Baufinanzierung Grundschuld eintragen: wie das geht und was Sie beachten müssen

Grundschuld eintragen
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Wer einen Baukredit erhält, muss diesen in der Regel auch absichern: Zu diesem Zweck wird die sogenannte Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Damit sichern Banken das gewährte Darlehen ab, denn im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers haben sie so das Recht, das Haus zu veräußern. Lesen Sie hier, welche Bedeutung der Grundschuldbrief hat, wie ein Grundschuldeintrag funktioniert und welche Kosten entstehen.

Das Wichtigste vorab: Was ist ein Grundschuldeintrag?

Eine Grundschuld dient zur Besicherung einer Immobilienfinanzierung und wird üblicherweise von einem Kreditgeber eingefordert. Dazu wird die Grundschuld durch einen Notar im Grundbuch des Grundstückes eingetragen.

Grundbuch einfach erklärt: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Grundstücke einer Region bzw. eines Bezirkes eingetragen sind. Es beinhaltet die Eigentumsverhältnisse, eventuelle Rechte und Belastungen und wird bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, geführt. Es besteht aus einem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und 3 sogenannten Abteilungen, in denen Eintragungen gemacht werden können. Für die Eintragung von Grundpfandrechten wie etwa die Grundschuld ist die Abteilung III vorgesehen. Innerhalb dieser können auch mehrere Gläubiger eingetragen sein, welche dann nach Rängen sortiert werden.

Die Eintragung der Grundschuld erfolgt im Rahmen der Grundschuldbestellung. Die Höhe des Kredits und der Gläubiger werden dabei dokumentiert. Was das letztendlich bedeutet? Ganz einfach: Sollten Sie Ihre Finanzierungsraten nicht in vereinbarter Höhe und Form entrichten können, ist der Kreditgeber berechtigt, das Grundstück samt Immobilie oder eines Teiles der Immobilie (bei Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus) zu veräußern. Das kann z. B. durch eine Zwangsvollstreckung geschehen. Mit dem dabei entstandenen Erlös wird das Darlehen dann zurückgezahlt.

Gut zu wissen: Die Grundschuld selbst ist nicht an bestimmte Forderungen gebunden, eine Bindung geschieht über die oben schon erwähnte Zweckerklärung. Es ist also nicht verpflichtend oder notwendig, eine Grundschuld nach der Darlehenstilgung zu löschen. Die Hypothek ist im Gegensatz dazu immer an das Darlehen bzw. die Forderung gebunden und erlischt automatisch mit vollständiger Rückzahlung der Immobilienfinanzierung.

Grundschuld eintragen: Welche Arten der Grundschuld gibt es?

Es stehen unterschiedliche Möglichkeiten der grundbuchdinglichen Absicherung einer Finanzierung zur Verfügung. Man unterscheidet hierbei zwischen der Grundschuld und der früher meist verwendeten Hypothek. Sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek zählen zu den Grundpfandrechten. Dabei handelt es sich um dingliche Verwertungsrechte (in diesem Fall Rechte an einem Grundstück oder einer Immobilie), die eine Zahlungsverpflichtung absichern. Für alle, die heutzutage mit dem Thema Immobilienfinanzierung zu tun haben, ist die Grundschuld die wichtigere Form, da sie die Hypothek mittlerweile fast gänzlich als Besicherungsform abgelöst hat.

Es gibt 2 Arten und Wege, wie Ihre Grundschuld eingetragen und dokumentiert wird:

  1. Die Buchgrundschuld: Diese wird im Grundbuch des Grundstücks eingetragen.
  2. Die Briefgrundschuld: Diese wird im ebenfalls Grundbuch des Grundstücks eingetragen, aber zusätzlich wird eine Urkunde, der sogenannte Grundschuldbrief erstellt.

Der Grundschuldbrief: das gibt es zu beachten

Der Grundschuldbrief hat gleichzeitig die Funktion eines Inhaberwertpapiers und macht immer denjenigen zum Gläubiger der Grundschuld, der die Urkunde besitzt. Sie ist also einfacher zu übertragen und das Grundbuch muss nicht, wie bei der Buchgrundschuld, extra geändert werden. Dadurch können Sie für den Fall einer Übertragung der Grundschuld Zeit und Kosten sparen.

