Baufinanzierung Baufinanzierung Tipps: der Ratgeber für Ihren Immobilienkredit

Baufinanzierung Tipps
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Die Bauzinsen sind auf einem historisch niedrigen Niveau. Deshalb wollen viele Verbraucher die Chance nutzen und ein Eigenheim finanzieren. Da es sich bei der Baufinanzierung meist um ein Finanzprojekt handelt, das auf einen langen Zeitraum angelegt ist, sollten Sie sich vorab gründlich informieren. Wir haben hier viele nützliche Tipps für Ihre Baufinanzierung zusammengestellt.

Tipp 1: eine solide Planung ist die Basis jeder Baufinanzierung

Der wichtigste Tipp für Ihre Immobilienfinanzierung: Sie sollte immer auf finanziell solide Beine gestellt werden. Das bedeutet im 1. Schritt, dass Sie als zukünftiger Bauherr Ihre persönliche finanzielle Lage ehrlich prüfen und einschätzen sollten. Denn Sie müssen sicherstellen können, dass Sie die monatlichen Kreditraten für das Immobiliar‐Verbraucherdarlehen über einen längeren Zeitraum bedienen können. Diese Baufinanzierung Tipps helfen Ihnen dabei:

  • Stellen Sie eine Haushaltsrechnung auf: Addieren Sie Ihre monatlichen Fixkosten und ziehen Sie diese von Ihren Einkünften ab. Zu den Fixkosten gehören neben der Miete auch die monatlichen Kosten für Versicherungen, für Hobbys, für Freizeit sowie für Telekommunikation und Energie. Ihre Einkünfte setzen sich aus Ihrem Einkommen sowie möglichen Mieteinnahmen oder Kapitalerträgen zusammen. Wenn Sie eine eigengenutzte Immobilie kaufen oder bauen, können Sie die aktuell gezahlte Miete in der Haushaltsrechnung weglassen. Denn schließlich würde die Miete bei Eigennutzung des finanzierten Hauses oder der Wohnung wegfallen. Hinzu kommt jedoch das sogenannte „Wohngeld“.
  • Ermitteln Sie Ihren finanziellen Spielraum, um Ihre mögliche Darlehenssumme zu berechnen: Grundsätzlich sollte die Höhe der monatlichen Raten 40 % Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten. Denn schließlich kann es immer wieder einmal zu unvorhergesehenen Ausgaben kommen. Hierfür benötigen Sie einen Puffer und ausreichend Rücklagen.
  • Prüfen Sie Ihr Eigenkapital: Ein wichtiger Tipp für Ihre Immobilienfinanzierung – je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto günstiger wird die Konditionen für Ihre Baufinanzierung und desto geringer fällt die monatliche Belastung aus.

Tipp 2: Was zählt alles zum Eigenkapital?

