Baufinanzierung Ratgeber und Tipps für Ihren Immobilienkredit

Ein junges Paar sitzt gemeinsam auf dem Boden umgeben von Malerutensilien.
© Charday Penn via Getty Images/iStockphoto

Die Bauzinsen sind auf einem historisch niedrigen Niveau und viele Menschen hegen den Wunsch nach einer eigenen Immobilie. Deshalb wollen viele Verbraucher die Chance nutzen und ein Eigenheim finanzieren. Egal, ob Modernisierung, Umbau oder Neubau – die Bau- und Immobilienfinanzierung ist in der Regel ein Finanzprojekt, das auf einen langen Zeitraum angelegt ist. Verbraucher sollten sich deshalb vorab umfassend informieren. Denn schon in wenigen Schritten können Sie mehr aus der Finanzierung herausholen. Wir haben einige nützliche Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung zusammengestellt.

Tipp 1: Baufinanzierung berechnen – eine solide Planung als Basis

Eine Immobilienfinanzierung sollte immer auf finanziell soliden Beinen stehen. Zukünftige Bauherren sollten deshalb zunächst ihre persönliche finanzielle Lage prüfen. Denn sie müssen sicherstellen können, dass die monatlichen Kreditraten für das Immobiliar-Verbraucherdarlehen über einen längeren Zeitraum bedient werden können. Diese praktischen Tipps zur Berechnung der Baufinanzierung können dabei helfen:

  • Haushaltsrechnung aufstellen: Addieren Sie Ihre monatlichen Fixkosten und ziehen Sie diese von Ihren Einkünften ab. Zu den Fixkosten gehören neben der Miete beispielsweise auch die monatlichen Kosten für Versicherungen, Hobbys, Freizeit sowie für Telekommunikation und Energie. Ihre Einkünfte setzen sich aus Ihrem Einkommen sowie möglichen Mieteinnahmen oder Kapitalerträgen zusammen.
  • Ermitteln Sie Ihren finanziellen Spielraum, um die mögliche Darlehenssumme zu berechnen: Grundsätzlich sollte die Höhe der monatlichen Raten 40 % Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten. Denn schließlich kann es immer wieder zu unvorhergesehenen Ausgaben kommen. Hierfür benötigen Sie einen Puffer und ausreichend Rücklagen.
  • Eigenkapital prüfen: Je mehr Eigenkapital aufgebracht werden kann, desto günstiger werden die Konditionen für die Baufinanzierung und desto geringer fällt die monatliche Belastung aus.

Tipp 2: Was zählt bei der Baufinanzierung zum Eigenkapital?

Um die Frage, ob Eigenkapital vorhanden ist, kommen die wenigstens Bauherren herum. Wir zeigen, was alles zum Eigenkapital gehört.

  • Barmittel und Sparguthaben: Geld auf Sparbüchern, Festgeldkonten oder aus Barsparverträgen kann als Eigenkapital für einen Kredit zur Baufinanzierung genutzt werden.

Gut zu wissen: Mit der Wohnungsbauprämie können Bausparer eine zusätzliche Förderung vom Staat erhalten.

  • Eigenleistung: Wer bei einem Neubau oder einer Modernisierung Handwerkerleistungen selbst übernimmt, kann einen Teil dieser Arbeiten als Eigenleistung anrechnen lassen. Diese Form der Baufinanzierung mit Eigenleistung wird auch „Muskelhypothek“ genannt. Die Bank entscheidet in diesem Fall, wie viel Eigenleistung sie als Eigenkapital zulässt. Üblich sind maximal 5 % Eigenleistung. Liegt der Wert höher, fordern Kreditinstitute üblicherweise fachliche Nachweise.
  • Bebaute oder unbebaute Grundstücke in Eigentum: Auch Grund und Boden, der frei von Schulden ist, kann als Sicherheit für die Baufinanzierung genutzt werden.
  • Fördermittel: Fördermittel, wie KfW‐Fördergelder, lassen sich auch zum Eigenkapital rechnen, wenn diese im Nachrang bei einer anderen Bank aufgenommen werden.

