Baufinanzierung Rund um die Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?

Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?
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Der Traum vom Eigenheim: Nach wie vor hegen viele Deutsche den Wunsch, in den eigenen 4 Wänden wohnen zu können. Da das eigene Vermögen selten dafür reicht, ist eine Baufinanzierung genau die richtige Lösung. Dabei ist eine realistische Kalkulation des Kredits jedoch das A und O: Nur so sind Sie auf der sicheren Seite und halten Ihr finanzielles Risiko gering. Wer also darüber nachdenkt, ein Haus zu kaufen oder selbst eines zu bauen, sollte sich zunächst die Frage stellen: Was kann ich mir überhaupt leisten? Wie hoch darf mein Kreditbetrag insgesamt sowie der monatliche Darlehensbetrag sein?

Wir erklären Ihnen, wie Sie Ihre Baufinanzierung richtig planen und Ihre Träume wahr machen können. Der praktische comdirect Finanzierungsrechner verschafft Ihnen dabei schnell einen Überblick.

Die richtige Kalkulation: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

“Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?” Eine wichtige Frage, wenn man vor der Entscheidung steht, ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Letztendlich geht es bei der Kalkulation darum, wieviel Geld Sie monatlich für die Rückzahlung haben. Daran orientiert sich die Höhe des Kreditbetrags. Um eine erste Orientierung zu bekommen, wie viel Haus Sie sich ohne Eigenkapital leisten können, hilft unter anderem die folgende Rechnung: Multiplizieren Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen (bzw. das gesamte Nettohaushaltseinkommen) einfach mit 100. Bei einem Nettoeinkommen von 2.000 Euro dürfte Ihr Kredit maximal 200.000 Euro betragen. Das Verhältnis von Nettohaushaltseinkommen zu Kaufpreis bzw. Kredit sollte also nicht schlechter als 1 zu 100 sein. Sofern Sie Eigenkapital haben, darf die Immobilie selbst jedoch mehr Geld kosten.

Zusätzlich bestimmen einige weitere Faktoren bei Ihrem Finanzierungsvorhaben, was Sie sich leisten können und welche Höhe der Darlehensbetrag haben darf:

  • Monatsrate
  • Zinssatz
  • Finanzierungszeitraum
  • Vorhandenes Eigenkapital

Der comdirect Budgetrechner erleichtert Ihnen die Planung: Der Budgetrechner zeigt Ihnen sofort, was Ihr Haus kosten darf und berücksichtigt dabei vor allem Ihr monatliches Einkommen und Ihr Eigenkapital.

Kaufnebenkosten: Beachten Sie weitere Kosten bei Neubau oder Hauskauf

Es gilt auch zu verstehen, welche weiteren Kosten bei einer Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden müssen. Nur so erhalten Sie einen Überblick, was Sie sich leisten können. Denn die Höhe des Kaufpreises in Bezug auf Ihr Nettohaushaltseinkommen ist nicht alles. Auch die Kaufnebenkosten müssen vom Käufer der Immobilie bezahlt werden. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten.

Grunderwerbssteuer und Maklerkosten können von Bundesland zu Bundesland zum Teil sehr unterschiedlich ausfallen. Insgesamt sollten Sie aber mit Nebenkosten zwischen 5 und 15 % des Kaufpreises rechnen – je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist und in welchem Bundesland das Haus steht.

Oftmals stehen Käufer vor dem Problem, dass der Eigenanteil und die Nebenkosten die Reserven schneller als gedacht aufbrauchen – und schon wird die Finanzierung zum Problem. Mit einer detaillierten Kalkulation Ihrer Baufinanzierung können Sie das verhindern. Bedenken Sie dabei auch: Sollte das Objekt in einem schlechten Zustand sein, können Kosten für die Renovierung auf Sie zukommen. Und auch nach dem Erwerb müssen Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie aufgebaut werden. Tipp: Legen Sie monatlich zwischen 3 und 4 Euro pro Quadratmeter als Instandhaltungsrücklage zurück.

Wie viel darf mich die Baufinanzierung monatlich kosten?

