Haus verkaufen: Die wichtigsten Informationen zum Hausverkauf

Ein hügeliger Highway mit schneebedeckten Bergen im Hintergrund
© Libor via GettyImages / iStockphoto

Ob Alter, beruflich bedingter Umzug oder familiäre Veränderung – es gibt viele Gründe, ein Haus zu verkaufen. Doch wer zum ersten Mal vor dem Hausverkauf steht, hat viele Fragen. In diesem Artikel geben wir einen Überblick über den Ablauf beim Hausverkauf und zählen die wichtigsten Vor- und Nachteile eines Immobilienverkaufs mit Makler auf.

Ablauf Hausverkauf: Wie verkaufe ich ein Haus privat?

Wer sein Haus privat – also eigenhändig ohne Makler – verkaufen möchte, muss sich von der Vorbereitung über die Vermarktung bis zur Übergabe des Hauses selbst um alles kümmern. So gilt es zunächst, den Immobilienwert zu ermitteln und einen Angebotspreis festzulegen. Anschließend müssen Unterlagen wie Flurkarte, Grundbuchauszug und Energieausweis beschafft, ein Exposé erstellt und die Immobilie beworben werden. Auch Anfragen von Kaufinteressenten muss der Verkäufer selbst beantworten und anschließend Besichtigungstermine vereinbaren und selbst durchführen. Bevor es schließlich zur Übergabe des Hauses kommt, wird der Kaufpreis verhandelt, der Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beurkundet.

Grafische Übersicht über die wichtigsten Schritte beim Hausverkauf
So läuft ein privater Hausverkauf ab
Gluehbirne Icon

Gut zu wissen: Verkehrswert und Verkaufswert sind nicht zwangsläufig identisch. Während der Verkehrswert der Preis ist, der auf dem aktuellen Immobilienmarkt normalerweise zu erzielen wäre, bezeichnet der Verkaufswert den Betrag, zu dem ein Haus tatsächlich verkauft wird. Übrigens können Sie sich mit PlanetHome den Immobilienwert Ihres Hauses kostenlos von Experten ermitteln lassen

Warum kann es sich lohnen, ein Haus über einen Makler zu verkaufen?

Ob man den Hausverkauf selbst in die Hand nimmt oder einen Makler beauftragt, ist eine Frage, die jeder für sich selbst beantworten muss. Ein Vorteil beim Immobilienverkauf mit Immobilienmakler ist der geringere Zeitaufwand, denn der Makler kümmert sich in der Regel um den gesamten Verkaufsprozess – von der Vorbereitung bis zur Übergabe. Ein weiteres Plus ist die professionelle Betreuung und Expertise, denn ein Makler kennt sich in der Regel sehr gut auf dem regionalen Immobilienmarkt aus und kann für den Hausverkauf auf seine Erfahrung und ein Netzwerk von Interessenten zurückgreifen.

Warum sollte man sein Haus nicht mit einem Makler verkaufen?

Das gewichtigste Argument gegen den Hausverkauf mit Makler sind wahrscheinlich die Kosten. Denn ein Immobilienmakler verlangt für seine Dienstleistungen eine Courtage oder Maklerprovision. Die genaue Höhe dieser Provision ist nicht gesetzlich geregelt und wird in Form der üblichen Maklerprovision als Prozentsatz vom Kaufpreis erhoben. Seit Dezember 2020 kann die Courtage nicht mehr vollständig an den Käufer weitergegeben werden. Dieser muss höchstens die Hälfte der Maklerprovision zahlen, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Dies ist in der Regel der Fall. Käufer und Verkäufer „teilen“ sich also die Maklerprovision.

Was braucht man alles, wenn man ein Haus verkaufen will?

Für den Immobilienverkauf benötigt man zahlreiche Dokumente. In dieser Tabelle sind die wichtigsten Unterlagen, einschließlich Bezugsquellen, aufgeführt.

UnterlagenWoher?
FlurkarteKatasteramt
GrundbuchauszugAmtsgericht
GrundrissArchitekt
EnergieausweisBerechtigter Aussteller
SanierungsnachweiseEigentümer

Kann man ein Haus ohne Energieausweis verkaufen?

In Deutschland muss der Energieausweis beim Hausverkauf den Kaufinteressenten spätestens zur Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. So schreibt es das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Auch in Immobilienanzeigen müssen entsprechende Angaben gemacht werden. Der Energieausweis soll potenziellen Käufern die Möglichkeit geben, die energetischen Eigenschaften von Immobilien zu vergleichen und in die Kaufentscheidung einfließen zu lassen.

Wie lange dauert es, bis man ein Haus verkauft hat?

Wie lange es dauert, um das eigene Haus zu verkaufen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Neben einer geschickten Vermarktung entscheiden letztlich folgende Faktoren darüber, wie schnell man einen Kaufinteressenten findet, der bereit ist, den Angebotspreis zu zahlen:

  • Region
  • Lage
  • Zustand
  • Ausstattung
  • Auch die aktuellen Bedingungen für die Baufinanzierung spielen eine Rolle für die Verkaufsdauer. Denn je günstiger die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung sind, desto größer ist in der Regel auch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Gluehbirne Icon

Gut zu wissen: Lesen Sie im comdirect magazin, warum sich die Renovierungskosten für den Werterhalt und späteren Verkauf des eigenen Hauses lohnen.

