Investment Immobilien als Kapitalanlage: das müssen Anleger wissen

Immobilien als Kapitalanlage
© MarioGuti via Getty Images/ iStockphoto

Wer geschickt in Immobilien investiert, kann echte Rendite erwirtschaften – vor allem dank aktuell niedriger Hypothekenzinsen. Dennoch: Nicht jedes Immobilieninvestment lohnt sich. Worauf Sie achten sollten, wenn Sie Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchten, erfahren Sie hier.

Geld sparen in der anhaltenden Nullzins‐Phase?

Wenn Festgeld, Tagesgeld und andere Festzinsanlagen keine Gewinne mehr erwarten lassen, erscheinen Immobilien als Kapitalanlage besonders wegen der regelmäßigen Mieteinkünfte besonders attraktiv. Kein Wunder also, dass die Nachfrage nach Investmentimmobilien aktuell enorm hoch ist – gelten Immobilien doch als relativ wertstabile Kapitalanlage mit laufenden Erträgen, selbst wenn die Marktzinsen wie zurzeit praktisch auf Null sind.

Welche Immobilien eigenen sich als Geldanlage?

Faustregel: Damit sich eine Anlageimmobilie lohnt, sollte der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie nicht höher sein als das 20‐fache der jährlichen Nettokaltmiete.

Ob Gewerbeimmobilie, Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung: Wichtig im Sinne einer Geldanlage ist zuerst, dass die Immobilie Rendite abwirft. Nicht nur Kaufpreis und Mieteinnahmen müssen dazu im richtigen Verhältnis stehen, auch die erwartbaren Investitionen und die Mieterstruktur sollten passen. Nur so kann das Investment Ertrag abwerfen und nicht zur Kostenfalle werden.

Es gilt vor allem die bewährte Maklerweisheit “Lage, Lage, Lage”. Ein geringes Leerstandsrisiko gilt für Immobilien in wirtschaftlich boomenden Regionen mit finanzkräftigen Interessenten. Zum Beispiel steigern ein erstklassiges Wohnumfeld, ein gepflegter baulicher Zustand, eine hochwertige Ausstattung und eine gute Verkehrsanbindung die Attraktivität für solvente Mieter. Solche pflegeleichten und renditestarken Objekte in gefragten Städten und Regionen sind natürlich nicht leicht zu finden und der verlangte Kaufpreis sprengt oft den dafür veranschlagten Rahmen.

Die Alternative sind sogenannte B‐ oder C‐Lagen, also weniger begehrte Städte, in denen der Einkaufspreis niedriger ist. Viele Investoren versprechen sich in diesen Lagen ein besseres Verhältnis von Kaufpreis und Bruttomietrendite. Diese Lagen bergen aber auch höhere Risiken, weil sich Immobilien dort unter Umständen schlechter verkaufen lassen, als in A‐Lagen. Zudem ist das Leerstands‐ und Mietausfallrisiko in der Regel höher; die Mieten niedriger.

Achtung: Nicht immer rechnen sich die in Hochglanzprospekten reißerisch angepriesenen Bauträgermodelle, die vor allem mit enormen Steuereinsparungen locken. Verdienen will hier vor allem der Anbieter. Die Verkaufspreise übersteigen den ortsüblichen Rahmen oft kräftig, hohe laufende Verwaltungskosten drücken die Rendite. Die Mieteinkünfte erweisen sich häufig als zu optimistisch geschätzt, die Steuersparmöglichkeiten dagegen als unrealistisch. Denken Sie daran: Eine Anlageimmobilie sollte sich grundsätzlich auch ohne Steuerersparnis rechnen.

Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie?

Die Rendite einer Mietimmobilie hängt von der Höhe des Gesamtinvestments und den jährlichen Erträgen ab – hier ist nüchterne Kalkulation gefragt. Denn: Nur wenn sich eine positive Rendite ergibt, lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage, das ist klar.

Zum eigentlichen Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar‐ und Grundbuchkosten, Maklerprovision und Kosten für einen Sachverständigen, die aufsummiert mindestens 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. Von den jährlichen Kaltmieteinnahmen abzuziehen sind die Verwaltungskosten und die erforderliche Instandhaltungsrücklage, wenn man den erwartbaren jährlichen Nettoertrag ermitteln will.

