Grunderwerbsteuer berechnen: Infos und Tipps

Zwei Kinder spielen auf einer Wiese.
© mmpile via Getty Images / iStockphoto

Viele Menschen träumen vom Eigenheim. Zugleich ist eine Immobilie die beliebteste Geldanlage der Deutschen. Doch beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – darunter auch die Grunderwerbsteuer. Wir erklären, was die Grunderwerbsteuer ist, wie sie berechnet wird und wann sie gezahlt werden muss.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks erhoben. Sowohl Verkäufer als auch Käufer sind Steuerschuldner. In der Praxis wird die Steuerlast meistens vertraglich dem Käufer zugerechnet. Die Steuerlast beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und variiert je nach Bundesland. Erst wenn die Grunderwerbsteuer beglichen ist, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Nur damit kann der Grundbucheintrag erfolgen, wodurch der Eigentumsbesitz an den Käufer übergehen kann.

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Das Grunderwerbsteuergesetz als rechtliche Grundlage

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) trat im Jahr 1983 in Kraft. Es regelt nicht nur die Besteuerung von Rechtsvorgängen bei inländischen Grundstückskäufen, sondern auch beim Tausch oder bei Zwangsversteigerungen von Grundstücken.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?

In der nachfolgenden Übersicht sehen Sie, wie hoch der Steuersatz in Ihrem Bundesland ist.

Bundesland Alter SteuersatzLetzte ErhöhungNeuer SteuersatzSteuern bei Kaufpreis von 350.000€
Baden-Württemberg3,5 %05.11.20115,0 %17.500 €
Bayern3,5 %keine12.250 €
Berlin4,5 %01.01.20146,0 %21.000 €
Brandenburg5,0 %01.07.20156,5 %22.750 €
Bremen4,5 %01.01.20145,0 %17.500 €
Hamburg3,5 %01.01.20094,5 %15.750 €
Hessen5,0 %01.08.20146,0 %21.000 €
Mecklenburg-Vorpommern5,0 %01.07.20196,0 %17.500 €
Niedersachsen4,5 %01.01.20145,0 %17.500 €
Nordrhein-Westfalen5,0 %01.01.20156,5 %22.750 €
Rheinland-Pflanz3,5 %01.03.20155,0 %17.500 €
Saarland5,5 %01.01.20156,5 %22.750 €
Sachsen3,5 %keine12.250 €
Sachsen-Anhalt3,5 %01.03.20125,0 %17.500 €
Schleswig-Holstein5,0 %01.01.20146,5 %22.750 €
Thüringen5,0 %01.01.20176,5 %22.750 €

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So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer

Die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der im Kaufvertrag gelistete Gesamtbetrag.

Zur Berechnung genügt daher eine einfache Formel:

Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer für eine Immobilie in Berlin zu einem Kaufpreis von 350.000 € würde somit betragen:

350.000 € x 0,06 = 21.000 €

Es lassen sich allerdings frei bewegliche Gegenstände vom Kaufpreis abziehen. Wird mit der Immobilie etwa eine Küche im Wert von 6.000 €, ein Gartenhaus im Wert von 2.000 € und ein Wassertank im Wert von 1.000 € mitverkauft, so reduziert sich der Wert zur Berechnung um 9.000 €.

Die Grunderwerbsteuer beträgt danach nur noch:

341.000 € x 0,06 =20.460 €

Sie haben immerhin 540 € gespart.

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So läuft die Zahlung der Grunderwerbsteuer ab

  1. Schritt 1: Planung der Finanzierung und Unterzeichnung des Vertrags
    Um Ihr Immobilienvorhaben zu realisieren, benötigen Sie eine gut geplante und gesicherte Finanzierung. Daher sollten Sie sich unbedingt vor dem Immobilienkauf mit der Höhe der für Sie geltenden Grunderwerbsteuer auseinandersetzen. Steht die Finanzierung, können Sie den Kaufvertrag unterzeichnen und so den Übergang des Eigentums einleiten.
  2. Schritt 2: Ihr Notar informiert das Finanzamt
    Nach der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags wird der Notar das Finanzamt über den Kauf informieren. Unmittelbar danach ist die Grunderwerbsteuer fällig. Das Finanzamt stellt einen Steuerbescheid aus und schickt Ihnen eine Zahlungsaufforderung.
  3. Schritt 3: Sie zahlen die Steuern an das Finanzamt
    Sie zahlen die Steuern fristgerecht an das Finanzamt.
  4. Schritt 4: Das Finanzamt stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
    Nach Eingang der Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist notwendig, um den Eigentumsübergang abzuschließen. Das Finanzamt schickt die Bescheinigung zudem an den Notar.
  5. Schritt 5: Der Notar reicht die Bescheinigung beim Grundbuchamt ein
    Jeder Immobilienverkauf wird mit dem Eintrag ins Grundbuch abgeschlossen. Das Grundbuchamt kann allerdings nur tätig werden, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt vorliegt. Der Notar reicht die Bescheinigung beim Amt ein.
  6. Schritt 6: Das Eigentum geht an Sie über
    Nach dem Eintrag gehört die Immobilie Ihnen.