Diese Variante hat allerdings auch ihre Nachteile, z. B. bei der erstmaligen Eintragung der Grundschuld. Sie müssen dann nicht nur Gebühren für die Eintragung im Grundbuch, sondern auch für die Erstellung der Urkunde bezahlen. Außerdem kann es durch die angesprochene Inhaberfunktion zu Problemen kommen. Sollten Sie den Brief verlieren und ein Dritter macht Ansprüche geltend, ist die Abwehr dieser Ansprüche mit hohem Aufwand verbunden. Die Bank bzw. der Gläubiger muss diesen Brief also so sicher wie möglich verwahren und bis zur vollständigen Abzahlung des Kredites behalten. Diese Nachteile haben wohl auch dazu geführt, dass die Banken im Bereich der privaten Immobilienfinanzierung die Buchgrundschuld bevorzugen.

Welche Konsequenzen ergeben sich aus der Eintragung?

Der Gläubiger, also im Regelfall die Bank, legt in Ihrem Kreditvertrag die Zahlungsverpflichtung, dessen Höhe und Zeitpunkt sowie die Folgen von Nichtzahlung der Raten fest. Sollte es nun dazu kommen, dass Sie Ihr Darlehen nicht tilgen können – also einer vertraglichen Verpflichtung nicht nachkommen – kann der Gläubiger das Objekt sowie den Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Dadurch spart sich die Bank die gerichtliche Geltendmachung ihrer Forderungen: Diese würde einen großen sowohl zeitlichen Aufwand sowie Anwalts‐ und Gerichtskosten bedeuten.

Da es möglich ist, nicht nur einen Gläubiger eintragen zu lassen und das Grundbuch in Abteilungen und Ränge aufgeteilt ist, kann es sein, dass in den weiteren Rängen andere Banken gelistet sind. Sollte das Geld aus der Zwangsvollstreckung nicht für alle Gläubiger ausreichen, werden die Ränge nacheinander bedient bis kein Geld mehr übrig ist.

Gut zu wissen: Die Grundschuld selbst ist nicht an bestimmte Forderungen gebunden, eine Bindung geschieht über die oben schon erwähnte Zweckerklärung. Es ist also nicht verpflichtend oder notwendig, eine Grundschuld nach der Darlehenstilgung zu löschen. Die Hypothek ist im Gegensatz dazu immer an das Darlehen bzw. die Forderung gebunden und erlischt automatisch mit vollständiger Rückzahlung der Immobilienfinanzierung.

Welche Kosten entstehen, wenn ich eine Grundschuld eintrage?

Die Kosten für die Eintragung und Löschung einer Grundschuld richten sich hauptsächlich nach der gewählten Art (Buch‐ oder Briefgrundschuld) und der Höhe der einzutragenden Grundschuld. Sie sind bundeseinheitlich in dem Gerichts‐ und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und berechenbar. Als Faustformel gilt: Gerichts‐ und Notarkosten für einen Kaufvertrag betragen 2 % des Kaufpreises. Die Beurkundung, die Bestellung der Grundschuld sowie deren Grundbucheintragung sind darin enthalten.

Eine Grundschuld bestellen und eintragen: die 5 wichtigsten Schritte

1. Schritt: Prüfung von Vorlasten

Wenn Sie sich für ein Grundstück oder Objekt interessieren, sollten Sie sich zunächst entweder über den Notar, den Makler oder Eigentümer einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen und prüfen welche Vorlasten bestehen. Möchten Sie das Objekt im Anschluss tatsächlich erwerben, müssen die Vorlasten in Abteilung II entweder beseitigt werden, damit der erste Rang für die Eintragung der Grundschuld Ihrer Bank frei ist, oder Sie finanzieren weiterhin mit derselben Bank und diese übernimmt die vorhandene Grundschuld. Achtung: In der Abteilung II des Grundbuchs kann es auch Belastungen geben, die Sie nicht einfach löschen können. Dies können zum Beispiel Wohn‐, Wege‐ und Leitungsrechte, ein Erbbaurecht und ähnliche Lasten und Beschränkungen sein.

2. Schritt: Löschung eventueller Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs

Jede Eigentumsumschreibung einer Immobilie muss aufgrund gesetzlicher Vorschriften durch einen notariell beglaubigten Vertrag durchgeführt werden. Entweder hat der Verkäufer das Grundbuch bereits bereinigen lassen oder aber er legt dem Notar eine Löschungsbewilligung seiner Bank vor. Der Notar betreut dann im Rahmen des Kaufvertrags die Löschung der noch eingetragenen Grundschuld oder Hypothek.