  • Barmittel und Sparguthaben: Wenn Sie Geld auf Sparbüchern oder Festgeldkonten besitzen, können Sie dieses als Eigenkapital für einen Immobilienkredit nutzen.
  • Eigenleistung: Wer bei einem Neubau oder Modernisierungen Handwerkerleistungen selbst übernimmt, kann einen Teil dieser Arbeiten als Eigenleistung anrechnen lassen. Diese Form der Baufinanzierung mit Eigenleistung wird auch „Muskelhypothek“ genannt. Die Bank entscheidet in diesem Fall, wie viel Eigenleistung sie als Eigenkapital zulässt. Üblich sind maximal 5 % Eigenleistung, die als Eigenkapital für die Finanzierung berücksichtigt werden. Liegt der Wert höher, fordern Kreditinstitut üblicherweise fachliche Nachweise der Darlehensnehmer.
  • Bausparguthaben: Besitzen Sie bereits Bausparverträge, können die Bausparsummen ebenfalls als Eigenkapital für die Finanzierung genutzt werden.
  • Bebaute oder unbebaute Grundstücke in Eigentum: Sofern Sie Grund und Boden besitzen, der frei von Schulden ist, können Sie diesen als Sicherheit für den Baukredit nutzen.
  • Bereits bezahlte Leistungen: Haben Bauherren für den Neubau bereits die Kosten für Architekten oder die Bauplanung bezahlt, lassen sich diese dem Eigenkapital zurechnen.
  • Fördermittel: Zum Eigenkapital lassen sich zum Beispiel KfW‐Fördergelder rechnen, wenn diese im Nachrang bei einer anderen Bank aufgenommen werden. Dann stellt sich der Förderkredit als Eigenkapital für die Vorrangbank dar.
  • Private Kredite: Wenn Ihnen Freunde oder Verwandte Geld für den Hausbau leihen, können Sie diese Darlehen mit in das Eigenkapital einrechnen.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, dass das Eigenkapital bei der Baufinanzierung mindestens die Nebenkosten bei dem Immobilienkauf oder -bau umfasst. Diese liegen abhängig von der Region und dem Objekt in der Regel zwischen 8 % und 15 % der Kaufsumme.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Grundsätzlich ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital möglich. Allerdings raten Experten davon ab. Denn durch das fehlende Eigenkapital steigt das Kreditrisiko für die Bank, sodass sich die Konditionen für den Kredit verändern: die Zinsen steigen. Über die Laufzeit gerechnet kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mehrere Tausend Euro mehr kosten. Das vorhandene Eigenkapital beeinflusst also Ihre Darlehenssumme. Zudem müssen Kreditnehmer ohne Eigenkapital über hohe und sehr konstante Einkünfte verfügen, um die monatlichen Raten des Darlehens leisten zu können. Um überhaupt eines der wenigen Angebote für Baufinanzierungen ohne Eigenkapital zu erhalten, müssen darüber hinaus die Bonität der Antragsteller sowie die aufgestellte Haushaltsrechnung ausgezeichnet sein.

Für eine sichere Baufinanzierung ist eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 % empfehlenswert, um moderate Zinskonditionen zu erhalten.

Tipp 3: wichtige Baunebenkosten, die Sie nicht vergessen sollten

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, sollten Sie nicht nur an den Kaufpreis, die Darlehenssumme und mögliche Zinsen, sondern auch immer an die Nebenkosten denken. Hierzu zählen:

  • Grunderwerbsteuer: Jedes Mal, wenn Sie ein bebautes oder unbebautes Grundstück kaufen, wird dafür Grunderwerbsteuer fällig. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Grundstückswertes. Bei einem Grundstückspreis von 200.000 Euro läge die Grunderwerbsteuer zwischen 7.000 Euro und 13.000 Euro.
  • Grundbucheintrag: Wenn Sie oder eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden, fallen dafür Kosten bei einem Notar sowie Gebühren beim Grundbuchamt an. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro können die Gebühren knapp 2.800 Euro betragen.
  • Maklergebühren: Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung über einen Makler kaufen, erhält dieser eine Provision für die Vermittlung. Ein gängiger Satz für die Maklerprovision liegt bei 7,14 % der Kaufsumme. Eine festgelegte Höhe gibt es nicht. So können die Courtagen von Makler zu Makler variieren. Theoretisch können Verkäufer und Käufer sich diese Summe teilen. In der Praxis zahlt jedoch meist der Käufer die komplette Provision. Bei einem Hauskauf von 200.000 Euro entsprechen 7,14 % 14.280 Euro.

Sie sehen, die Nebenkosten bei einem Hauskauf oder Hausbau, im Wert von 200.000 Euro, können schnell 30.000 Euro umfassen. Unser Tipp lautet: Bei einer Baufinanzierung sollte diese Summe mindestens als Eigenkapital vorhanden sein.

Aktuelle Bauzinsen – Niedrigzinsphase zum Immobilienkauf oder Hausbau nutzen

Begünstigt durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind die Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Mittel‐ und langfristig ist vermutlich mit steigenden Zinsen zu rechnen. Verbraucher, die ein Eigenheim finanzieren wollen, können die Gelegenheit also jetzt noch nutzen und von diesen niedrigen Zinssätzen profitieren.

