Immobilien als Kapitalanlage: das müssen Anleger wissen

Wer geschickt in Immobilien investiert, kann echte Rendite erwirtschaften – vor allem dank aktuell niedriger Hypothekenzinsen. Dennoch: Nicht jedes Immobilieninvestment lohnt sich. Worauf Sie achten sollten, wenn Sie Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchten, erfahren Sie hier.

Geld sparen in der anhaltenden Nullzins‐Phase?

Wenn Festgeld, Tagesgeld und andere Festzinsanlagen keine Gewinne mehr erwarten lassen, erscheinen Immobilien als Kapitalanlage besonders wegen der regelmäßigen Mieteinkünfte besonders attraktiv. Kein Wunder also, dass die Nachfrage nach Investmentimmobilien aktuell enorm hoch ist – gelten Immobilien doch als relativ wertstabile Kapitalanlage mit laufenden Erträgen, selbst wenn die Marktzinsen wie zurzeit praktisch auf Null sind.

Welche Immobilien eigenen sich als Geldanlage?

Ob Gewerbeimmobilie, Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung: Wichtig im Sinne einer Geldanlage ist zuerst, dass die Immobilie Rendite abwirft. Nicht nur Kaufpreis und Mieteinnahmen müssen dazu im richtigen Verhältnis stehen, auch die erwartbaren Investitionen und die Mieterstruktur sollten passen. Nur so kann das Investment Ertrag abwerfen und nicht zur Kostenfalle werden.

Lage beeinflusst den Immobilienwert

Es gilt vor allem die bewährte Maklerweisheit “Lage, Lage, Lage”. So steigert ein erstklassiges Wohnumfeld, ein gepflegter baulicher Zustand, eine hochwertige Ausstattung und eine gute Verkehrsanbindung die Attraktivität für solvente Mieter. Solche renditestarken Objekte sind in gefragten Städten und Regionen nicht leicht zu finden und der verlangte Kaufpreis sprengt oft den dafür veranschlagten Rahmen.

Die Alternative sind weniger begehrte B‐ oder C‐Lagen, also weniger begehrte Städte und Regionen, in denen der Immobilienpreis niedriger ist. Viele Investoren versprechen sich dort ein besseres Verhältnis von Kaufpreis und Bruttomietrendite. Allerdings bergen solche Immobilien auch das Risiko, dass sie sich unter Umständen schlechter verkaufen lassen. Zudem ist das Leerstands‐ und Mietausfallrisiko in der Regel höher; die Mieten niedriger.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Immer mehr Privatanleger investieren mittlerweile in Pflegeimmobilien. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Denn durch den demografischen Wandel wird unsere Gesellschaft immer älter und der Bedarf für Pflegeplätze deshalb immer höher. Anlageimmobilien gelten unter Investoren zudem immer noch als stabile Wertanlagen.

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie vereinbaren Anleger in der Regel einen langfristigen Mietvertrag mit dem Betreiber der Seniorenwohnanlage. So erhalten sie auch beim Leerstand der Pflegeimmobilie weiterhin ihre Mieteinnahmen. Ein weiterer Vorteil von Pflegeimmobilien liegt darin, dass sich Anleger nicht um Maßnahmen, wie die Instandsetzung, Reparaturarbeiten oder aufwendige Abrechnungsarbeiten sorgen müssen. Denn diese Aufgaben liegen allein beim Betreiber. Doch das Investment in Pflegeimmobilien bringt auch Nachteile mit sich. So sind Anleger auch bei der Investition in Pflegeimmobilien beispielsweise nicht vor einer möglichen Insolvenz des Heimbetreibers geschützt. Ferner spielt auch bei Pflegeimmobilien die Lage eine wichtige Rolle. So kann sich der Bedarf an Pflegeplätzen und entsprechenden Immobilien in der Region schnell ändern – zum Nachteil der Investoren. Zudem müssen sich Anleger zwar nicht um Instandsetzungsmaßnahmen kümmern, allerdings für die entsprechenden Kosten aufkommen.

Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie?

Die Rendite einer Mietimmobilie hängt von der Höhe des Gesamtinvestments und den jährlichen Erträgen ab – hier ist nüchterne Kalkulation gefragt. Denn: Nur wenn sich eine positive Rendite ergibt, lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage, das ist klar.

Zum eigentlichen Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar‐ und Grundbuchkosten, Maklerprovision und Kosten für einen Sachverständigen, die aufsummiert mindestens 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. Von den jährlichen Kaltmieteinnahmen abzuziehen sind die Verwaltungskosten und die erforderliche Instandhaltungsrücklage, wenn man den erwartbaren jährlichen Nettoertrag ermitteln will.

Tipp: Ältere Gebäude benötigen oft teure Instandhaltungsmaßnahmen. Vor dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie, sollten Sie einen Sachverständigen mit ins Boot holen. Der Sachverständige zeigt Ihnen mögliche Mängel, kann die Sanierungskosten abschätzen und sagt Ihnen, ob die Immobilie im aktuellen Zustand den geforderten Preis wirklich wert ist.

Wichtig: Sie wollen die Mieten nach dem Kauf der Immobilie möglichst bald erhöhen, um die Rendite zu steigern? Hier sind gesetzliche Grenzen zu beachten. Stichwort Mietpreisbremse: In Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt darf die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen um nicht mehr als 10 % überschritten werden. Zusätzlich gelten Kappungsgrenzen und weitere örtliche Beschränkungen, informieren Sie sich am besten bei der zuständigen Kommunalverwaltung.

Tipp: Zurzeit dürfen Sie 8 Prozent der Modernisierungskosten zeitlich unbefristet auf die Jahresmiete umlegen. Voraussetzung ist, dass die Modernisierung der Wohnung eine echte Verbesserung des Wohnwerts oder Energieeinsparungen bringt. Reine Instandhaltungsmaßnahmen können nicht auf die Miete umgelegt werden.

Immobilienfonds: für kleinere Anlagesummen

Immobilienfonds sind eine Alternative für Anleger, die Geld in Immobilien anlegen möchten, aber kein einzelnes Gebäude kaufen möchten oder nur kleinere Beträge investieren können. Am Wertpapiermarkt erhältlich sind offene und geschlossene Immobilienfonds.

Tipp: Offene Immobilienfonds eignen sich als vergleichsweise wertstabile Kapitalanlage und Ergänzung für ein Depot aus Aktien, Anleihen und anderen Wertpapieren. Aber Achtung: Auch bei offenen Immobilienfonds sind Wertverluste möglich.

Immobilien als Kapitalanlage