Bruchteilseigentum Gemeinsam in Immobilien investieren

Fassade mit einer Treppe und einer Tür
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Es gibt viele Anlässe Immobilien, gemeinschaftlich zu erwerben. Oft entsteht dabei Bruchteilseigentum, eine besondere Eigentumsform des deutschen Rechts. In der ehelichen Partnerschaft ist das sogar gängige Praxis. Doch angesichts stark gestiegener Immobilienpreise und alternativer Lebensmodelle entscheiden sich heute auch Personen für gemeinschaftliche Immobilien-Investments, die rechtlich weniger intensiv miteinander verbunden sind. Ob als Freunde oder Familie eins gilt es bei gemeinschaftlichem Immobilien-Erwerb immer zu regeln: das Eigentum an der Immobilie.

Warum gemeinsam in Immobilien investieren?

Wer zusammen lebt und wohnt, hat oftmals das Bedürfnis nach gemeinsamen eigenen vier Wänden. Neben der Schaffung eines guten Rahmens für das Zusammensein geht es dabei stets auch um Vorsorge, Absicherung und die Planung für die Zukunft. Vielfach bringen beide Partner Eigenkapital und ihre Arbeitskraft in das Vorhaben ein oder gehen im Rahmen der Baufinanzierung finanzielle Verpflichtungen ein.

Es sind aber nicht nur Eheleute, die heute gemeinsam in Immobilien investieren. Auch unverheiratete Paare, befreundete Familien oder Personen, die sonst wenig miteinander verbunden sind, entscheiden sich inzwischen häufig für den gemeinsamen Immobilienerwerb. Das kann viele Vorteile bieten. So sind beispielsweise die Anschaffungs- oder Baukosten pro Kopf niedriger als bei einem getrennten Immobilienkauf. In Zeiten von stark gestiegenen Immobilienpreisen in den Ballungsräumen ein wichtiges Argument. Zudem fallen auch geringere Kosten in der laufenden Bewirtschaftung an.

Wer gemeinsam investiert, kann sich auch die Pflege- und Instandhaltungsarbeiten teilen. Bei größeren Grundstücken und Immobilien kann das ein großer Vorteil sein.

Letztlich werden durch eine gemeinsame Anschaffung Immobilien auch besser ausgelastet. So können sich Familien oder Freunde beispielsweise eine Ferienwohnung leisten, die allein nicht finanzierbar wäre.

Klare Regelungen unter den Beteiligten sind dabei unerlässlich, gerade bei einer Gemeinschaft, die nicht von vorneherein so eng und auf Dauer angelegt ist wie bei Eheleuten. Ein zentraler Punkt sind dabei die Eigentumsverhältnisse.

Welche Eigentumsformen gibt es bei Immobilien?

Das Eigentumsrecht an Sachen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), aber auch im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Es umfasst auch das Eigentumsrecht an Grundstücken (Immobilien), für das viele besondere Vorschriften gelten. Eigentum bedeutet das volle Herrschafts- und Verfügungsrecht. Grundsätzlich kann der Eigentümer „…mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen“ (§ 903 Satz 1 BGB). Das ist nicht weiter (er)klärungsbedürftig, solange die Sache – zum Beispiel eine Immobilie – nur einem Eigentümer gehört. Regelungsbedarf besteht bei gemeinschaftlichem Immobilieneigentum und bei anderen nicht-teilbaren Sachen in Gemeinschaftseigentum. Hier kennt das BGB zwei Eigentumsgestaltungen:

das Miteigentum nach Bruchteilen, kurz: Bruchteilseigentum

Beim Miteigentum bilden die Eigentümer eine Bruchteilsgemeinschaft. Die gemeinschaftliche Immobilie gehört dabei jedem Eigentümer zu einem Bruchteil. Ist nichts anderes bestimmt, wird von gleichen Anteilen ausgegangen. Der Bruchteil bzw. Anteil bestimmt sich dann nach der Zahl der Eigentümer (1/2, 1/3, 1/4 usw.). Man nennt diesen Anteil ideell, da die Immobilie als Ganzes nicht real geteilt werden kann (Ausnahme: Aufteilung in Eigentumswohnungen und Sonderregelungen des WEG). Jeder Miteigentümer darf über seinen Miteigentumsanteil unabhängig verfügen, über die Immobilie als Ganzes kann nur gemeinschaftlich verfügt werden.

