Baunebenkosten: Welche Kosten fallen beim Hausbau an?

Blick in einen Rohbau.
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Die sorgfältige Kalkulation sämtlicher Kosten ist entscheidend für die erfolgreiche Umsetzung von Bauvorhaben. Hierzu zählen nicht nur die direkten Kosten für den Kauf einer Immobilie oder eines Baugrundstückes. Die sogenannten Baunebenkosten machen einen erheblichen Anteil der Gesamtkosten aus, der bei der Finanzierung eines Bauvorhabens nicht unterschätzt werden darf.

Was sind Baunebenkosten?

Einfach gesagt, zählen per Definition sämtliche Ausgaben, die neben dem Kaufpreis einer Immobilie oder einem Baugrundstück anfallen, zu den Baunebenkosten. Diese Ausgaben schließen aber nicht nur die Kosten für die eigentliche Durchführung der Bauarbeiten ein. Unter den Begriff Baunebenkosten fallen ebenfalls Ausgaben für die Planung und Vorbereitung beim Bau eines Hauses. Dabei sind die unterschiedlichen Bauphasen gemeint – angefangen beim Grundstückskauf über die vorbereitenden Maßnahmen für den Baubeginn, die Durchführung der Bauarbeiten sowie einer anschließenden Phase für die Fertigstellung des Innenausbaus oder von Außenanlagen.

Gut zu wissen: Im Rahmen der Baufinanzierung müssen Bauherren Nebenkosten in Höhe von 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises einplanen. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro betragen die Baunebenkosten also etwa 70.000 Euro.

Welche Nebenkosten entstehen beim Hausbau?

Wer ein Haus bauen will, muss je nach Bauphase unterschiedliche Baunebenkosten einkalkulieren. Eine zu knappe Kalkulation bringt Bauherren schnell in eine finanzielle Notlage. Die tatsächliche Höhe der Baunebenkosten hängt zum einen vom individuellen Bauvorhaben ab. Zum anderen vom Anteil der Eigenleistung, die ein Bauherr erbringt. So können beispielsweise Maklerkosten gespart werden, indem er sich selbst auf die Suche nach der passenden Immobilie oder einem Baugrundstück begibt. Wer darüber hinaus über das notwendige Know-how und handwerkliche Geschick verfügt, kann zahlreiche Arbeiten selbst durchführen, um zusätzliche Kosten einzusparen. Andere Kosten lassen sich dagegen nicht vermeiden: Bestimmte Arbeiten sollten ausschließlich von Fachleuten durchgeführt werden.

Phase 1: Baukosten, um die kein Bauherr herumkommt

Ein Kostenfaktor, den alle Bauherren bereits beim Grundstückskauf berücksichtigen müssen, ist die Grunderwerbsteuer. Diese Steuer fällt für den Erwerb eines Grundstücks oder eines Grundstückanteils an und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen in dieser frühen Phase auch Notarkosten für die Erstellung des Kaufvertrags, die Grundschuldbestellung und den Eintrag in das Grundbuch.

Grundschuldbestellung und Grundbucheintrag

Mit der Grundschuldbestellung wird die Grundschuld einer Immobilie oder eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen. Mit diesem Eintrag stimmt der Eigentümer zu, dass die Bank diese im Rahmen einer Zwangsversteigerung verwerten darf. Entsprechend wird die Grundschuldbestellung benötigt, um sich das Bauvorhaben von einer Bank finanzieren zu lassen. Der Eintrag als Eigentümer in das Grundbuch erfolgt, nachdem der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Dieses Prozedere kann ausschließlich von einem Notar vorgenommen werden. Die Kosten setzen sich aus den Notargebühren und dem Entgelt an das Grundbuchamt zusammen. Die Kosten sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und belaufen sich etwa auf 2 Prozent des Kaufpreises.

Makler- und Beratungskosten sparen

Wer einen Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie oder einem Grundstück beauftragen möchte, muss hier zusätzliche Gebühren einkalkulieren. Bauherren können hier sparen, indem sie selbst suchen. Sparen können sie auch bei den Beratungskosten für die Immobilienfinanzierung. Die meisten Banken bieten ihren Kunden eine kostenlose Baufinanzierungsberatung an. Alternativ können Bauherren auch eine unabhängige Beratung zur Baufinanzierung in Anspruch nehmen.