BundeslandSteuersatz 1997 — 2006Erhöhung abauf Steuersatz (aktuell)
Brandenburg3,50 %01.01.2011
01.07.2015
5,00 %
6,50 %
Nordrhein‐Westfalen3,50 %01.01.2011
01.01.2015
5,00 %
6,50 %
Saarland3,50 %01.01.2012
01.01.2013
01.01.2015
4,50 %
5,50 %
6,50 %
Schleswig‐Holstein3,50 %01.01.2012
01.01.2014
5,00 %
6,50 %
Thüringen3,50 %07.04.2011
01.01.2017
5,00 %
6,50 %
Hessen3,50 %01.01.2013
01.08.2014
5,00 %
6,00 %
Berlin3,50 %01.01.2007
01.04.2012
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
6,00 %
Baden‐Württemberg3,50 %05.11.20115,00 %
Bremen3,50 %01.01.2011
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
Mecklenburg‐Vorpommern3,50 %01.07.20125,00 %
Niedersachsen3,50 %01.01.2011
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
Rheinland‐Pfalz3,50 %01.03.20125,00 %
Sachsen‐Anhalt3,50 %02.03.2010
01.03.2012
4,50 %
5,00 %
Hamburg 3,50 %01.01.20094,50 %
Bayern 3,50 %keine Erhöhung3,50 %
Sachsen 3,50 %keine Erhöhung3,50 %

Tipp 4: die Stellschrauben der Baufinanzierung: Sollzins, Zinsbindung und Tilgung

Wenn Sie einen Immobilienkredit abschließen, haben Sie die Möglichkeit, die Konditionen mitzubestimmen: Sie können die Laufzeit sowie Tilgung und Sollzinsbindung der Finanzierung mit auswählen. Die Höhe von Laufzeit, Tilgungssatz und Sollzinsbindung hat maßgeblichen Einfluss auf die Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung übrig bleibt, sowie auf die Höhe der monatlichen Kreditraten.

  • Lange Sollzinsbindung von mehr als 20 Jahren: Wer sich für eine lange Sollzinsbindung entscheidet, profitiert von einer langen Zinssicherheit. Während der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz konstant. Für die lange Zinsbindung und Ihre Planungssicherheit verlangt die Bank einen etwas höheren Zinssatz als für kürzere Laufzeiten.
  • Kurze Sollzinsbindung: In diesem Fall erhalten Sie einen niedrigen Sollzinssatz. Allerdings haben Sie in der kürzeren Laufzeit erst weniger Kreditschuld getilgt und somit ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung noch höher und Sie unterliegen einem Zinsänderungsrisiko. So kann es sein, dass die Zinsen der Baufinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung deutlich höher liegen als zu Beginn der Finanzierung. Ihr Kredit kann durch die Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden. Diese Variante können Sie nutzen, wenn Sie zum Beispiel die Auszahlung einer Lebensversicherung oder einen Immobilienverkauf erwarten, mit dem Sie den Immobilienkredit innerhalb der kürzeren Sollzinsbindungsphase komplett tilgen können.

Sondertilgungen

Unabhängig von Ihren vereinbarten Zinsen, der Zinsbindungsfrist und dem regulären Tilgungssatz, ist es bei vielen Immobilienkrediten möglich, Sondertilgungen zu leisten. Eine Sondertilgung ist, wie der Name andeutet, eine außerplanmäßige Zahlung. Das bedeutet, Sie zahlen neben Ihrer monatlichen Rate einen weiteren Betrag ein. Sondertilgungen können Ihnen so helfen, Ihre Kreditsumme schneller abzubezahlen. Wenn Sie Kredite vergleichen, lohnt es sich, bei den Konditionen auf mögliche Sondertilgungen zu achten.

Finanzierungsrechner: Hier können Sie den comdirect Finanzierungsrechner starten. Damit prüfen Sie, wie sich Zinsbindung und Sollzinsen auf Ihre monatlichen Raten sowie die Gesamtkreditkosten auswirken.

Zinsbindung — was ist das?

Bei einem Immobilienkredit können sich Kunden festlegen, wie lange der Sollzins des Kredites auf einem konstanten Niveau bleiben soll. Dieser Vorgang wird Sollzinsbindung genannt. Das Kreditinstitut kann Ihnen diesen Zins über einen vereinbarten Zeitraum garantieren.

Tipp 5: Welche Sicherheiten kann ich für eine Baufinanzierung nutzen?