Gut zu wissen: Grundsätzlich ist es bei der Baufinanzierung empfehlenswert, dass das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten beim Immobilienkauf oder -bau umfasst. Diese liegen abhängig von Region und Objekt in der Regel zwischen 8 % und 15 % der Kaufsumme.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Grundsätzlich ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Allerdings raten Experten in der Regel davon ab. Denn durch das fehlende Eigenkapital steigt das Kreditrisiko für die Bank, sodass die Zinsen für den Immobilienkredit steigen. Über die Laufzeit gerechnet kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mehrere 1.000 Euro mehr kosten. Das vorhandene Eigenkapital beeinflusst also auch die Darlehenssumme. Zudem müssten Kreditnehmer ohne Eigenkapital über hohe und sehr konstante Einkünfte verfügen, um sich die monatlichen Raten des Darlehens leisten zu können. Um eines der wenigen Angebote für eine Baufinanzierungen ohne Eigenkapital zu erhalten, müssten darüber hinaus die Bonität der Antragsteller sowie die aufgestellte Haushaltsrechnung ausgezeichnet sein.

Gut zu wissen: Um moderate Zinskonditionen zu erhalten, empfehlen Experten eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 %.

Tipp 3: Immobilienfinanzierung: Baunebenkosten beachten

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, sollten Sie nicht nur an den Kaufpreis, die Darlehenssumme und die Kreditzinsen, sondern auch immer an die Nebenkosten denken. Hierzu zählen:

Grunderwerbsteuer

Wenn Sie ein bebautes oder unbebautes Grundstück kaufen, wird dafür die Grunderwerbsteuer fällig. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Grundstückswertes. Bei einem Grundstückspreis von 200.000 Euro läge die Grunderwerbsteuer zwischen 7.000 Euro und 13.000 Euro.

Grundbucheintrag

Wenn Sie eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen, fallen dafür Notarkosten sowie Gebühren beim Grundbuchamt an. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro können die Gebühren knapp 2.800 Euro betragen.

Maklerprovision

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung über einen Makler kaufen, erhält dieser eine Provision für die Vermittlung. Ein gängiger Satz für die Maklerprovision liegt bei 7,14 % der Kaufsumme. Eine festgelegte Höhe gibt es jedoch nicht. So können die Courtagen von Makler zu Makler variieren. Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ist es Verkäufern seit dem 23.12.2020 nicht mehr möglich, die Courtage für den vom Verkäufer beauftragen Makler vollständig auf den Käufer abzuwälzen. Diese Regelung gilt allerdings nur für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen und gilt zudem nur für Käufer, die auch Verbraucher sind.

Unser Tipp: Bei einer Baufinanzierung sollte mindestens die Summe der möglichen Baunebenkosten als Eigenkapital vorhanden sein.

Aktuelle Bauzinsen – Niedrigzinsphase zum Immobilienkauf oder Hausbau nutzen

Begünstigt durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind die Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Mittel‐ und langfristig ist vermutlich mit steigenden Zinsen zu rechnen. Verbraucher, die ein Eigenheim finanzieren wollen, können die Gelegenheit also nutzen und von den niedrigen Zinssätzen in Verbindung mit niedrigen Steuersätzen profitieren.

BundeslandSteuersatz 1997 — 2006Erhöhung abauf Steuersatz (Stand Oktober 2020)
Brandenburg3,50 %01.01.2011
01.07.2015
5,00 %
6,50 %
Nordrhein‐Westfalen3,50 %01.01.2011
01.01.2015
5,00 %
6,50 %
Saarland3,50 %01.01.2012
01.01.2013
01.01.2015
4,50 %
5,50 %
6,50 %
Schleswig‐Holstein3,50 %01.01.2012
01.01.2014
5,00 %
6,50 %
Thüringen3,50 %07.04.2011
01.01.2017
5,00 %
6,50 %
Hessen3,50 %01.01.2013
01.08.2014
5,00 %
6,00 %
Berlin3,50 %01.01.2007
01.04.2012
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
6,00 %
Baden‐Württemberg3,50 %05.11.20115,00 %
Bremen3,50 %01.01.2011
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
Mecklenburg‐Vorpommern3,50 %01.07.2012
01.07.2017
5,00 %
6,00 %
Niedersachsen3,50 %01.01.2011
01.01.2014
4,50 %
5,00 %
Rheinland‐Pfalz3,50 %01.03.20125,00 %
Sachsen‐Anhalt3,50 %02.03.2010
01.03.2012
4,50 %
5,00 %
Hamburg 3,50 %01.01.20094,50 %
Bayern 3,50 %keine Erhöhung3,50 %
Sachsen 3,50 %keine Erhöhung3,50 %

Tipp 4: Baufinanzierung & Zinsen: Sollzins, Zinsbindung und Tilgung

Wenn Sie einen Immobilienkredit abschließen, haben Sie die Möglichkeit, die Konditionen mitzubestimmen: Sie können beispielsweise die Laufzeit sowie Tilgung und Sollzinsbindung der Finanzierung auswählen. Die Höhe von Laufzeit, Tilgungssatz und Sollzinsbindung hat maßgeblichen Einfluss auf die Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt, sowie auf die Höhe der monatlichen Kreditraten.

