Ein Parkourläufer springt über eine Betonbrücke.
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Sind Immobilienfonds sinnvoll?

Key Takeaways
  • Mit Immobilienfonds investierst du in Immobilien.
  • Die Rendite stammt aus Mieten und Wertsteigerungen.
  • Für Privatanleger kommen eher offene Immobilienfonds infrage.
  • Immobilienfonds gelten als inflationssicher.

Definition: Was ist ein Immobilienfonds?

Mit Immobilienfonds können Anleger in Immobilien investieren, ohne diese selbst zu besitzen. Ein Immobilienfonds investiert das Geld der Anleger mehrheitlich in den Kauf, den Bau und/oder die Finanzierung von Immobilien.

Immobilienfonds gehören zu den Sachwerten. Die Rendite ergibt sich aus Mieten und Wertsteigerungen der Objekte. Anleger können mit einem Immobilienfonds aber auch Verluste machen – etwa, wenn Mieteinnahmen wegfallen oder Immobilien an Wert verlieren.

Welche Arten von Immobilienfonds gibt es?

Bei dieser Form der Geldanlage unterscheidet man 2 verschiedene Arten von Immobilienfonds:

  • Offene Immobilienfonds
  • Geschlossene Immobilienfonds

Die folgende Tabelle listet die wichtigsten Merkmale und Unterschiede offener und geschlossener Immobilienfonds auf.

Offene ImmobilienfondsGeschlossene Immobilienfonds
Geringe Mindesteinlage, bei einem Sparplan schon ab 25 EuroHäufig Mindesteinlage von 5.000 Euro oder mehr
Praktisch unbegrenzte Anzahl der FondsanteileBegrenzte Anzahl der Fondsanteile
Anlage jederzeit möglichFester Platzierungszeitraum, danach wird der Fonds geschlossen
Offene LaufzeitFeste Laufzeit von 10 und mehr Jahren
Breite Streuung, je mehr Anleger, desto mehr ImmobilieninvestmentsHäufig Finanzierung eines einzigen gewerblichen Objekts
Haltefrist von 2 Jahren
Kein Ausstieg vor Laufzeitende möglich
Rückgabe der Anteile möglich, Ankündigungsfrist von 1 JahrKeine Rückgabe der Anteile möglich, nur Verkauf am Zweitmarkt
Sondervermögen, vor Insolvenz geschütztBeteiligung, Totalverlust möglich
Für PrivatanlegerEher für erfahrene Anleger und institutionelle Investoren

Wie funktioniert ein Immobilienfonds?

Immobilienfonds funktionieren im Grunde wie alle anderen Fonds. Im Folgenden wird die Funktionsweise anhand eines offenen Immobilienfonds erklärt, da dieser für Privatanleger am ehesten infrage kommt:

  1. Anleger investieren einmalig oder regelmäßig eine bestimmte Summe in einen Fonds.
  2. Dafür erhalten sie entsprechend Anteile an diesem Fonds.
  3. Der Fonds investiert das Kapital in Immobilien und Grundstücke.
  4. Diese werden vermietet und/oder verkauft.
  5. Die Gewinne fließen zurück in den Fonds und werden an die Anleger verteilt.


Immobilienfonds zählen zu den aktiv gemanagten Fonds. Das heißt: Das Fondsmanagement entscheidet, in welche Immobilien das Geld der Anleger investiert wird. Immobilienfonds müssen mindestens 51 % des Geldes in bebaute und unbebaute Grundstücke, in Erbbaurechte oder in gewerbliche Immobilien wie Einkaufszentren, Hotels oder Bürogebäude investieren.

Sind offene Immobilienfonds sinnvoll? Für wen lohnen sich Immobilienfonds?

Seit Jahren genießen Immobilien als Kapitalanlage einen guten Ruf. Doch nicht jeder verfügt über das Eigenkapital für eine Baufinanzierung oder den Erwerb eines Objekts. Anteile offener Immobilienfonds zu kaufen, kann eine sinnvolle Möglichkeit sein, um in Immobilien zu investieren und an Mieteinnahmen und Wertsteigerungsgewinne zu partizipieren, ohne selbst ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Mit ihrer geringen Mindesteinlage richten sich offene Immobilienfonds vor allem an Privatanleger. Vor einer Investition sollte man sich jedoch mit den Risiken und Chancen vertraut machen.

Sind Immobilienfonds rentabel?

Mit Immobilienfonds können Anleger eine Rendite erzielen. Die Erträge ergeben sich zum größten Teil aus Mieteinnahmen. Diese können in Zeiten hoher Nachfrage steigen – und somit die Erträge. Auch Wertsteigerungsgewinne können mit Immobilienfonds erzielt werden, wenn Objekte aus dem Portfolio gewinnbringend veräußert werden.

Allerdings bergen Immobilienfonds auch Risiken. Eine Rendite ist auch bei dieser Anlageform nicht garantiert. So kann eine niedrige Vermietungsquote die Erträge mindern. Durch insolvente Mieter kann es zudem zu Mietausfällen kommen. Eine konstante Wertsteigerung der Objekte ist ebenfalls nicht gesichert. Die Entwicklung der Immobilienpreise hängt von verschiedenen Faktoren ab – besonders von Angebot und Nachfrage am Standort. In der Vergangenheit kam es auch schon vor, dass offene Immobilienfonds in finanzielle Schwierigkeiten gerieten und die Rücknahme von Anteilen aussetzten oder sogar abgewickelt wurden. Schließlich besteht bei offenen Immobilienfonds ein Fremdwährungsrisiko, denn viele Fonds halten Objekte im Ausland in einer anderen Währung als den Euro.

