- Immobilien bieten Renditechancen durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen.
- Die Lage ist für die Wertentwicklung und Vermietbarkeit einer Immobilie entscheidend.
- Neben Vorteilen bergen Immobilien als Kapitalanlage auch Nachteile und Risiken.
Sind Immobilien noch eine gute Geldanlage?
Immobilien können grundsätzlich eine gute Geldanlage sein. Mieteinnahmen und mögliche Wertsteigerungen bieten die Chance auf eine Rendite.
Ob du mit Immobilien als Kapitalanlage jedoch tatsächlich eine Rendite erzielst und wie hoch diese ausfällt, hängt von mehreren entscheidenden Faktoren ab:
- Marktumfeld
- Zinshöhe
- Region
- Lage
- Zustand und Qualität der Immobilie
Wie kann ich mit einer Immobilie Geld verdienen?
Mit Immobilien als Kapitalanlage kannst du auf unterschiedliche Weise Geld verdienen. Die wichtigsten Möglichkeiten sind:
- Vermietung: Einnahmen durch Miete, idealerweise mit positivem Cashflow.
- Wertsteigerung: Gewinn durch einen späteren Verkauf bei steigenden Immobilienpreisen.
- Fix & Flip: Immobilie kaufen, durch Renovierung oder Sanierung aufwerten und teurer weiterverkaufen.
- Tilgungseffekt: Mieteinnahmen decken die Tilgungsraten und steigern so mit der Zeit den Eigenkapitalanteil.
- Leverage-Effekt (Hebelwirkung): Durch den geringeren Einsatz von Eigenkapital in Verbindung mit einem höheren Anteil an Fremdkapital (Bankenkredit) kannst du die Eigenkapitalrendite erhöhen.
- Steuerliche Vorteile: Zinsen und Abschreibungen können steuerlich geltend gemacht werden. Für die Veräußerung von vermieteten Objekten gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren – nach Ablauf dieser Zeit ist der Verkauf steuerfrei.
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Warum ist die Lage bei Immobilien als Kapitalanlage so wichtig?
„Lage, Lage, Lage!“ – für diese Aussage aus dem Maklerjargon gibt es gute Gründe. Die Lage ist bei Immobilien deshalb so wichtig, weil sie maßgeblich über den Wert, die Wertbeständigkeit, die Nachfrage, die Vermietbarkeit und damit auch über die erzielbaren Mieteinnahmen und die Rendite entscheidet.
Grundsätzlich unterscheidet man bei der Lage zwischen der Makro- und der Mikrolage.
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Makrolage
Die Makrolage meint die großräumige Umgebung einer Immobilie, etwa die Stadt, Region oder das Bundesland, in der sich das Objekt befindet.
Wichtige Aspekte der Makrolage sind:
- Wirtschaftsdaten: z. B. Pro-Kopf-Einkommen, Arbeitslosenquote, Ansiedlung von Unternehmen
- Infrastruktur: Anbindung an Fernverkehr (Flughafen, Bahnhof), Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs
- Demografie: Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur
- Kultur & Freizeit: Kulturelles Angebot und Erholungsmöglichkeiten
Mikrolage
Die Mikrolage beschreibt die unmittelbare Umgebung einer Immobilie und hat einen direkten Einfluss auf die Vermietbarkeit. Dazu zählen unter anderem:
- Infrastruktur vor Ort: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas, Ärzte, Apotheken
- Verkehrsanbindung: Nähe zu Bus, Bahn und wichtigen Verkehrswegen
- Umfeld: Lärmpegel, Grünflächen, Sicherheit und Nachbarschaft
- Attraktivität für Mieterinnen und Mieter: Lebensqualität im direkten Wohnumfeld
A-, B- und C-Lage: Welche Unterschiede gibt es?
Immobilien werden häufig nach ihrer Lagequalität in A-, B- und C-Lage eingeteilt:
| Lage | Merkmale |
| A-Lage | Sehr gefragte Standorte, häufig in wirtschaftsstarken Metropolen oder besonders attraktiven Regionen. Sie zeichnen sich durch hohe Nachfrage, stabile Wertentwicklung und geringe Leerstandsrisiken aus. Demgegenüber stehen jedoch meistens hohe Kaufpreise und niedrigere Anfangsrenditen. |
| B-Lage | Gute, aber weniger stark nachgefragte Standorte; bieten oftmals ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mietrendite. |
| C-Lage | Günstige Standorte mit niedrigeren Kaufpreisen, aber auch höheren Risiken, etwa durch geringere Nachfrage, niedrigere Mieten und ein erhöhtes Leerstandsrisiko. |
Welche weiteren Faktoren sind bei einer Immobilie als Kapitalanlage wichtig?
- Zustand: Der Zustand einer Immobilie beeinflusst Nachfrage, Vermietbarkeit und Rendite. Sanierungsbedürftige Objekte erfordern zusätzliche Investitionen, bieten aber auch Potenzial für Wertsteigerungen. Gepflegte und moderne Immobilien sind meist leichter zu vermieten und erzielen höhere Mieten.