Auf das Miteigentum finden die allgemeinen Eigentumsvorschriften des BGB Anwendung (§§ 903 ff. BGB), außerdem die Vorschriften über die Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) und über Bruchteile (§§ 1008 ff. BGB). Das Bruchteilseigentum wird im Grundbuch vermerkt. In Abteilung I werden die Namen der Eigentümer mit ihren Anteilen erfasst.

das Gesamthandseigentum

Das Bruchteilseigentum ist die Regel, das Gesamthandseigentum die Ausnahme. Es ist nur in bestimmten, gesetzlich geregelten Konstellationen vorgesehen. Beim Gesamthandseigentum gehört die Immobilie den Eigentümern „zur gesamten Hand“. Eine ideelle Teilung findet nicht statt, es existieren keine Bruchteile. Das hat zur Folge, dass die Eigentümer auch nur gemeinschaftlich über die Immobilie verfügen können. Ein entsprechendes Einvernehmen der Gemeinschaft ist Voraussetzung dafür.

Anwendung findet das Gesamthandseigentum vor allem in der Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB) und in der ehelichen Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff. BGB). Praktisch am häufigsten und im Immobilien-Kontext relevant ist die Erbengemeinschaft. Typischer Fall: mehrere Personen erben ein Haus „zur gesamten Hand“. Sie müssen gemeinschaftlich entscheiden, was mit dem Haus geschehen soll. Die Erbengemeinschaft lässt sich nur im Rahmen einer Erbauseinandersetzung auflösen. Zum Beispiel durch gemeinschaftlich beschlossenen Verkauf des Hauses und Aufteilung des Verkaufserlöses unter den Erben gemäß ihren Erbteilen.

Besonderheit: Eigentum in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine Besonderheit stellt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dar. Hier wird Alleineigentum mit Bruchteilseigentum kombiniert. Der Wohnungseigentümer besitzt Sondereigentum (Alleineigentum) an seiner Eigentumswohnung einschließlich aller zugehörigen Räume (zugehörige Kellerräume, Garagenstellplatz usw.) und ist Miteigentümer (Bruchteilseigentümer) des Gemeinschaftseigentums (Grundstück, Gemeinschaftseinrichtungen des Objektes). Was Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum ist, wird in der Teilungserklärung festgelegt. Natürlich kann auch das Sondereigentum als Bruchteilsgemeinschaft bestehen, zum Beispiel beim gemeinsamen Erwerb einer Eigentumswohnung durch ein Paar.

Infografik: Einordnung von Bruchteilseigentum bei den Formen des Immobilieneigentums
Die Eigentumsformen bei Immobilien im deutschen Recht.

Die GbR als Alternative zum Bruchteilseigentum

Eine Alternative zum gemeinschaftlichen Erwerb und Miteigentum nach Bruchteilen ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – umgangssprachlich auch BGB-Gesellschaft. Hier bilden die gemeinsamen Käufer eine GbR, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Die Verhältnisse untereinander werden im Gesellschaftsvertrag geregelt. In diesem Fall besteht kein Bruchteilseigentum an der Immobilie, die GbR ist Alleineigentümer. Das GbR-Konstrukt ähnelt dem Gesamthandseigentum, wobei es maßgeblich auf die Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrags ankommt.

Das Modell kann in bestimmten Fällen von Vorteil sein – u.a. bei gemeinschaftlichem Immobilienerwerb durch unverheiratete Paare oder beim Erwerb von Objekten durch mehr als zwei Personen -, besitzt aber auch Nachteile. In jedem Fall sollte hier juristischer Rat in Anspruch genommen werden.

Bruchteilseigentum bei Ehepaaren

Beim gemeinschaftlichen Erwerb von Immobilien durch Ehepaare wird in der Regel von Bruchteils-eigentum ausgegangen, beide Eheleute werden meist jeweils hälftig Miteigentümer der Immobilie. Abweichende Regelungen davon sind möglich und werden dann auch entsprechend im Grundbuch vermerkt. Eine Ausnahme mit Gesamthandseigentum stellt – wie bereits erwähnt – die eheliche Gütergemeinschaft dar. Sie muss explizit vereinbart sein.

Es kommt vor, dass im Grundbuch nur ein Ehepartner als Eigentümer eingetragen ist, obwohl die Immobilie während der Ehe gemeinschaftlich erworben wurde. Juristisch ist dann tatsächlich nur die im Grundbuch eingetragene Person Eigentümer. Kommt es zur Scheidung, geht der nicht eingetragene Ehepartner trotzdem nicht leer aus, zumindest nicht bei der gängigen ehelichen Zugewinngemeinschaft. Bei der Vermögensauseinandersetzung wird das während der Ehe erworbene Vermögen als gemeinsam angesehen und beim Zugewinnausgleich hälftig aufgeteilt. Das Immobilienvermögen wird dabei entsprechend berücksichtigt.

