücks getrennt ermittelt. Man spricht häufig auch vom Gebäudesachwert und dem Bodenwert. Für den Gebäudesachwert wird eine etwaige altersbedingte Wertminderung ermittelt und von den ursprünglichen Baukosten abgezogen.

Vergleichswertverfahren

Immobilien, die sich gut vergleichen lassen, etwa Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen, Reihenhäuser oder unbebaute Grundstücke, werden in der Regel über das Vergleichswertverfahren bewertet. Dafür werden die kürzlich erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien betrachtet. Der zu ermittelnde Wert wird umso genauer, je mehr vergleichbare Immobilien vorliegen.

Gut zu wissen: Sind nicht genügend vergleichbare Objekte vorhanden, wird in der Regel das Sachwertverfahren angewendet.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten oder verpachteten Immobilien wird üblicherweise das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei wird der sogenannte Ertragswert der Immobilie untersucht. Neben der Höhe der Mieteinnahmen werden dafür auch die Mieteinnahmen abzüglich Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten betrachtet.

Übersicht Wertermittlungsverfahren.
Die 3 bekanntesten Wertermittlungsverfahren in der Übersicht.

Unterschied Verkehrswert und Marktwert

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, wird schnell auf verschiedene Begriffe stoßen. Man spricht beim Wert einer Immobilie in der Regel vom sogenannten Verkehrswert. Er gibt den Verkaufspreis an, der theoretisch erzielt werden kann. Im Gegensatz dazu gibt der Marktwert den Preis an, der tatsächlich beim Verkauf erzielt wird.

Gut zu wissen: Häufig liegen Verkehrs- und Marktwert nah beieinander. Weist die Immobilie allerdings untypische Besonderheiten auf, die bei Käufern besonders beliebt sind, kann der Marktwert steigen und somit auch über dem Verkehrswert liegen.

Wie wird der Zeitwert einer Immobilie ermittelt?

Neben dem Verkehrs- und Marktwert wird häufig auch vom Zeitwert gesprochen. Er beschreibt den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt und wird ebenfalls über das Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertfahren ermittelt.

Gut zu wissen: Meint der Zeitwert den Zeitpunkt des Verkaufs, ist er identisch mit dem Marktwert.

Immobilienwert: Kriterien für die Berechnung

Um den Immobilienwert zu berechnen, spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Wir haben die wichtigsten für Sie zusammengefasst.

Lage

Direkt an der Landstraße oder ein ruhiges Eckgrundstück ohne Straßenlärm: Die Lage ist für den Wert einer Immobilie entscheidend. Dazu gehört auch die Infrastruktur der Umgebung – beispielsweise die Anbindung an den Nahverkehr oder das Vorhandensein von Schulen, Supermärkten und Geschäften des täglichen Bedarfs.

Marktsituation

Gerade bei Immobilien sind die regionalen Preisunterschiede besonders hoch. So steigen die Immobilienpreise in Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin immer weiter. Und das mittlerweile auch im Speckgürtel. In eher ländlichen Gebieten blieben die Preise in den vergangenen Jahren meist moderat – doch auch hier steigen die Preise in vielen Teilen Deutschlands mittlerweile teils stark an.

Wohnfläche und Grundstücksgröße

Entscheidende Faktoren für den Immobilienwert sind Wohnfläche und Grundstücksgröße. Neben der reinen Wohnfläche spielen jedoch auch die Aufteilung der Räume und die Größe der einzelnen Zimmer eine wichtige Rolle.

Alter und Zustand

Alter und Zustand einer Immobilie sind ebenfalls wichtige Faktoren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. In den meisten Regionen sind hübsche Gründerzeit- oder Jugendstilbauten gefragter als die klassischen Plattenbauten aus den 60ern. Neben dem Alter wird natürlich auch der Zustand der Immobilie betrachtet. Wurden beispielsweise Sanierungsarbeiten durchgeführt oder muss die Immobilie vor dem Verkauf erst noch aufwendig saniert werden?