- Energieeffizienz: Die Energieeffizienz wirkt sich auf die laufenden Kosten und die Attraktivität für Mieterinnen und Mieter aus. Energieeffiziente Gebäude sind oft gefragter und verursachen geringere Nebenkosten. Schlechte Energiewerte können dagegen die Vermietbarkeit erschweren und zukünftige Investitionen notwendig machen. Auch Banken legen vermehrt Wert auf die Energieeffizienz, sodass eine schlechte Energieklasse den Wiederverkauf erschweren kann.
Gemäß § 559 BGB können Vermietende 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen.
- Kaufpreis und Mietrendite: Der Kaufpreis bestimmt maßgeblich die erzielbare Rendite und sollte nicht über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Um diesen zu ermitteln, kann man den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresmiete setzen. Als Faustregel gilt: Damit sich ein Investment lohnt, sollte der Kaufpreis das 20-fache der jährlichen Nettokaltmiete nicht überschreiten.
Welche Immobilien eignen sich als Geldanlage?
Hier findest du eine Übersicht über die wichtigsten Arten von Immobilien, die als Geldanlage infrage kommen:
- Eigentumswohnungen: Beliebt bei Einsteigenden, meist gut vermietbar und mit vergleichsweise geringem Kapitalbedarf.
- Mehrfamilienhäuser: Bieten stabile Einnahmen und streuen das Risiko auf mehrere Mietparteien.
- Einfamilienhäuser: Oft weniger renditestark, da sie schwerer zu vermieten sind und nur eine Einnahmequelle bieten.
- Gewerbeimmobilien: Können höhere Renditen erzielen, sind aber stärker von wirtschaftlichen Entwicklungen abhängig.
- Spezialimmobilien (z. B. Mikroapartments oder Pflegeimmobilien): Bieten zum Teil attraktive Renditen, sind jedoch oft mit besonderen Risiken und Anforderungen verbunden.
Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie?
Um zu beurteilen, ob sich eine Immobilie lohnt, ist die Rendite die wichtigste Kennzahl. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis von jährlichen Mieteinnahmen zu den gesamten Investitionskosten.
Neben dem Kaufpreis fallen zusätzliche Kosten an, etwa für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler oder Gutachten. Diese Kaufnebenkosten betragen meist rund 10 bis 15 % des Kaufpreises. Von den Mieteinnahmen müssen außerdem laufende Kosten – etwa für die Verwaltung und Instandhaltung – abgezogen werden.
Nettomietrendite berechnen
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete – laufende Kosten) / Gesamtkosten × 100
Rechenbeispiel: Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro + Kaufnebenkosten (ca. 10 %): 30.000 Euro = Gesamtkosten: 330.000 Euro. Jahreskaltmiete: 12.000 Euro, nicht umlagefähige Kosten: 1.500 Euro
12.000 – 1.500 / 330.000 × 100 ≈ 3,18 % Nettomietrendite
Was sind die Vor- und Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage?
Wie alle Formen der Geldanlage bergen Immobilien als Renditeobjekte sowohl Vor- als auch Nachteile, die Anlegende vor einem Investment kennen sollten.
Pro Immobilien als Kapitalanlage
- Mieteinnahmen:
Regelmäßige Einnahmen können einen stabilen Cashflow erzeugen. - Potenzielle Wertsteigerung:
Immobilien können im Laufe der Zeit an Wert gewinnen und gewinnbringend verkauft werden. - Tilgungseffekt:
Wenn die Mieteinnahmen ausreichen, um die Kreditraten zu decken, trägt sich die Immobilie selbst, und du kannst sogar Vermögen aufbauen. - Leverage-Effekt (Hebel):
Der geringere Einsatz von Eigenkapital in Verbindung mit einem höheren Anteil an Fremdkapital (Bankenkredit) wirkt wie ein Hebel und kann die Eigenkapitalrendite erhöhen. - Inflationsschutz:
Sachwerte wie Immobilien sowie Mieten entwickelt sich häufig mit der Inflation und schützen so dein Geld vor Entwertung. - Steuerliche Vorteile:
Schuldzinsen und Abschreibungen kannst du bei Immobilien als Kapitalanlage steuerlich geltend machen. - Gestaltungsmöglichkeiten:
Durch Sanierung oder Modernisierung kannst du den Wert einer Immobilie aktiv steigern.
Con Immobilien als Kapitalanlage
- Mietausfälle:
Durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter können sich die erwarteten Mieteinnahmen reduzieren - Kapitalbindung:
Immobilien sind nicht so schnell liquidierbar wie z. B. Aktien, sodass viel Kapital langfristig gebunden und nicht flexibel verfügbar ist. - Kaufnebenkosten:
Notar- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, können die Rendite schmälern. - Klumpenrisiko:
Mit der Investition in eine Immobilie steckst du einen großen Teil deines Vermögens in ein Objekt. - Zinsänderungsrisiken:
Bei einer Anschlussfinanzierung können sich die Kreditkosten durch steigende Zinsen deutlich erhöhen. - Verwaltungsaufwand:
Vermietung erfordert Zeit für Organisation, Instandhaltung und Mieterbetreuung. - Rechtliche Risiken:
Gesetzliche Vorschriften wie eine Mietpreisbremse oder Sanierungspflichten können sich auf die Rendite auswirken.