  • Lange Sollzinsbindung von mehr als 20 Jahren: Wer sich bei der Baufinanzierung für eine lange Sollzinsbindung entscheidet, kann unter Umständen von einer langen Zinssicherheit profitieren. Während der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz konstant. Für die lange Zinsbindung und die damit verbundene Planungssicherheit verlangt die Bank einen entsprechend höheren Zinssatz.
  • Kurze Sollzinsbindung: In diesem Fall erhalten Sie einen niedrigen Sollzinssatz. Allerdings haben Sie in der kürzeren Laufzeit weniger Kreditschuld getilgt und somit ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung höher und Sie unterliegen einem Zinsänderungsrisiko. So kann es sein, dass die Zinsen der Baufinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung deutlich höher liegen als zu Beginn der Finanzierung. Der Kredit kann durch die Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden. Diese Variante können Sie beispielsweise nutzen, wenn Sie die Auszahlung einer Lebensversicherung oder einen Immobilienverkauf erwarten, mit dem Sie den Immobilienkredit innerhalb der kürzeren Sollzinsbindungsphase komplett tilgen können.
  • Sondertilgungen: Unabhängig von Ihren vereinbarten Zinsen, der Zinsbindungsfrist und dem regulären Tilgungssatz, ist es bei vielen Immobilienkrediten möglich, Sondertilgungen zu leisten. Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung. Das bedeutet, Sie zahlen neben der monatlichen Rate einen weiteren Betrag ein. Sondertilgungen können helfen, die Kreditsumme schneller abzubezahlen. Beim Kreditvergleich kann es sich deshalb lohnen, auf die Konditionen einer möglichen Sondertilgungen zu achten, denn häufig sind Sondertilgungen mit einem Entgelt verbunden.

Gut zu wissen: Mit dem comdirect Finanzierungsrechner können Sie prüfen, wie sich Zinsbindung und Sollzinsen auf Ihre monatlichen Raten sowie die Gesamtkreditkosten bei Ihrer Baufinanzierung auswirken.

Zinsbindung — was ist das?

Bei einem Immobilienkredit können Kunden festlegen, wie lange der Sollzins des Kredites auf einem konstanten Niveau bleiben soll. Dieser Vorgang wird Sollzinsbindung genannt. Das Kreditinstitut kann diesen Zins über einen vereinbarten Zeitraum garantieren.

Tipp 5: Welche Sicherheiten kann ich für eine Baufinanzierung nutzen?

Neben dem Eigenkapital spielen auch mögliche Sicherheiten für die Baufinanzierung eine wichtige Rolle.

Grundschuld

Über eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld werden die meisten Immobiliendarlehen abgesichert. In diesem Fall dient das erworbene Objekt als Sicherheit für den Kredit. Die Grundschuld umfasst in der Regel mindestens 60 % des Immobilienwertes.

Lebensversicherungen

Wer eine kapitalbildende Lebens‐ oder Rentenversicherung besitzt, kann diese als Sicherheit für das Eigenheim hinterlegen. Auch Risikolebensversicherungen oder Berufsunfähigkeitsversicherungen können einem Kreditgeber als Sicherheit dienen. Sie stellen die Tilgung des Darlehens sicher, wenn der Kreditnehmer verstirbt oder berufsunfähig wird.

Lebens‐ und Rentenversicherungen

Haben Sie eine private Rentenversicherung abgeschlossen, lässt sich diese ebenfalls für die Besicherung eines Baukredites nutzen. Der eingezahlte Betrag wird dann zur Schuldentilgung genutzt, wenn die Monatsraten vom Darlehensnehmer nicht mehr bezahlt werden können. Da die Bewertung einer Lebens- oder Rentenversicherung jedoch aufwendig ist, werden diese in der Praxis häufig nicht als Sicherheit akzeptiert.