  • Grundschuld: Über eine Grundschuld werden die meisten Immobiliendarlehen abgesichert. In diesem Fall dient das erworbene Objekt als Sicherheit für den Kredit. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Die eingetragene Grundschuld umfasst in der Regel mindestens 60 % des Immobilienwertes.
  • Lebensversicherungen: Wer eine kapitalbildende Lebens‐ oder Rentenversicherung besitzt, kann diese als Sicherheit für das Eigenheim hinterlegen. Ein guter Tipp für die Baufinanzierung: Auch Risikolebensversicherungen oder Berufsunfähigkeitsversicherungen können einem Kreditgeber als Sicherheit dienen. Sie stellen die Tilgung des Darlehens sicher, wenn der Kreditnehmer verstirbt oder berufsunfähig wird.
  • Lebens‐ und Rentenversicherungen: Haben Sie eine private Rentenversicherung abgeschlossen, lässt sich diese ebenfalls für die Besicherung eines Baukredites nutzen. Der eingezahlte Betrag wird dann zur Schuldentilgung genutzt, wenn die Monatsraten vom Darlehensnehmer nicht mehr bezahlt werden können.
  • Wertpapiere: Aktien, Anleihen oder Fondsanteile können für die Absicherung von Krediten genutzt werden. Sie werden im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zur Tilgung des Darlehens herangezogen. In der Praxis sind Wertpapiere als Sicherheiten eher selten und werden nur von wenigen Banken – und nicht in voller Höhe – akzeptiert.

Tipp 6: Kann ich KfW‐Förderung für mein Eigenheim nutzen?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Kauf von selbst genutzten Immobilien sowie den Neubau von selbst genutzten Häusern. Zu diesem Zweck vergibt der Bund Kredite zu günstigen Konditionen bis zu einer Höhe von 50.000 Euro.

Darüber hinaus können Sie auch im Bestand von Förderprogrammen der KfW profitieren. Tipp für Ihre Immobilienfinanzierung: Förderkredite oder -gelder sind zum Beispiel bei der energieeffizienten Sanierung oder beim altersgerechten Umbau möglich.

Tipp 7: Den Überblick behalten – die 5 wichtigsten Schritte für Ihre Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung begleitet Sie die nächsten Jahre Ihres Lebens. Eine gute Planung ist deshalb das A und O. Damit Sie nicht den Überblick verlieren, haben wir Ihnen die wichtigsten Schritte zum Ablauf zusammengefasst:

  1. Finanzierunganfrage stellen
    Bereits mit einigen wenigen Eckdaten können Sie online bei comdirect Ihre Finanzierungsanfrage stellen. Dabei ist es hilfreich, wenn Sie sich bereits zuvor Gedanken über Ihre finanzielle Lage gemacht haben und über eine erste Orientierung verfügen. Letztendlich ist Ihr Einkommen ausschlaggebend dafür, welche monatliche Kreditrate Sie sich leisten können.
  2. Beratungsgespräch führen und Konditionsangebote erhalten
    Unsere Berater setzen sich online per Live‐Chat oder telefonisch mit Ihnen in Verbindung. In einem persönlichen Gespräch erhalten Sie wichtige Informationen rund um die Baufinanzierung und können gemeinsam Ihr individuelles Finanzierungskonzept erstellen.
  3. Finanzierungsantrag einreichen
    comdirect vermittelt Sie im Anschluss an das Gespräch an einen von 400 unabhängigen Finanzierungspartner. Damit die ausgewählte Bank das Darlehen bewilligen kann, werden eine einwandfreie Bonität sowie einige Unterlagen benötigt. In der Checkliste finden Sie dazu eine praktische Auflistung.
  4. Unterlagenprüfung und Kreditentscheidung
    Die kreditgebende Bank prüft nun Ihre Angaben und den unterschriebenen Kreditantrag. Sobald die Kreditentscheidung erfolgt ist, erhalten Sie Ihren Darlehensvertrag.
  5. Unterschrift, Darlehensauszahlung und der Gang zum Notar
    Fast geschafft: Es fehlt nur Ihre Unterschrift auf dem Darlehensvertrag. Im Anschluss können Sie einen Notartermin vereinbaren und Ihre Baufinanzierung abschließen. Ihr Darlehen wird dann zum vereinbarten Termin ausgezahlt.

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