3. Schritt: Auflassungsvormerkung

Das Gesetz sieht neben der Verpflichtung zum notariellen Kaufvertrag vor, dass der Eigentumsübergang rechtlich gesehen erst mit Eintragung des Käufers im Grundbuch abgeschlossen ist – unabhängig vom Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung. Es kann jedoch 2 bis 5 Monate dauern, bis das Grundbuchamt die Änderung vollzogen hat. Damit in der Zwischenzeit keine Änderungen mehr am Grundbuch vorgenommen werden können oder der Verkäufer anderweitig verkauft, beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung, die das Grundbuch sperrt.

Der aktuelle Eigentümer (Verkäufer) erteilt Ihnen zusätzlich eine Belastungsvollmacht, damit Sie bzw. der Notar die neue Grundschuld bereits parallel eintragen können.

4. Schritt: Grundschuldbestellungsurkunde

Bei der Zusage für Ihre Immobilienfinanzierung hat Ihnen die Bank neben dem Kreditvertrag auch ein Formular für Grundschuldbestellung ausgehändigt. Dieses legen Sie am besten zeitnah dem Notar vor, damit dieser weiß, in welcher Form die Bank die Grundschuld eingetragen haben möchte. Im Idealfall kann der Notar anhand der Vorgaben der Bank die Grundschuldbestellungsurkunde erstellen und gleich beim Termin für den Kaufvertrag mit einbringen. In diesem Fall würden Sie sich einen 2. Termin sparen. Grundsätzlich gilt: Erst nach erfolgter Eintragung der Grundschuld wird die Bank den vereinbarten Kreditbetrag auszahlen. Für den gesamten Vorgang der Grundbuchbestellung müssen Sie mit 6 bis 8 Wochen rechnen.

Lassen Sie Grundbuchbestellung idealerweise zeitnah nach dem Abschluss des Kaufvertrags beurkunden: Ist der Kaufpreis bereits fällig, aber Sie haben die Grundschuld noch nicht eingetragen, können Verzugszinsen anfallen. Der Verkäufer kann diese einfordern.

5. Schritt: Eigentumsübergang

Nachdem beim Notartermin der Kaufvertrag und die Eintragung der Grundschuld beurkundet worden sind, wird Sie das Finanzamt auffordern, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Auch der Notar und ein eventueller Makler werden Ihnen ihre Rechnungen stellen. Das Grundbuchamt informiert nach einigen Wochen Bearbeitungszeit den Notar über die Eigentumsumschreibung und die Löschung einer eventuell früheren Grundschuld sowie über die Eintragung Ihrer neuen Grundschuld. Daraufhin kann der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung erstellen, in der er Ihrer Bank bestätigt, dass die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind und die Bank Ihnen das Darlehen auszahlen kann.

Was passiert mit der Grundschuld, wenn die Finanzierung abgezahlt ist?

Die eingetragene Grundschuld ist tatsächlich an das Grundstück und die Immobilie gebunden und hat rechtlich keine Verbindung zum Darlehen. Somit verringert sie sich auch nicht durch die monatlichen Zahlungen. Selbst wenn das Darlehen komplett zurückgezahlt ist, erlischt sie nicht automatisch, sondern wandelt sich rechtlich gesehen in eine Eigentümergrundschuld um, die Sie als Eigentümer wiederverwenden können. Dies spart Ihnen Kosten für eine erneute Eintragung, wenn Sie später eine neue Immobilienfinanzierung aufnehmen wollen – z. B. weil das Dach und die Heizung erneuert werden müssen und Sie dafür Geld benötigen. Das bedeutet, die eingetragene Grundschuld muss, sofern Sie das Objekt nicht weiterverkaufen möchten, nicht unbedingt gelöscht werden.

Wie kann ich meine eingetragene Grundschuld wieder löschen lassen?

Sobald Sie Ihre Immobilienfinanzierung bei der Bank zurückgezahlt haben, erhalten Sie von dieser eine schriftliche Löschungsbewilligung. Mit dieser Bewilligung können Sie dann über einen Notar die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen. Beachten Sie dabei aber, dass auch eine Löschung der Grundschuld mit Gebühren verbunden ist. Zwar dürfen Banken keine Gebühren für die Löschungsbewilligung verlangen, allerdings fallen erneut Kosten für den Notar und das Grundbuchamt an. Die Notarkosten sind, ähnlich wie im Falle einer Eintragung, im Gerichts‐ und Notarkostengesetz festgelegt und dürfen bis zu 0,2 % der Grundschuld betragen.