Kann man ein Haus verkaufen, ohne im Grundbuch zu stehen?

Ein Hausverkauf ist rechtlich auch dann möglich, wenn der Verkäufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Tatsächlich kommt dieser Fall in der Praxis vor allem bei Erbschaften vor. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages verpflichtet sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer, diesem das Haus zu übereignen. Deshalb ist ein Grundbucheintrag nicht zwingend nötig. Allerdings: Die Eigentumsverhältnisse müssen durch andere beglaubigte Unterlagen belegt werden – z. B. den Erbschein.

Wie wird ein privater Hausverkauf versteuert?

Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften sind grundsätzlich steuerpflichtig. Das heißt, dass auch der Gewinn aus einem privaten Hausverkauf versteuert werden muss. Allerdings gibt es Ausnahmen, die es ermöglichen, das eigene Haus steuerfrei zu verkaufen.

Wann kann man eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Beim privaten Hausverkauf gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wer Immobilien als Kapitalanlage besitzt und diese innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung veräußert, muss Gewinne aus dem Immobilienverkauf versteuern. Diese Spekulationssteuer entfällt jedoch, wenn die Spekulationsfrist zum Zeitpunkt der Veräußerung bereits abgelaufen ist.

Eine weitere Ausnahme gilt bei Eigennutzung des Hauses. Wurde die Immobilie in der Zeit zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kommt es nicht zu einer Besteuerung des Gewinns und die Spekulationssteuer entfällt.

Kann man ein Haus mit Grundschuld verkaufen?

Grundsätzlich gilt: Eine Immobilie kann auch dann verkauft werden, wenn eine Grundschuld auf ihr lastet. In diesem Fall kann die Grundschuld entweder vom Verkäufer an den neuen Eigentümer übertragen oder gelöscht werden. Die Löschung der Grundschuld ist allerdings nur möglich, wenn das entsprechende Darlehen vollständig getilgt wurde und die Bank keine offenen Forderungen gegen den Verkäufer hält.

Was passiert mit meinem Kredit, wenn ich mein Haus verkaufe?

Soll ein Haus verkauft werden, bevor der Kredit dafür abbezahlt ist, kann die Finanzierung dafür problemlos bei der Bank gekündigt und die Restschuld durch den Erlös aus dem Hausverkauf getilgt werden. Wer seinen Kredit vorzeitig ablösen möchte, muss jedoch bedenken, dass die Bank in bestimmten Fällen Anspruch auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung hat.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Käufer den laufenden Kredit vom Verkäufer übernimmt. In diesem Fall spricht man auch von einer Kreditablösung.

Wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Wer sein Haus verkaufen, aber trotzdem darin wohnen bleiben möchte, kann sich beim Immobilienverkauf ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. Es gibt verschiedene Modelle einer solchen Immobilienverrentung. Häufig ist das lebenslange Wohnrecht mit einer Leibrente statt der Zahlung eines einmaligen Kaufpreises verbunden. Diese wird üblicherweise bis zum Lebensende gezahlt.

Gluehbirne Icon

Gut zu wissen: Wie bei jeder Einräumung von Wohnrecht, muss auch bei der Immobilienverrentung der Wohnrechtbegünstigte nach dem Hausverkauf weiterhin die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung tragen.

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Eine andere Form der Immobilienverrentung ist der Immobilien-Teilverkauf. Dabei veräußert der Verkäufer einen Teil seines Hauses und erhält dafür den entsprechenden Kaufpreis. Im Gegenzug zahlt der Verkäufer für die Nutzung des verkauften Teils ein monatliches Nutzungsentgelt. Mit dem Geld aus dem Teilverkauf können zum Beispiel größere Reparaturen oder der seniorengerechte Umbau des Hauses finanziert werden. Ob sich der Teilverkauf des eigenen Hauses lohnt, sollte im Einzelfall genau geprüft werden.

Fazit: Hausverkauf – komplex und zeitaufwändig

Ob berufliche oder familiäre Veränderungen – es gibt viele Gründe für den Hausverkauf. Ob man die Zeit und Erfahrung mitbringt, um sein Haus privat zu verkaufen, oder doch lieber einen Makler damit betraut, sollte man nach gründlicher Abwägung aller Vor- und Nachteile in Ruhe für sich entscheiden. Ebenso gilt es, die verschiedenen Arten des Verkaufs gegeneinander abzuwägen, um die für sich passende zu wählen.

Wenn Sie noch Fragen zur Immobilienfinanzierung haben, können Sie gerne unsere Kundenbetreuer kontaktieren – per Telefon unter 04106 – 708 25 00 oder über unser Kontaktformular. Unsere Kundenbetreuer stehen von Montag bis Freitag von 8–18 Uhr für Sie zur Verfügung.

Allgemeiner Hinweis: Die vorstehende Information erfolgt ohne Gewähr und ersetzt eine steuerliche Beratung nicht. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater. Die steuerliche Behandlung von Wertpapiertransaktionen hängt grundsätzlich von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein. Aus den Geschäften können gegebenenfalls weitere Kosten und Steuern entstehen, die ebenfalls nicht über comdirect gezahlt oder von comdirect in Rechnung gestellt werden.