Entwicklung Immobilienpreise in Deutschland: Der Traum vom eigenen Haus

Blick über Berlin am Nachmittag.
© Maurice Tricatelle via GettyImages / iStockphoto

Viele Menschen träumen vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung. Immobilien eignen sich nicht nur für die Eigennutzung, sondern stellen gleichzeitig eine beliebte Form der Geldanlage dar. Entsprechend ist seit Jahren eine steigende Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland zu beobachten. Experten schätzen, dass sich dieser Trend in den kommenden Jahren fortsetzen wird. Ob sich derzeit der Hauskauf dennoch lohnt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

Betrachtet man die Immobilienmarktentwicklung in Deutschland, ist der Häuserpreisindex seit 2010 kontinuierlich angestiegen. Gegenüber dem Vorjahresquartal sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 3. Quartal 2021 im Durchschnitt um 12,0 % gestiegen. Einer großen Nachfrage steht häufig ein begrenztes Angebot gegenüber. Die Prognosen der Immobilienpreise deuten darauf hin, dass sich dieser Trend auch in Zukunft fortsetzen und für einen entsprechenden Preisanstieg bei Wohnimmobilien sorgen wird.

Ein Graph dokumentiert den steigenden Häuserpreisindex.
Entwicklung des Häuserpreisindex von 2015 bis 2020

Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen und Häusern

Im Durchschnitt sind im 3. Quartal 2021 die Preise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland gegenüber dem 2. Quartal 2021 um 4,2 % gestiegen.

Insbesondere in den deutschen Metropolen, aber auch in ländlichen Gegenden, ist ein Preisanstieg für Wohneigentum zu beobachten. In Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf stiegen die Preise für Häuser laut dem Statistischen Bundesamt jeweils um 14,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen ist sogar ein Preisanstieg von 15,5 % im gleichen Zeitraum zu verzeichnen.

Die Preise für Eigentumswohnungen kletterten in den Metropolen im Durchschnitt um 11,2 %, in ländlichen Gegenden um 12,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal.

Zwei Balken demonstrieren den prozentualen Anstieg von Eigentumswohnungn und Haeusern im zweiten Quartal 2021.
Preisanstieg der Eigentumswohnungen und Häuser in Großstädten und ländlichen Kreisen.

Immobilienpreisentwicklung im bundesweiten Vergleich

Grundsätzlich ist sowohl in den deutschen Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln oder Stuttgart als auch in ländlichen Gebieten ein starker Preisanstieg zu beobachten. Gerade in ländlicheren Gebieten hängt der Preis einer Immobilie von der Attraktivität der Region und dem jeweiligen Entwicklungspotenzial ab. In ländlichen Gegenden mit einer schlechten Infrastruktur können Immobilien entsprechend auch an Wert verlieren.

Immobilienpreise Entwicklung München

München zählt zu einem der begehrtesten Standorte für Wohnimmobilien. Folglich lagen die Quadratmeterpreise für eine Eigentumswohnung mit 9.429 Euro 2021 im bundesweiten Vergleich hier am höchsten. Das Gleiche gilt für die Entwicklung der Quadratmeterpreise für Häuser, der aktuell bei 9.441 Euro liegt. Als einzige Stadt in Deutschland liegt in München der durchschnittliche Kaufpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus über der Millionengrenze.

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Gut zu wissen: München ist damit die teuerste Stadt Deutschlands. Käufer müssen hier im Durchschnitt über 1,4 Millionen in Wohneigentum investieren.

Immobilienpreise Entwicklung Frankfurt

In Frankfurt am Main herrscht ebenfalls eine große Nachfrage an Wohnimmobilien. Demgegenüber steht ein abnehmendes Angebot, das in der Folge zu einer Preissteigerung bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern führt. Der Quadratmeterpreis beim Kauf einer Eigentumswohnung lag im 3. Quartal des Jahres 2021 bei durchschnittlich 6.291 Euro. Vergleichbar mit München sind auch hier die Preise für Wohnimmobilien um über 5 % gestiegen. Der Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell im Durchschnitt bei 5.937 Euro.

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Gut zu wissen: München und Frankfurt gelten laut „Global Real Estate Bubble Index 2020“, einer Studie der Schweizer Großbank UBS, als weltweite Spitzenreiter der am stärksten überbewerteten Wohnungsmärkte. Zudem besteht für die beiden Städte ein sogenanntes Blasenrisiko.