Phase 2: Welche Baunebenkosten entstehen bei der Bauvorbereitung?

Das passende Baugrundstück ist gefunden, der Eintrag in das Grundbuch ist erfolgt und die Finanzierung steht. Bevor es mit dem Bau losgehen kann, sind zunächst noch einige Vorbereitungen notwendig. Um die Kosten für die Einholung der Baugenehmigung und die Erschließungskosten für den Anschluss an die Kanalisation, die Frischwasserzufuhr, Telefon und Internet sowie an das Strom- oder Gasnetz kommen Bauherren nicht herum. Eine weitere Grundvoraussetzung für den Hausbau ist ein Bodengutachten, das darüber Auskunft gibt, ob sich die Beschaffenheit des Bodens zur Bebauung eignet. Gegebenenfalls sind hier besondere Maßnahmen in Bezug auf Statik oder Schutz vor Feuchtigkeit notwendig.

Gut zu wissen: Um ein Haus bauen zu dürfen, muss ein Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden. Dieser wird von einem bauvorlagenberechtigten Architekten oder Bauingenieur eingereicht, um die entsprechende Baugenehmigung zu erhalten. Wer ohne Baugenehmigung baut, macht sich strafbar. Neben den Gebühren für den Antrag müssen die Kosten für den Architekten oder Bauingenieur einkalkuliert werden.

Pflichtversicherungen für Bauherren

Obwohl der Hausbau von Fremdfirmen durchgeführt wird, haftet allein der Bauherr für Schäden, die im Zusammenhang mit seinem Bauvorhaben entstehen. Entsprechend muss er bereits vor dem ersten Spatenstich für einen ausreichenden Versicherungsschutz sorgen. Zu den wichtigsten Versicherungen, um sich gegen finanzielle Schäden abzusichern, zählen die

  • Bauherrenhaftpflichtversicherung
  • Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke
  • Feuer-Rohbau-Versicherung/Wohngebäudeversicherung
  • Bauleistungsversicherung
  • Bauhelfer-Unfallversicherung

Optionale Baunebenkosten in der Bauvorbereitung

Die tatsächliche Höhe der Baunebenkosten hängt auch in dieser Phase wieder von mehreren Faktoren ab. Baugrundstücke sind in den seltensten Fällen so beschaffen, dass gleich mit dem Bau eines Hauses begonnen werden kann. Viel mehr sind meist zahlreiche Maßnahmen notwendig, um das Gelände für den Hausbau vorzubereiten. So erwarten Bauherren bei einem Neubau mögliche Baunebenkosten für die Vermessung des Grundstücks, den Abriss alter Gebäude, das Fällen und Entsorgen von Bäumen oder vorbereitenden Erdarbeiten. Wer hier selbst Hand anlegt, hat die Möglichkeit, Kosten für die Bauvorbereitung einzusparen.

Gut zu wissen: In Berlin, Brandenburg und Hessen ist es vorgeschrieben, einen Prüfstatiker zu beauftragen, um die Pläne und Berechnungen des Architekten für die Fertigstellung des Rohbaus zu überprüfen.

Phase 3: Baunebenkosten während der Bauphase

Während des Baus können immer unerwartete Anpassungen notwendig werden. Gegebenenfalls ist sogar eine regelmäßige Überprüfung der Bauphase notwendig. Für diesen Fall muss in den Baunebenkosten die Bezahlung eines Bausachverständigen oder einer Baubegleitung eingeplant werden. Zudem werden in dieser Phase die sogenannten Bauzeitzinsen fällig. Diese setzen sich aus den Sollzinsen für bereits ausgezahlte Teilbeträge – beispielsweise für die Bezahlung der einzelnen Baugewerke – und den Bereitstellungszinsen für noch ausstehende Teilbeträge im Rahmen der Baufinanzierung zusammen. Bauzeitzinsen werden auf die gesamte Finanzierungssumme kalkuliert – also auch auf die Baunebenkosten. Verzögert sich ein Bauvorhaben, fallen Mehrkosten an oder wurden die Baunebenkosten nicht sorgfältig kalkuliert, erhöhen sich die Bauzeitzinsen und es kommt häufig zu einer Nachfinanzierung.

Infografik zum Zusammenspiel der Sollzinsen und Bereitstellungszinsen.
Die Bauzeitzinsen setzen sich aus den Soll- und Bereitstellungszinsen zusammen.

