Eine Frau sitzt auf einem Balkon und genießt die Sonne.
Eine Frau sitzt auf einem Balkon und genießt die Sonne.
© AleksandarNakic via Getty Images/iStockphoto

Vor- und Nachteile: Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Ein Hauskauf kann auch ohne eigene finanzielle Rücklagen erfolgen. Dazu tragen auch die aktuell niedrigen Zinsen bei. Aber ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wirklich sinnvoll? Welche Risiken und Fallstricke gibt es? In diesem Ratgeber finden Sie die wichtigsten Informationen sowie alle Vor- und Nachteile der Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Definition: Baufinanzierung ohne Eigenkapital und Vollfinanzierung

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, dass der Kauf oder Herstellungspreis einer Immobilie von der Bank finanziert wird, die Kaufnebenkosten allerdings aus einer anderen Quelle bezahlt werden. Die Kreditsumme entspricht also zu 100 % dem geforderten Kaufpreis des Hauses.

Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, eine 110 %-Finanzierung – auch Vollfinanzierung genannt – zu nutzen. Bei einem Hausbau mit Vollfinanzierung werden anfallende Kaufnebenkosten, wie Notarkosten oder Grunderwerbsteuer, ebenfalls fremdfinanziert. Die Vollfinanzierung gilt jedoch als Ausnahme und wird meist nur bei sehr guten Einkommens- und Bonitätsverhältnissen zugesagt.

Gut zu wissen: Alle finanziellen Mittel, die Sie für Ihr Finanzierungsvorhaben einsetzen können, sind Eigenkapital. Dazu zählen auch Wertpapiere, Darlehen von Verwandten, Sparguthaben, Renten- und Kapitallebensversicherungswerte oder Bausparverträge. Sind Sie handwerklich begabt, besteht außerdem die Möglichkeit, Ihre Eigenleistung als Eigenkapital einzusetzen.

Für wen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eher geeignet bzw. ungeeignet?
Für wen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eher geeignet bzw. ungeeignet?

Warum ist Eigenkapital wichtig?

Dem Eigenkapital kommen bei der Baufinanzierung wichtige Funktionen zu:

1. Eigenkapital macht Ihr Finanzierungsvorhaben günstiger.

Niedrige Zinsen hin oder her: Besitzen Sie kein Eigenkapital, wird Ihr Baukredit teurer. Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, desto höher werden die Zinssätze. Das bedeutet auch, dass Ihre monatliche Rate höher ist und sich die Laufzeit der Tilgung verlängert.

2. Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten ab.

Die Nebenkosten werden oftmals unterschätzt. Jedoch können Makler- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für das Grundbuchamt 5 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen.

Wann ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Zwar ist eine Baufinanzierung ohne fehlendes Eigenkapital teurer, allerdings gibt es einige Situationen, in denen die Immobilienfinanzierung für den Kreditnehmer ohne eigene Mittel infrage kommt:

  • Hohe Liquidität: Sie haben in absehbarer Zeit eine größere Geldsumme zur freien Verfügung, z.B. durch eine Erbschaft? In diesem Fall kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine Überlegung wert sein.
  • Hohes und gesichertes Einkommen: Sie leben in gesicherten Verhältnissen, etwa als Beamter, oder haben ein hohes Einkommen? Dann haben Sie vor der Bank eine gute Argumentationsgrundlage.
  • Zeitdruck oder fehlende Zeit für das Ansparen von Eigenkapital: Plötzlich ist das Traumhaus da und Sie wollen nicht mehrere Jahre warten? In diesem Fall lohnt es sich vielleicht, die höheren Kosten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Kauf zu nehmen.
  • Hohe Mieten: Die Mieten an Ihrem festgelegten Wohnort sind deutlich höher als die Kreditraten für ein günstig zu erwerbendes Haus.

Allerdings gilt: In allen Situationen wird die finanzierende Bank genau prüfen, wie es um Ihre Bonität steht. Auf dieser Basis entscheidet das Kreditinstitut, ob es das Risiko übernimmt.

Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Die Zusage für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital hängt nicht nur von der Bonität des Kreditnehmers ab. Banken prüfen bei der Kreditvergabe zahlreiche Faktoren, um das Risiko eines Zahlungsausfalls möglichst gering zu halten.

  • Einkommen: In der Regel fordern Banken als eine der Grundvoraussetzungen einen sicheren Arbeitsplatz mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag. Beamte und Angestellte im Öffentlichen Dienst haben deshalb besonders gute Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung. Teilzeitbeschäftigte und Selbstständige erhalten meist Kredite zu ungünstigeren Konditionen.
  • Schufa-Auskunft: Eine tadellose Schufa-Auskunft ist für die meisten Kreditinstitute ein absolutes Muss.
  • Laufende Kredite: Mittlerweile sind laufende Kredite bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital kein Ausschlusskriterium mehr, wenn der Schufa-Score einwandfrei ist.
  • Zustand und Lage der Immobilie: Neben persönlichen Faktoren spielt auch die Immobilie eine Rolle. Denn im Gegensatz zu einer baufälligen Immobilie in unbeliebter Gegend, steigert eine Immobilie in einem guten Zustand und in einer beliebten Region durchaus die Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von PlanetHome und comdirect können Sie Ihre Traumimmobilie ganz einfach bewerten lassen. Auf Wunsch begleitet Sie PlanetHome auch beim späteren Verkauf Ihrer Immobilie.