Wertpapiere

Aktien, Anleihen oder Fondsanteile können für die Absicherung von Krediten genutzt werden. Sie werden im Falle der Zahlungsunfähigkeit zur Tilgung des Darlehens herangezogen. In der Praxis sind Wertpapiere als Sicherheiten auf Grund der schwierigen Bewertung eher selten und werden nur von wenigen Banken – und nicht in voller Höhe – akzeptiert.

Gut zu wissen: In unserem comdirect magazin finden Sie spannende Inhalte rund um das Thema Bauen und Immobilien – beispielsweise wann sogenanntes Bruchteilseigentum entsteht.

Tipp 6: Kann ich eine KfW‐Förderung für meine Baufinanzierung nutzen?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Kauf und Neubau von selbst genutzten Immobilien. Zu diesem Zweck vergibt der Bund Kredite zu günstigen Konditionen bis zu einer Höhe von 50.000 Euro.

Aber auch Bestandseigentümer können von Förderprogrammen der KfW profitieren – beispielsweise bei der energieeffizienten Sanierung oder beim altersgerechten Umbau.

Tipp 7: Den Überblick behalten – die 5 wichtigsten Schritte für Ihre Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung begleitet Sie unter Umständen über viele Jahre. Damit Sie nicht den Überblick verlieren, haben wir die wichtigsten Schritte zum Ablauf zusammengefasst:

  1. Finanzierunganfrage stellen
    Bereits mit wenigen Eckdaten können Sie online bei comdirect Ihre Finanzierungsanfrage stellen. Dabei ist es hilfreich, wenn Sie sich bereits Gedanken über Ihre finanzielle Lage gemacht haben und über eine erste Orientierung verfügen. Letztendlich ist jedoch Ihr Einkommen für die monatliche Kreditrate ausschlaggebend.
  2. Beratungsgespräch führen und Konditionsangebote erhalten
    Unsere Berater setzen sich online per Live‐Chat oder telefonisch mit Ihnen in Verbindung. In einem persönlichen Gespräch erhalten Sie wichtige Informationen rund um die Baufinanzierung und können gemeinsam Ihr individuelles Finanzierungskonzept erstellen.
  3. Finanzierungsantrag einreichen
    comdirect vermittelt Sie im Anschluss an das Gespräch an einen von 400 unabhängigen Finanzierungspartner. Damit die ausgewählte Bank das Darlehen bewilligen kann, werden eine einwandfreie Bonität sowie einige weitere Unterlagen benötigt. Eine praktische Auflistung finden Sie in unserer Checkliste.
  4. Unterlagenprüfung und Kreditentscheidung
    Die kreditgebende Bank prüft nun Ihre Angaben und den unterschriebenen Kreditantrag. Sobald die Kreditentscheidung erfolgt ist, erhalten Sie Ihren Darlehensvertrag.
  5. Unterschrift, Darlehensauszahlung und der Gang zum Notar
    Fast geschafft: Es fehlt nur Ihre Unterschrift auf dem Darlehensvertrag. Im Anschluss können Sie einen Notartermin vereinbaren und Ihre Baufinanzierung abschließen. Ihr Darlehen wird dann zum vereinbarten Termin ausgezahlt.

Checkliste Baufinanzierung

Welche Kosten fallen bei der Baufinanzierung an? Welche Unterlagen benötige ich und was kann ich mir bei der Baufinanzierung leisten?

Diese Checkliste hilft Ihnen dabei, Ihr Finanzierungsvorhaben Schritt für Schritt umzusetzen.

Fazit

Die Bau- und Immobilienfinanzierung begleitet Verbraucher meist viele Jahre. Deshalb ist es wichtig, sich frühzeitig mit den zahlreichen Informationen und Tipps rund um Kredite und die Baufinanzierung auseinanderzusetzen. Denn schon in wenigen Schritten können Bauherren die Finanzierung optimieren.

Sie haben weitere Fragen zur Baufinanzierung im Allgemeinen, zur KfW-Förderung , Modernisierungskrediten oder rund um das Thema Geldanlage? Dann können Sie jederzeit unsere Kundenbetreuer kontaktieren – per Telefon unter 04106 – 708 25 00, über unser Kontaktformular oder per Live-Chat. Unsere Kundenbetreuer sind rund um die Uhr für Sie erreichbar: 7 Tage die Woche, 24 Stunden am Tag.