Gut zu wissen: Mittlerweile spielt auch der energetische Zustand eine wichtige Rolle. Neben der Dämmung wird auch der Zustand der Fenster und Türen und die Heizungsanlage untersucht.

Ausstattung und mögliche Außenanlagen oder Nebengebäude

Bodenbelag, barrierefreie Ausbauten, hochwertige Badausstattung, Kamin oder weitere Ausstattungsmerkmale werden für die Objektbewertung genau betrachtet. Dazu zählen auch mögliche Außenanlagen wie ein Pool oder Carport oder vorhandene Nebengebäude. Diese werden in der Immobilienbewertung jedoch pauschal angesetzt, da nicht jeder Kaufinteressent einen Pool oder Carport als Wertsteigerung empfindet.

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Neben den klassischen Fällen von Kauf oder Verkauf kann eine Immobilienbewertung auch aus anderen Anlässen sinnvoll sein.

Scheidung oder Erbfall

Egal, ob Scheidung oder Erbfall – soll eine Immobilie zwischen mehreren Parteien aufgeteilt werden, ist eine Wertermittlung nötig. Für die Vorlage bei Gerichten oder dem Finanzamt wird dann ein zusätzliches Gutachten benötigt.

Schenkung

Wer die Schenkung einer Immobilie plant, kann von bestimmten Steuerfreibeträgen profitieren. Diese orientieren sich am Marktwert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis. So können Eltern beispielsweise eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro steuerfrei an ein Kind verschenken. Die Freibeträge gelten für jeweils 10 Jahre.

Renovierungsmaßnahmen

Wer saniert oder renoviert kann je nach Umfang der durchgeführten Maßnahmen den Immobilienwert durchaus steigern. Da sich der neue Marktwert auch auf die Höhe der Versicherungsbeiträge auswirken kann, ist eine Bewertung nach Abschluss der Renovierungsmaßnahmen sinnvoll.

Gut zu wissen: Die Beitragshöhe der Wohngebäudeversicherung orientiert sich am Wert der Immobilie.

Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?

Um den Verkehrswert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks zu bestimmen, haben Käufer und Verkäufer unterschiedliche Möglichkeiten.

Gutachter

Für eine umfangreiche Einschätzung kann es sinnvoll sein, einen Immobiliengutachter zu beauftragen. Dieser benötigt für die Bewertung verschiedene Unterlagen – beispielsweise Grundbuchauszüge, Flurkarten, Baupläne oder Bauzeichnungen. Je nach Verwendungszweck des Gutachtens kommen verschiedene Gutachter in Betracht:

Freie Sachverständige: Sie bewerten die Immobilie und fertigen im Anschluss ein Gutachten für den Kauf oder Verkauf an. Die Gutachten werden von Ämtern und Behörden akzeptiert.

Öffentlich bestellte Sachverständige: Wird das Immobiliengutachten beispielsweise für einen Gerichtsprozess benötigt, ist es sinnvoll, einen öffentlich bestellten Sachverständigen zu beauftragen. So wird sichergestellt, dass der Gutachter unabhängig ist und die nötige Sachkunde besitzt.

Gut zu wissen: Eine Liste mit öffentlich bestellten Sachverständigen finden Sie beispielsweise bei der Industrie- und Handelskammer oder dem TÜV.

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter: Gutachten von staatlich anerkannten Immobiliengutachtern werden auch von Ämtern und Behörden akzeptiert.

Banken

Im Rahmen der Baufinanzierung verlangen Banken immer den genauen Immobilienwert, da dieser für die Immobilienfinanzierung entscheidend ist. Die Wertermittlung erfolgt durch einen von der Bank beauftragten Gutachter und/oder mithilfe einer Software. In beiden Fällen werden verschiedene Parameter wie die Grundstücksgröße, der Zustand oder das Alter einer Immobilie überprüft.