Phase 4: Baunebenkosten nach dem Hausbau

Ist das Haus fertiggestellt, ist das Bauvorhaben noch längst nicht abgeschlossen. Die schweren Baufahrzeuge und die Schar an Bauarbeitern sind zwar verschwunden und das Haus wurde schlüsselfertig übergeben. Bevor es bezogen werden kann, erfolgen aber zunächst noch der Innenausbau sowie die Fertigstellung der Außenanlagen. Mit handwerklichem Geschick lassen sich hier im Gegensatz zum Rohbau zahlreiche Arbeiten selbst durchführen. Baunebenkosten für Malerarbeiten oder einen Gärtner können so eingespart werden. Dennoch dürfen die Materialkosten, insbesondere für das Anlegen von Wegen, eine ordentliche Einfahrt, ein Carport, die Umzäunung des Grundstücks oder den Bau einer Terrasse bei der Kalkulation der Baunebenkosten nicht zu kurz kommen.

Wer sich für den Bau eines Fertighauses entschließt, muss bei der Finanzierung neben dem Kaufpreis ebenfalls Baunebenkosten in Höhe von bis zu 20 Prozent einkalkulieren. Ausgaben für die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren für Bodengutachten, Vermessungen, Baugenehmigungen, Erschließungskosten oder Versicherungen fallen auch beim Fertighaus an und müssen entsprechend bei der Kalkulation der Gesamtkosten für ein Bauvorhaben berücksichtigt werden.

Welche Baunebenkosten finanziert die Bank?

Abhängig von der jeweiligen Bauphase kommen unterschiedliche Baunebenkosten auf Bauherren zu. Die genaue Höhe der Ausgaben lässt sich allerdings nicht berechnen: Kosten wie Maklerprovisionen, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag und Bodenuntersuchungen zählen zu den sogenannten Erwerbskosten und können vorab recht genau bestimmt werden. Hinzu kommen allerdings weitere Kosten, die von den individuellen Gegebenheiten abhängen und daher in der Höhe stark variieren können.

Um die Baunebenkosten zu berechnen, gilt daher die Faustformel von 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Damit entsprechen die Baunebenkosten etwa dem Eigenkapitalanteil, den Bauherren idealerweise in die Finanzierung mit einbringen können.

Gut zu wissen: Bei einigen Banken ist die Finanzierung eines Bauvorhabens auch ohne Eigenkapital möglich. Allerdings lassen sich Banken dieses finanzielle Risiko in Form von hohen Zinsen von den Kreditnehmern bezahlen. Es gilt: Je mehr Eigenkapital ein Bauherr aufbringt, desto größer sind die Chancen auf niedrigere Zinsen.

Checkliste Kalkulation der Baunebenkosten

Bei jedem Bauvorhaben entstehen in den unterschiedlichen Bauphasen Baunebenkosten. Grob geschätzt liegen sie zwischen 15 und 20 Prozent des Kaufpreises. Wie hoch sie am Ende des Tages tatsächlich ausfallen, hängt immer vom jeweiligen Bauvorhaben ab. Die Kalkulation der Baunebenkosten umfasst sowohl Kosten, die jeder Bauherr unabhängig vom Bauvorhaben einplanen muss. Andere Kosten sind optional oder variieren sehr stark in der Höhe. Eine Checkliste dient hierbei als Orientierung, um die Baunebenkosten zu berechnen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Makler- und Notarkosten
  • Gebühren für Grundschuldbestellung und Grundbucheintrag
  • Baugenehmigungen
  • Honorare für Architekten, Bauingenieur, Prüfstatiker, Bausachverständigen oder Baubegleitung
  • Gebühren für Bodengutachten
  • Gebühren für die Vermessung des Grundstücks
  • Erschließungskosten
  • Versicherungsschutz
  • Bauzeitzinsen
  • Vorbereitende Maßnahmen (Abriss, Baumfällung, Bodenarbeiten etc.)
  • Außenanlagen, Innenausbau

Wenn Sie noch Fragen zu Baunebenkosten oder zur Baufinanzierung haben, können Sie gerne unsere Kundenbetreuer kontaktieren – per Telefon unter 04106 – 708 25 00 oder über unser Kontaktformular. Unsere Kundenbetreuer stehen von Montag bis Freitag von 8-18 Uhr für Sie zur Verfügung.