Grunderwerbsteuer: Wann ist sie fällig?

Allgemein ist die Grunderwerbsteuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides vom Finanzamt fällig. Allerdings kann das Finanzamt auch eine längere Frist gewähren.

Gut zu wissen: Die Grunderwerbsteuer ist nur vom Vertragsabschluss, nicht etwa von der Zahlung des Kaufpreises abhängig. Dadurch kann die Grunderwerbsteuer fällig sein, bevor der Kaufpreis gezahlt wurde.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung? Erfahren Sie hier, welche Fördermöglichkeiten für Ihren Immobilienerwerb existieren oder berechnen Sie Ihren Finanzierungsbedarf mit unseren Finanzierungsrechnern.

Grunderwerbsteuer absetzen – geht das?

Wird eine Immobilie für eine private Nutzung erworben, kann die Grunderwerbsteuer (und alle weiteren Baunebenkosten) nicht steuerlich geltend gemacht werden. Soll die Immobilie allerdings betrieblich genutzt oder vermietet werden, kann die Grunderwerbsteuer gemeinsam mit dem Kaufpreis über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Gleiches gilt für den Fall, dass die Immobilie für eine anteilige Vermietung erworben wurde. Dann kann jedoch nur ein Teil der Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Tipp: Um das Steuerpotenzial voll nutzen und realisieren zu können, sollten Sie alle beweglichen Gegenstände in einen separaten notariellen Kaufvertrag aufnehmen. Möchten Sie Ihr Grundstück bebauen, sollten Sie auch für den Hausbau einen separaten Vertrag anfertigen. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nur für den Kauf des Grundstücks an.

Kann man die Grunderwerbsteuer vermeiden?

Grundsätzlich sieht das Grunderwerbsteuergesetz vor, dass jeder Grundstücksverkauf besteuert werden muss. Dennoch gibt es Ausnahmen.

Grunderwerbsteuer bei Erbpacht

Beim Erbpachtgrundstück wird rechtlich kein Grundstück gekauft – dennoch muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Das erscheint auf den ersten Blick ungerecht. Allerdings laufen Erbpachtverträge in der Regel viele Jahre. In dieser Zeit erhält der Erbpächter zahlreiche Rechte im Hinblick auf das Grundstück und ist einem Käufer deshalb im Sinne der Grunderwerbsteuer gleichgestellt.

In der Regel ist die Grunderwerbsteuer bei einem Erbpachtgrundstück jedoch geringer. Für die Berechnung werden neben dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes auch der Vervielfältiger aus Bewertungsgesetz und Erbbauzins herangezogen.

Grunderwerbsteuer bei Schenkungen

Wird ein Grundstück oder eine Immobilie verschenkt, so muss der Beschenkte keine Grunderwerbsteuer zahlen. Allerdings können in diesem Fall Schenkungssteuern anfallen.

Grunderwerbsteuer unter Geschwistern

Auch bei der Besteuerung innerhalb der Familie gibt es bei der Grunderwerbsteuer Besonderheiten. Demnach muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wenn der Verkauf an Verwandte ersten Grades erfolgt. Dazu zählen: Ehe- und Lebenspartner, Eltern, Großeltern und Enkel. Geschwister sind von dieser Regelung jedoch ausgenommen und müssen demnach bei einem Grundstückskauf von einem anderen Geschwisterteil die Grunderwerbsteuer zahlen.

Grundstücksverkäufe unter 2.500 Euro

Bei der Grunderwerbsteuer gilt eine Steuerfreigrenze von 2.500 Euro. Grundstückskäufer, die ein Grundstück oder eine Immobilie unterhalb dieser Freigrenze erwerben, müssen demnach keine Grunderwerbsteuer entrichten. Ab einem Kaufpreis von 2.501 Euro wird dann jedoch die volle Summe versteuert (daher Steuerfreigrenze und nicht Steuerfreibetrag).

Fazit: Grunderwerbsteuer unbedingt bei der Immobilienfinanzierung bedenken

Bei dem Kauf einer Immobilie sollte die Grunderwerbsteuer nicht außer Acht gelassen werden. Denn mit einer Summe zwischen 3,5 und 6,5 % der Kaufsumme kann die Grunderwerbsteuer ordentlich zu Buche schlagen. Allerdings gibt es bei der Grunderwerbsteuer auch Ausnahmen, in denen die Steuerpflicht entfällt. Sie sollten sich deshalb vorab umfassend informieren, ob für Ihren Grundstücks- oder Immobilienkauf die Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss oder ob eine entsprechende Ausnahme greift.

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Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden ab. Die Rechtsgrundlagen für die Besteuerung von Kapitaleinkünften können sich ändern. Die comdirect übernimmt keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen auf dem Gebiet des Steuerrechtes. Die zur Verfügung gestellten Informationen ersetzen keine persönliche Steuer- oder Rechtsberatung.