Welche Alternativen gibt es zum direkten Immobilienkauf?
Nicht jede Immobilienanlage erfordert den direkten Kauf einer Immobilie. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, auch mit kleinerem Kapital oder geringerem Aufwand in Immobilien zu investieren.
- Crowdinvesting: Beim Crowdinvesting beteiligst du dich über spezielle Online-Plattformen mit vergleichsweise geringen Beträgen an Immobilienprojekten. Die Rendite ergibt sich meist aus Zinsen oder Gewinnbeteiligungen. Das Risiko hängt stark vom jeweiligen Projekt ab. Totalausfälle sind bei unplanmäßigem Verlauf jederzeit möglich. Im Insolvenzfall werden Kleinanlegende nach allen anderen Gläubigern entschädigt.
- Bruchteilseigentum: Beim Bruchteilseigentum handelt es sich um eine Form des gemeinschaftlichen Immobilieneigentums, bei der 2 oder mehr Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben. Dabei wird das Objekt nicht real aufgeteilt, sondern jede Eigentümerin und jeder Eigentümer erhält einen vereinbarten ideellen Anteil – zum Beispiel 1/2 oder 1/3. Die Nutzung und Verwaltung erfolgt gemeinsam. Für die Vermietung ist die Zustimmung aller erforderlich. Bruchteilseigentum hat den Vorteil, dass man sich die Kosten für den Kauf einer Immobilie teilt. Nachteile sind mögliche Nutzungskonflikte oder Schwierigkeiten beim Verkauf von Anteilen.
- REITs: Real Estate Investment Trusts – kurz: REITs – sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die in Immobilien investieren. Über REITs können Anlegende indirekt in Immobilien investieren und von Dividenden profitieren, ohne direkt Immobilien zu besitzen. REITs sind steuerlich privilegiert und gesetzlich verpflichtet, den Großteil ihrer Gewinne auszuschütten.
- Immobilienfonds: Immobilienfonds sind eine weitere Möglichkeit für Anlegende, in Immobilien zu investieren, ohne diese selbst zu besitzen. Die Rendite stammt aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen. Es gibt offene und geschlossene Immobilienfonds. Für Privatanlegende sind vor allem offene Immobilienfonds wie der hausInvest der Commerz Real interessant. Solche Fonds investieren breit gestreut in eine Vielzahl von Objekten und haben eine geringe Mindesteinlage.
- Aktien von Immobilienunternehmen: Durch den Kauf von Aktien beteiligst du dich an Unternehmen aus der Immobilienbranche, etwa Wohnungsbau- oder Gewerbeimmobilienkonzernen. Die Rendite ergibt sich aus Kursentwicklung und Dividenden. Grundsätzlich ist der Aktienhandel mit Verlustrisiken bis hin zum Totalverlust deines Kapitals verbunden.
Ist eine eigene Immobilie eine gute Altersvorsorge?
Eine eigene Immobilie als Altersvorsorge ist für viele Menschen vor allem wegen der Aussicht attraktiv, im Alter mietfrei zu wohnen. Sofern die Immobilie bis zum Renteneintritt vollständig abbezahlt ist, sorgt der Wegfall von Mietzahlungen und Kreditraten für mehr finanzielle Sicherheit.
Alternativ kann eine Immobilie auch vermietet werden, um durch zusätzliche monatliche Einnahmen die Rente aufzubessern. Weitere Strategien sind die Übertragung zu Lebzeiten, der spätere Verkauf oder Teilverkauf, bei dem Eigentümer ihre Immobilie teilweise verkaufen, sich jedoch ein lebenslanges Nießbrauchrecht sichern.
Neben möglichen Vorteilen wie mietfreies Wohnen, regelmäßiger Cashflow, Wertsteigerungen und Inflationsschutz gelten die genannten Nachteile wie Klumpenrisiken, geringe Liquidität und mögliche Kosten durch Instandhaltung und Modernisierung, die auch bei einer abbezahlten Immobilie anfallen.
Fazit: Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Eine Immobilie kann eine attraktive Kapitalanlage sein, wenn Lage, Kaufpreis und Finanzierung stimmen. Immobilien gelten weiterhin als Inflationsschutz und bieten darüber hinaus die Möglichkeit, regelmäßige Einnahmen zu erzielen oder bei einem späteren Verkauf von einer Wertsteigerung zu profitieren.
Gleichzeitig sind Immobilien keine Selbstläufer: Hohe Einstiegskosten, laufender Aufwand für die Verwaltung und Vermietung sowie das Risiko von Leerstand oder die Belastungen durch nicht umlagefähige Instandhaltungskosten solltest du nicht unterschätzen. Entscheidend sind eine realistische Kalkulation und ein langer Anlagehorizont.
Auswirkung von Inflation: Grundsätzlich beeinflusst die Entwicklung der Inflationsrate deinen Anlageerfolg. Ein daraus resultierender Kaufkraftverlust betrifft sowohl die erzielten Erträge als auch dein investiertes Kapital.
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