Wie sieht es mit der Verfügung über Bruchteilseigentum aus?

Bruchteilseigentum kann unabhängig von den Anteilen der übrigen Eigentümer an Dritte übertragen werden. Einen Miteigentumsanteil zu verschenken oder zu vererben ist also ohne weiteres möglich. Auch der Verkauf nur des Anteils ist theoretisch denkbar. Praktisch scheitert dieser aber häufig am fehlenden Kaufinteresse. Denn welcher Käufer will schon nur ein Drittel oder Viertel der Immobilie erwerben. Ein Anteilserwerb kann bei Ferienimmobilien oder Objekten zur Kapitalanlage jedoch durchaus Sinn machen.

Anders sieht es wiederum in der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Sondereigentum und Miteigentum sind hier verbunden. Das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum kann stets nur gemeinsam mit dem Sondereigentum übertragen oder belastet werden. Eine getrennte Verfügung ist nicht möglich. Die folgende Tabelle stellt Wohnungseigentum nach WEG und Bruchteilseigentum gegenüber:

Wohnungseigentum nach dem WEGBruchteilseigentum an einer Immobilie
Sondereigentum (Alleineigentum) an einer Wohnung im Objekt und gleichzeitig Bruchteilseigentum am Gemeinschaftseigentumlediglich anteiliges Eigentum an der ganzen Immobilie
unabhängige Verfügung über Wohnungseigentumunabhängige Verfügung nur über Bruchteilseigentum
Wohneigentum selbständig vermarktungs- und beleihungsfähigselbständige Vermarktungs- und Beleihungsfähigkeit ggf. stark eingeschränkt
keine Teilungsversteigerung durch übrige Wohneigentümer möglichTeilversteigerung durch Miteigentümer möglich

Bruchteile können auch grundpfandrechtlich belastet werden. Die Problematik ist aber ähnlich wie beim Verkauf. Denn die Bank bewertet die Sicherheit nach ihrer Verwertbarkeit. Wenn diese zweifelhaft ist oder beispielsweise durch eine eingetragene Grundschuld stark eingeschränkt ist, leidet die Beleihungsfähigkeit. Es ist grundsätzlich immer besser, ein Objekt als Ganzes zu verkaufen oder zu beleihen. Das setzt aber normalerweise Übereinstimmung und gemeinsames Handeln der Bruchteilsgemeinschaft voraus.

Den Verkauf erzwingen – die Teilungsversteigerung

Es gibt eine Möglichkeit, als Miteigentümer auch gegen den Willen der übrigen Eigentümer den Verkauf der Immobilie als Ganzes zu erzwingen: die sogenannte Teilungsversteigerung, eine besondere Variante der Zwangsversteigerung. Ihren Ablauf regelt das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Jeder Miteigentümer darf eine Teilungsversteigerung beantragen.

Zur Teilungsversteigerung kann es kommen, wenn Miteigentümer über die Verwendung der Immobilie uneinig sind und sich mindestens ein Miteigentümer dem Verkauf widersetzt. Am häufigsten tritt der Fall bei Ehepaaren in Scheidungsverfahren auf, die keine Verständigung über die gemeinsame Immobilie erzielen.

Die Teilungsversteigerung ist meist die ungünstigste Variante des Verkaufs. Das Verfahren braucht ungefähr ein Jahr bis zum Abschluss und ist mit einigen Kosten verbunden. Der Versteigerungserlös liegt meist deutlich unter dem Preis, der beim freien Verkauf am Markt erzielbar wäre. In der Regel verlieren dabei alle Miteigentümer der Bruchteilsgemeinschaft – es sei denn, ein Miteigentümer nutzt die Gelegenheit zur Ersteigerung des ganzen Objekts zum „Vorzugspreis“.

Fazit

Gemeinsam in Immobilien zu investieren bietet viele Vorteile, aber auch einige Risiken. Das Bruchteilseigentum sichert dabei die Eigentumsrechte der Beteiligten. Jeder Miteigentümer kann theoretisch unabhängig über seinen Anteil verfügen. Ob das in der Praxis gelingt, ist eine andere Frage. Solange Einvernehmen unter den Miteigentümern über die Verwendung der Immobilie herrscht, ist Bruchteilseigentum unproblematisch. Schwieriger wird es, wenn die Interessen divergieren. Beim gemeinsamen Immobilien-Investment sollten die Eigentumsverhältnisse in jedem Fall geregelt werden.

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