Gut zu wissen: Tendenziell kann es jedoch sein, dass eine Zusage für eine Baufinanzierung eher erteilt wird, wenn Sie Eigenkapital bereitstellen können – in diesem Fall sind die Konditionen für eine Finanzierung Ihrer Immobilie tendenziell besser als bei einer Vollfinanzierung.

Unterschiede zwischen Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital.
Unterschiede zwischen Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Risiken bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Unser Tipp: Mit dem praktischen comdirect Finanzierungsrechner können Sie Ihre Baufinanzierung ganz einfach kalkulieren und berechnen, was Sie sich bei der Baufinanzierung leisten können.

Auch mögliche Risiken sollten bedacht werden: Jobverlust, Berufsunfähigkeit oder Krankheit können die Finanzierung gefährden. Zudem besteht die Gefahr, dass bei einem Notverkauf des Eigenheims der Verkaufserlös geringer ausfällt als die Restschuld. Eigenkapital könnte hier als Sicherheitspuffer dienen: Je mehr Sie von Ihrem eigenen Vermögen einbringen, desto geringer werden die Zinssätze bzw. der gesamte Kredit. Womöglich kann das Eigenkapital den geringeren Kauferlös Ihres Hauses im Ernstfall sogar ausgleichen. Zudem verbleibt, wie auch bei der Baufinanzierung mit Eigenkapital, unter Umständen eine Restschuld, die mit einer Anschlussfinanzierung getilgt werden kann.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Vor- und Nachteile

VorteileNachteile
Sie benötigen keine eigenen Ersparnisse für den Kredit.Es entstehen deutlich höhere Zinskosten: Der Kredit wird teurer, die Laufzeit verlängert sich.
Lange Ansparzeiten fallen weg: Sie können sofort aktiv werden.Eine gute bis sehr gute Bonität ist notwendig, um überhaupt eine Kreditzusage von der Bank zu erhalten.
Die Baufinanzierung wird so auch für Personen mit geringem Rücklagen oder junge Interessenten möglich.Höhere Risiken da z.B. Geld für die Instandhaltung oder Modernisierung fehlen kann.
Besitzen Sie Erspartes, können Sie es als Sicherheitspuffer behalten.Bei einem Verkauf der Immobilie kann die Restschuld des Darlehens höher sein als der Verkaufspreis, da auch die Nebenkosten mitfinanziert werden.

Gut zu wissen: In unserem comdirect magazin finden Sie spannende Ratgeber und Tipps zur Baufinanzierung.

Was sind Alternativen zur Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?

Gut zu wissen: Viele Bauherren greifen bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital auf eine KfW-Förderung zurück.

In der Regel werden Baufinanzierungen aus Kostengründen mit einem gewissen Anteil an Eigenkapital durchgeführt. Häufig vorkommende Varianten sind unter anderem 90 %-, 80 %- und 60 %-Finanzierungen. Eine 80 %-Finanzierung bedeutet z.B., dass 20 % der Finanzierungssumme als Eigenkapital vom Darlehensnehmer bereitgestellt werden müssen. Liegt der Kaufpreis bei 300.000 Euro, muss der Bauherr 60.000 Euro an Eigenkapital aufbringen. Zu dieser Summe müssen noch die Kaufnebenkosten addiert werden. Diese belaufen sich in der Regel auf 5-15 % der Kaufsumme. Der Eigenkapitalanteil steigt damit auf 75.000-105.000 Euro.

Tipp: Als unabhängiger Vermittler vergleicht comdirect über 400 Angebote von Finanzierungspartnern für Sie. So erhalten Sie die besten Konditionen für Ihr Eigenheim.

Fazit: Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur mit Absicherung

Egal, ob Hauskauf oder Hausbau ohne Eigenkapital – eine solche Baufinanzierung ist zwar möglich, allerdings nur in wenigen Fällen empfehlenswert. Wer eine überdurchschnittlich gute Liquidität oder ein gesichertes hohes Einkommen vorweisen kann, hat die Möglichkeit zur Finanzierung ohne Eigenkapital. Andernfalls lohnt es sich zu sparen und bei der Baufinanzierung auf finanzielle Rücklagen zurückzugreifen. So vermeiden Sie nicht nur einen Baukredit mit hohen Zinsen, sondern können unter Umständen auch etwaige Risiken minimieren. Entscheiden Sie sich dennoch für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, empfiehlt es sich, zumindest die Baunebenkosten selbst zu finanzieren. Wer beim Hausbau zusätzlich einige Arbeiten selbst übernimmt, hat ein zusätzliches Einsparpotential.

Sie haben Fragen zur Immobilienfinanzierung oder zu Krediten bei der comdirect? Sie können jederzeit unsere Kundenbetreuer kontaktieren – per Telefon unter 04106 – 708 25 00, über unser Kontaktformular oder per Live-Chat. Unsere Kundenbetreuer sind rund um die Uhr für Sie erreichbar – 7 Tage die Woche, 24 Stunden am Tag.

Checkliste Baufinanzierung

Welche Kosten fallen an? Was kann ich mir leisten? Welche Unterlagen benötige ich?

Diese Checkliste hilft Ihnen dabei, Ihr Finanzierungs­­vorhaben Schritt für Schritt umzusetzen.

Bei einer Baufinanzierung sollten als grober Richtwert rund 20 % Eigenkapital vorhanden sein. Zumindest sollte das Eigenkapital die Baunebenkosten abdecken. Das minimiert die Risiken für den Käufer und den Kreditgeber und schützt vor einer Zahlungsunfähigkeit.

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