Was Sie sich bei der Baufinanzierung monatlich leisten können, hängt von Ihrem Einkommen ab. Ein guter Richtwert sind hier nicht mehr als 40 % vom Nettohaushaltseinkommen. Diesen Betrag sollten Sie also ausrechnen, um zu ermitteln, wie viel die Baufinanzierung monatlich kosten darf. Der comdirect Haushaltsrechner hilft Ihnen, Ihre aktuellen monatlichen Ausgaben zusammenzustellen und so eine maximal Ratenhöhe zu bestimmen. Strapazieren Sie Ihren finanziellen Spielraum dabei nicht zu stark – Sie sollten immer einen Puffer für unerwartete Ausgaben haben.

Wie kann ich meine Kosten über die Dauer der Rückzahlung möglichst geringhalten?

Zunächst sollten Sie wissen, dass die Monatsrate, die Sie zahlen, aus Zinsen und Tilgung besteht. Dabei können Sie 2 Faktoren beeinflussen:

1. Die Zinsbindungsfrist:

Zwar ermöglicht eine kurze Sollzinsbindung in der Regel auch einen sehr niedrigen Zins, allerdings könnte das bedeuten, dass Sie bereits nach wenigen Jahren höhere Darlehensraten bezahlen müssen – denn das Zinsniveau kann steigen. Sie können bei einem guten Zinssatz also darüber nachdenken, eine möglichst lange Sollzinsbindung zu vereinbaren. So können Sie die Ratenhöhe über die lange Dauer der Zinsbindung stabil und planbar halten.

2. Die Tilgung:

Der geringstmögliche Satz beträgt 1 % Ihres Darlehens pro Jahr. Das hält Ihre Monatsrate natürlich sehr niedrig. Allerdings legen Sie damit eine sehr lange Gesamtlaufzeit Ihrer Finanzierung fest und die Gesamtkosten steigen. Es kann sich deshalb lohnen, eine möglichst hohe Tilgungsrate (mindestens 2 % des Darlehens) zu vereinbaren: Dann ist die Kreditsumme für die Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindungsfrist nicht mehr so hoch und die Zinskosten nicht mehr so teuer. Außerdem senkt eine höhere Tilgungsrate Ihre Kreditlaufzeit, Sie wären so früher schuldenfrei.

Ein Beispiel dafür: Wenn Sie ein Darlehen von 200.000 Euro zu einem Sollzinssatz von 2 % aufnehmen und dabei eine Tilgungsrate von 1 % vereinbaren, zahlen Sie monatlich 496,98 Euro. Damit wären Sie erst nach ungefähr 55 Jahren schuldenfrei. Ihre Zinskosten belaufen sich über diese Laufzeit auf fast 128.056,32 Euro. Bei einer Anfangstilgung von 3 %, zahlen Sie mit 830,32 Euro eine höhere Rate, sind aber nach gut 25 Jahren schuldenfrei. Und die Zinskosten summieren sich in diesem Fall nur auf knapp 55.199,60 Euro. Sie können also durch die höhere Tilgungsrate über 72.000 Euro sparen.

Wie viel Eigenkapital sollte ich bei der Baufinanzierung einbringen?

Eine pauschale Antwort gibt es hier nicht, allerdings sind sich die meisten Experten einig, dass das Eigenkapital in jedem Fall mindestens die Nebenkosten decken sollte. Grundsätzlich gilt: Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher die Zinsen.
Ein weiterer Vorteil von hohem Eigenkapital ist das geringere Risiko bei vorzeitigem Verkauf der Immobilie. Je mehr Eigenkapital Sie eingebracht haben, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie beim Verkauf den restlichen Kredit begleichen können.

Kann und sollte ich ein KfW Darlehen als Eigenkapital für die Baufinanzierung nutzen?

KfW ist die Abkürzung für die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau. Es handelt sich hier um eine nationale Förderbank, die Förderprogrammen und Zuschüssen für die Entwicklung der kommunalen Infrastruktur, den Wohnungsbau und damit verbundene Energiespartechniken zur Verfügung stellt. Auch Sie können von verschiedenen Fördermöglichkeiten profitieren und einen günstigen KfW-Kredit für den Bau oder Kauf Ihrer Immobilie nutzen. Dafür müssen Sie allerdings bestimmte Förderkriterien erfüllen. Wir haben Ihnen alle Möglichkeiten und weitere Informationen dazu auf dieser Seite zusammengefasst.

Mit welchen Risiken ist eine Baufinanzierung verbunden?