Tipp: Ältere Gebäude benötigen oft teure Instandhaltungsmaßnahmen. Vor dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie, sollten Sie einen Sachverständigen mit ins Boot holen. Der Sachverständige zeigt Ihnen mögliche Mängel, kann die Sanierungskosten abschätzen und sagt Ihnen, ob die Immobilie im aktuellen Zustand den geforderten Preis wirklich wert ist.

Rendite = ((Jahreskaltmiete – Verwaltungskosten -Instandhaltungsrücklage) * 100) /
(Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Rechenbeispiel: Bernd Schneider kauft ein Haus mit 3 vermieteten Wohnungen für 700.000 Euro. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von 84.000 Euro. An Jahreskaltmiete bringt die Immobilie 25.200 Euro. Die Verwaltungskosten der 3 Wohnungen liegen bei 1.200 Euro, 5.000 Euro Instandhaltungsrücklage jährlich sind geplant. Das Gebäude bringt ihm also eine Rendite von 2,42 %.

((25.200 € – 1.200 € – 5.000 €) * 100) / ( 700.000€ + 84.000 €) = 2,42 %

Wichtig: Sie wollen die Mieten nach dem Kauf der Immobilie möglichst bald erhöhen, um die Rendite zu steigern? Hier sind gesetzliche Grenzen zu beachten. Stichwort Mietpreisbremse: In Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt darf die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen um nicht mehr als 10 % überschritten werden. Zusätzlich gelten Kappungsgrenzen und weitere örtliche Beschränkungen, informieren Sie sich am besten bei der zuständigen Kommunalverwaltung.

Tipp: Zurzeit dürfen Sie 8 Prozent der Modernisierungskosten zeitlich unbefristet auf die Jahresmiete umlegen. Voraussetzung ist, dass die Modernisierung der Wohnung eine echte Verbesserung des Wohnwerts oder Energieeinsparungen bringt. Reine Instandhaltungsmaßnahmen können nicht auf die Miete umgelegt werden.

Immobilienfonds: für kleinere Anlagesummen

Immobilienfonds sind eine Alternative für Anleger, die Geld in Immobilien anlegen möchten, aber kein einzelnes Gebäude kaufen möchten oder nur kleinere Beträge investieren können. Am Wertpapiermarkt erhältlich sind offene und geschlossene Immobilienfonds.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Kunden oft nur in ein einziges Gebäude, zum Beispiel in ein bestimmtes Hotel, ein Einkaufszentrum oder eine Klinik. Gefordert werden meist hohe Mindest‐Anlagesummen, die Anteile müssen bis zum Ende der Laufzeit von oft 10 oder mehr Jahren gehalten werden. Am Ende der Laufzeit wird die finanzierte Immobilie dann verkauft und der Erlös an die Anleger ausgezahlt. Vorsicht: Wegen der geringen Risikostreuung kommen geschlossene Immobilienfonds nur für Anleger infrage, die den größten Teil ihres Vermögens bereits breit gestreut angelegt haben.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds investieren in eine größere Anzahl unterschiedlicher Immobilien und streuen auf diese Weise das Risiko. Gekauft werden häufig Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser oder Einzelhandelsflächen. Vor dem Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds, sollten Sie sich bitte über die Rückgaberegeln Ihres Fonds informieren.

Tipp: Offene Immobilienfonds eignen sich als vergleichsweise wertstabile Kapitalanlage und Ergänzung für ein Depot aus Aktien, Anleihen und anderen Wertpapieren. Aber Achtung: Auch bei offenen Immobilienfonds sind Wertverluste möglich.

Immobilien als Kapitalanlage

Vorteile
  • Rendite auch in Nullzinsphasen möglich
  • Oft steuerliche Vorteile
  • Aktuell hoher Bedarf an Wohnflächen, dadurch gute Ertragschancen
Nachteile
  • wenig flexibel
  • hohe Kaufnebenkosten
  • oft Verwaltungsaufwand erforderlich
  • Risiko von Mietausfällen
  • Risiko unerwarteter Reparatur‐ und Instandhaltungskosten