Finanzamt

Um die Grundsteuer zu ermitteln, benötigt auch das Finanzamt den Wert der Immobilie. Bis 2025 erfolgt die Berechnung auf Basis des sogenannten Einheitswerts. Dieser beruht auf Werten aus 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer). Eine Immobilie im beliebten Stadtgebiet von München wird aufgrund der veralteten Werte niedriger eingestuft als ein vergleichbares Objekt im Randbezirk von Düsseldorf.

Gut zu wissen: Ab 2025 wird der Einheitswert über das Ertragswertverfahren ermittelt. Dafür spielen dann unter anderem die Grundstücksfläche, die statistische Nettokaltmiete und das Alter der Immobilie eine Rolle.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie selbst ermitteln?

Käufer und Verkäufer können ihre Immobilie mittlerweile auch ganz einfach im Internet bewerten lassen. Dafür werden in der Regel folgende Daten benötigt:

  • Art des Immobilienobjekts
  • Alter
  • Wohnfläche und Grundstücksgröße
  • Lage
  • Ausstattung

Gut zu wissen: In unserem comdirect magazin finden Sie weitere spannende Informationen und Ratgeber rund um das Thema Immobilien – beispielsweise ob Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll sind und worauf Eigentümer beim gemeinsamen Kauf von Immobilien achten sollten.

PlanetHome: Immobilien online bewerten

Gemeinsam mit comdirect und PlanetHome können Sie ganz und einfach und bequem Ihre Immobilie online kostenlos bewerten lassen. Als neutraler Experte bewertet PlanetHome Ihr Objekt und hilft Ihnen im Anschluss auf Wunsch auch beim Verkauf Ihrer Immobilie. Mit der Rundumbetreuung erhalten Sie neben einer umfassenden Marktermittlung, die von regionalen Experten erstellt wird, auch ein verkaufsförderndes Exposé. Für einen reibungslosen Verkauf schaltet PlanetHome Verkaufsanzeigen und spricht zielgenau potenzielle Kaufinteressenten aus der eigenen Datenbank an. Wurde ein passender Interessent gefunden, unterstützt Sie PlanetHome auch bei der Durchführung von Besichtigungsterminen, den Verkaufsverhandlungen und dem Notartermin.

Ihre Vorteile bei PlanetHome:

  • Kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung
  • Zugriff auf aktuelle Vergleichs- und Marktdaten
  • Mehr als 850 neutralen Experten deutschlandweit
  • Über 30 Jahre Erfahrung und rund 100.000 verkaufte Immobilien

Fazit: Immobilienbewertung ist nicht nur für Käufer interessant

Egal, ob Verkäufer oder Käufer: Eine Immobilienbewertung kann für beide Parteien sinnvoll sein. Denn der Bewertungsmaßstab geht häufig weit auseinander. So konzentriert sich der Käufer oftmals nur auf die wertmindernden Faktoren wie dringende Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten oder den energetischen Zustand des Objektes. Der Verkäufer setzt den Fokus hingegen meist auf die wertsteigernden Faktoren. Mit einer Immobilienbewertung können beide Parteien den Verkehrswert errechnen lassen und dabei zwischen verschiedenen Berechnungsverfahren wählen. Allerdings kann der spätere Marktwert deutlich vom Verkehrswert abweichen – je nachdem zum Vorteil des Käufers oder Verkäufers.

Sie haben noch Fragen zur Baufinanzierung? Oder zur Immobilienbewertung oder zum Verkauf über PlanetHome? Für Fragen zur Baufinanzierung stehen Ihnen unsere Kundenbetreuer unter 04106 – 708 25 25 (montags bis freitags 8.00 bis 20.00 Uhr) zur Verfügung – Fragen rund um PlanetHome beantworten unsere Kundenbetreuer unter 089 – 76 77 41 30.

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