Eine Baufinanzierung bringt natürlich gewisse Risiken mit sich. Was passiert, wenn Sie plötzlich kein Geld mehr haben? Das kann aus verschiedenen Gründen der Fall sein:

  • Ein Jobwechsel, bei dem Sie ein niedrigeres Gehalt beziehen
  • Ein Unfall, der zur Arbeitsunfähigkeit führt
  • Der mögliche Umstand, dass nur noch ein Partner verdient

Ob Sie in einem solchen Fall noch in der Lage wären, die monatliche Darlehensrate zu zahlen, sollte unbedingt ausgerechnet werden. Probieren Sie am besten verschiedene Szenarien aus. Um Ihre Immobilienfinanzierung zusätzlich abzusichern, empfiehlt sich außerdem ein finanzielles Polster. 3 bis 5 Nettomonatsgehälter stellen eine gute Reserve zu dar. Auch eine Restschuldversicherung ist eine Möglichkeit, da diese in der Regel bei Arbeitslosigkeit, Tod oder Arbeitsunfähigkeit des Versicherten einspringt.

Tilgungssatz: Kann ich trotz der Baufinanzierung flexibel bleiben?

Durch eine variable Tilgung und einen änderbaren Tilgungssatz können Sie auch trotz einer Baufinanzierung flexibel bleiben. Dabei können Sie in Absprache mit der Bank den Tilgungssatz während der Zinsbindungsfrist 2 bis 3 Mal ändern, um Ihre monatliche Belastung zu verringern.

Auch die Möglichkeit von Sondertilgungen gibt Ihnen mehr Flexibilität. Damit können Sie sich schneller von Ihrer Restschuld befreien. Dies kann zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn Sie damit rechnen, in Zukunft eine größere Geldsumme (z.B. eine Erbschaft oder einen Weihnachtsbonus) einzunehmen. Bei vielen Banken ist eine Sondertilgung von bis zu 5 % der Darlehenssumme im Jahr möglich, ohne dass weitere Gebühren anfallen.Denken Sie auch an die möglichen Risiken und seien Sie ehrlich zu sich selbst. Das bewahrt Sie davor, bei Ihrem Finanzierungsvorhaben eine Fehlentscheidung zu treffen.

Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten und was sollte ich unbedingt beachten?

Folgende Punkte sollten Sie bedenken, bevor Sie sich für eine Baufinanzierung entscheiden:

  • Grundsätzlich gilt: Ein sicherer Job, eine einwandfreie Schufaauskunft und ein hohes Einkommen helfen dabei, möglichst gute Konditionen bei der Baufinanzierung zu bekommen.
  • Die Ausgaben für die Baufinanzierung bleiben oft über Jahrzehnte gleich. Somit sollte auch Ihr monatliches Einkommen möglichst konstant bleiben oder steigen.
  • Die meisten Darlehen werden über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren abbezahlt.
  • Richten Sie sich einen Sicherheitspuffer von 3 bis 5 Nettomonatsgehältern ein.
  • Der Zinssatz kann und wird sich ändern. Sie sollten daher mit der Bank die Zinsfestschreibung besprechen. Je länger die vereinbarte Sollzinsbindung, desto mehr Sicherheit und Planbarkeit haben Sie. Bedenken Sie allerdings, dass Sie dadurch eine Zinssenkung verpassen könnten.
  • Rechnen Sie mithilfe des Budgetrechners aus, wie hoch Ihre monatliche Rate maximal sein darf.
  • Überprüfen Sie, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht. Je mehr Sie haben, desto teurer darf die Immobilie sein und desto besser ist in der Regel das Angebot der Bank.
  • Überlegen Sie sich genau, wann Sie spätestens schuldenfrei sein wollen. Je länger Sie für die Rückzahlung Zeit haben, desto mehr darf die Immobilie kosten. Optimalerweise sind Sie spätestens bei Renteneintritt schuldenfrei.
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Denken Sie auch an die möglichen Risiken und seien Sie ehrlich zu sich selbst. Das bewahrt Sie davor, bei Ihrem Finanzierungsvorhaben eine Fehlentscheidung zu treffen.

Außerdem gilt: Nehmen Sie sich die Zeit, Ihre finanzielle Situation im Detail zu betrachten und anschließend auszurechnen, wie hoch der Kaufpreis und die monatliche Darlehensrate in Ihrem Fall maximal sein dürfen. Unsere Finanzierungs- und Budgetrechner können Ihnen dabei helfen, mehrere Szenarien durchzurechnen und so zu ermitteln, was Sie sich wirklich leisten können.

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