Immobilienpreise Entwicklung Hamburg

Viel Bewegung verzeichnete auch der Immobilienmarkt in der Hansestadt Hamburg. Auch hier steht der steigenden Nachfrage ein begrenztes Angebot gegenüber – und lässt die Kaufpreise in die Höhe steigen. Mit einem Quadratmeterpreis von 5.723 Euro für Eigentumswohnungen rangiert die norddeutsche Metropole auf Platz 3 im bundesweiten Vergleich. Der Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt aktuell bei durchschnittlich 5.875 Euro.

Wie wird sich der Immobilienmarkt entwickeln?

Die Entwicklung der Immobilienpreise hängt von demografischen und wirtschaftlichen Faktoren ab. So hat beispielsweise die Zunahme der Bevölkerung oder der Mangel an geeignetem Bauland Einfluss auf Angebot und Nachfrage – und damit auf die Entwicklung der Hauspreise oder den Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung. Eine stabile wirtschaftliche Lage sowie niedrige Arbeitslosenzahlen haben ebenfalls Auswirkungen auf die Wertsteigerung von Immobilien: In Zeiten sicherer Jobs und einer florierenden Wirtschaft erfüllen sich mehr Menschen den Traum des Eigenheims. Entsprechend steigt die Nachfrage.

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Wie lange werden die Immobilienpreise noch steigen?

Da das Angebot an Wohnimmobilien und Bauland begrenzt ist, ist auch zukünftig mit einer großen Nachfrage und einer Aufwärtsentwicklung des Immobilienmarktes zu rechnen. Begünstigt wird der Trend zudem durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die mit vergleichbar niedrigen Zinsen bei der Immobilienfinanzierung einen maßgeblichen Einfluss auf die Kaufentscheidung hat. Der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten macht Immobilien zugleich zu einem attraktiven Investment für Investoren.

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Immobilienpreise Prognose: Werden die Preise wieder sinken?

Betrachtet man die demografischen und wirtschaftlichen Faktoren in Deutschland, ist auch in Zukunft mit einem Aufwärtstrend des Immobilienmarktes zu rechnen. Trotz großer Nachfrage und anhaltend niedriger Zinsen gehen Experten aber von einer weniger rasanten Preissteigerung aus – insbesondere in den Metropolen. Nach dieser Prognose ist davon auszugehen, dass die Immobilienpreise stabil bleiben und in einigen Gebieten in den nächsten Jahren auch sinken könnten.

Was ist eine Immobilienblase?

Die hohe Nachfrage an Wohnimmobilien und ein begrenztes Angebot an entsprechenden Objekten führt zu einer Verteuerung. Steht einer überteuerten Immobilie eine unsolide Finanzierung gegenüber – heißt, der Käufer kann sich die Eigentumswohnung oder das Ein- oder Zweifamilienhaus gar nicht leisten und können ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen – entsteht eine sogenannte Immobilienblase. Erreichen die Immobilienpreise ihren Höchststand, fallen sie zügig und die Blase platzt: Insbesondere Investoren ziehen sich aus dem Immobilienmarkt zurück. Die Investitionen lohnen sich nicht mehr und die Nachfrage sinkt.

Wann wird die Immobilienblase in Deutschland platzen?

Obwohl das Angebot an Wohnimmobilien in den Metropolen und Ballungszentren Deutschlands begrenzt ist und die Preise für Immobilien kontinuierlich steigen, halten Experten das Risiko einer Immobilienblase in Deutschland für unwahrscheinlich. Zum einen gibt es in ländlicheren Gegenden immer noch Immobilien zu vergleichsweise moderaten Kaufpreisen. Zum anderen sind die deutschen Haushalte aufgrund einer geringen Verschuldung voraussichtlich in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen im Rahmen der Baufinanzierung nachzukommen.
Darüber hinaus werden Immobilienverkäufe in Deutschland im Vergleich zu Immobiliengeschäften im Ausland solide finanziert. Käufer werden vor der Kreditvergabe gründlich durch die Banken überprüft. Im Rahmen eines strengen Kreditvergabeprozesses kalkulieren die Banken eher konservativ. Hinzu kommen günstige Bauzinsen, die dank der Leitzinspolitik der Europäischen Zentralbank so niedrig sind wie nie zuvor.

Fazit: Der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu erwerben

Den perfekten Zeitpunkt, um eine Wohnimmobilie zu kaufen, gibt es wohl nicht. Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland lässt voraussichtlich auch in der Zukunft eine weitere Preissteigerung vermuten. Allerdings können die anhaltend niedrigen Bauzinsen ein Argument für eine Kaufentscheidung sein. Voraussetzung für den Kauf einer Wohnimmobilie sollte die Ermittlung des Immobilienwerts durch einen unabhängigen Experten, ausreichend Eigenkapital sowie eine solide Baufinanzierung sein.

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