Warum verlieren Immobilienfonds an Wert?

Wie bei Aktien schwanken auch bei Immobilienfonds die Kurse der Anteilsscheine. Offene Immobilienfonds verlieren an Wert, wenn die Einkünfte sinken – beispielsweise durch Leerstände, Mietausfälle oder einen Wertverfall der Immobilien.

Vorteile von offenen Immobilienfonds

  • Renditechance:
    Anleger können Erträge durch Mieteinnahmen und den gewinnbringenden Verkauf von Objekten erzielen.
  • Breite Streuung:
    Offene Immobilienfonds investieren in der Regel in viele Objekte und streuen so ihr Risiko.
  • Geringe Mindesteinlage:
    Anleger können schon ab 50 Euro in offene Immobilienfonds investieren.
  • Sondervermögen:
    Das Geld der Anleger gilt rechtlich als Sondervermögen und ist vor der Insolvenz der Fondsgesellschaft geschützt.

Nachteile von offenen Immobilienfonds

  • Kursrisiko:
    Leerstände, Mietausfälle und der Wertverfall von Immobilien mindern die Erträge und lassen die Kurse der Anteilsscheine schwanken.
  • Ausfallrisiko:
    Manche Fonds geraten in finanzielle Schwierigkeiten und setzen die Rücknahme von Anteilen aus oder werden abgewickelt.
  • Aktives Management:
    Die Rendite eines Immobilienfonds hängt auch mit der Qualität des Fondsmanagements ab. Zudem lassen sich aktiv gemanagte Immobilienfonds ihre Leistungen und Verwaltungskosten in Form von Ausgabeaufschlag und jährlichen Gebühren vergüten.
  • Fremdwährungsrisiko:
    Offene Immobilienfonds halten häufig ausländische Immobilien in einer Fremdwährung. Fällt die Währung gegenüber dem Euro, sinkt auch der Wert der Anlage.

Sind Immobilienfonds inflationssicher?

Da Immobilienfonds zu den Sachwerten zählen, sagt man ihnen einen gewissen Inflationsschutz nach. Aufgrund der Mieteinnahmen gelten Immobilienfonds als vergleichsweise inflationssicher – vor allem, wenn für die Objekte Indexmietverträge abgeschlossen wurden. Bei solchen Verträgen orientiert sich die Miete am Verbraucherpreisindex, steigt also mit der Inflation.

Ein zweites Argument für den Inflationsschutz von Immobilienfonds: Wenn alles teurer wird, steigen häufig auch die Immobilienpreise. Diese Wertsteigerung führt zu höheren Erträgen bei Immobilienfonds. Tatsächlich ist weder das eine noch das andere sicher: Zum einen sind Indexmietverträge nicht die Regel. Zum anderen kann es in Zeiten erhöhter Inflation auch zu Leerständen und Mietausfällen kommen. Schließlich entwickeln sich die Immobilienpreise örtlich unterschiedlich und schwanken.

Du kannst auch mit speziell auf Immobilien ausgerichteten ETFs an der Entwicklung globaler Immobilienmärkte teilhaben. Mit einem Fonds-Sparplan kannst du regelmäßig Beträge in Fonds investieren und so langfristig Vermögen aufbauen.

Können Fonds jederzeit gekündigt werden?

Generell können Immobilienfonds durch den Kunden nicht jederzeit gekündigt beziehungsweise verkauft werden. Allerdings gibt es auch hier Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.

  • Offene Immobilienfonds: Bei offenen Immobilienfonds gilt eine Haltefrist von 2 Jahren. Erst danach können Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Aber: Es gilt eine Ankündigungsfrist von einem Jahr. Das heißt, die Rückgabe der Anteile muss mindestens ein Jahr im Voraus angekündigt werden.
  • Geschlossene Immobilienfonds: Bei geschlossenen Immobilienfonds ist keine vorzeitige Rückgabe der Anteile möglich; die Anteile müssen bis zum Ende der Laufzeit gehalten oder am Zweitmarkt verkauft werden – was meistens mit deutlichen Abschlägen verbunden ist.

Wie werden Immobilienfonds versteuert?

Gewinne aus Immobilienfonds gelten als Kapitaleinkünfte. Diese werden mit 25 % Abgeltungsteuer besteuert. Als Anleger muss man sich nicht um den Abzug kümmern. Die Abgeltungsteuer wird von der Bank einbehalten und an das Finanzamt abgeführt.

Fazit: Immobilienfonds – Sachwerte mit Risiko

Immobilienfonds sind eine Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne selbst ein Objekt kaufen zu müssen. Gerade offene Immobilienfonds können für Privatanleger als ein Baustein der Geldanlage interessant sein. Neben den Renditechancen durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungsgewinne bergen Fonds aber auch Verlustrisiken, die man als Anleger kennen und vor einem Investment sorgfältig abwägen sollte.

Wenn du noch Fragen zu den Themen Anlegen und Investieren hast, kannst du gerne unsere Kundenbetreuer kontaktieren – per Telefon unter 04106 – 708 25 00 oder über unser Kontaktformular. Unsere Kundenbetreuer sind rund um die Uhr für dich erreichbar – 7 Tage die Woche, 24 Stunden am Tag.

Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden ab. Die Rechtsgrundlagen für die Besteuerung von Kapitaleinkünften können sich ändern. Die Commerzbank AG übernimmt keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen auf dem Gebiet des Steuerrechtes. Die zur Verfügung gestellten Informationen ersetzen keine persönliche Steuer- oder Rechtsberatung.

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